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Estatutos de la comunidad de propietarios
[Comunidad de propietarios]
Nota previa (bórrala antes de aprobar los estatutos)
Para que la junta apruebe estos estatutos hace falta la unanimidad del total de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación (artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal). Se cuentan a favor los ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia al secretario en 30 días naturales, salvo en los casos que excluye ese mismo artículo (artículo 17.8). Mientras no se inscriban en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros (artículo 5). Lo que va entre corchetes lo tiene que completar o borrar la comunidad.
Artículo 1. Objeto y edificio
Estos estatutos regulan, de acuerdo con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el uso del edificio y de sus pisos y locales, los gastos, la administración y el gobierno, los seguros y la conservación de la [comunidad de propietarios], formada por el edificio situado en [dirección].
El edificio está sometido al régimen de propiedad horizontal por [título constitutivo: escritura, fecha y notario] e inscrito en el [Registro de la Propiedad y número de finca]. Consta de [número de viviendas, locales, plazas de garaje y trasteros] y cuenta con los siguientes servicios e instalaciones comunes: [servicios e instalaciones].
La descripción de cada piso o local, sus anejos y su cuota de participación son los que fija el título constitutivo. Estos estatutos no los modifican.
Artículo 2. Uso de los pisos y locales
Además de las actividades que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, se prohíbe a los propietarios y ocupantes desarrollar en los pisos y locales o en el resto del inmueble las siguientes actividades (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal):
- [Actividad concreta que la comunidad quiere prohibir]
Si alguien las realiza, el presidente, por iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, le requerirá la cesación inmediata y, si persiste, podrá ejercer contra él la acción de cesación, previa autorización de la junta (artículo 7.2).
El propietario que quiera ceder su vivienda para uso turístico en los términos de la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos necesita la aprobación expresa y previa de la comunidad, en los términos del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7.3), sin perjuicio de la disposición adicional segunda de esa ley, que permite seguir ejerciéndola, con las condiciones y plazos de la normativa sectorial turística, a quien ya la ejercía acogido a ella antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Los acuerdos del artículo 17.12 no tienen efectos retroactivos.
Artículo 3. Gastos
Cada propietario contribuye, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). No utilizar un servicio no exime de pagarlo, sin perjuicio de lo que dispone el artículo 17.4 para el disidente de ciertas mejoras (artículo 9.2). Tampoco se repercuten a quien no votó expresamente a favor el coste ni la conservación y el mantenimiento de las instalaciones aprobadas por un tercio conforme a los artículos 17.1 y 17.3.
Los gastos imputables a uno o varios pisos o locales, [como los consumos medidos con contador individual], los pagan sus propietarios.
Las cuotas ordinarias se pagan por meses anticipados, [dentro de los diez primeros días de cada periodo], en la cuenta bancaria de la comunidad.
Artículo 4. Órganos de gobierno y duración de los cargos
Los órganos de gobierno de la comunidad son la junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador (artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Los cargos de secretario y de administrador se proveen separadamente de la presidencia (artículo 13.5) y pueden recaer en una misma persona. El de administrador, y en su caso el de secretario-administrador, puede ejercerlo cualquier propietario, una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o una corporación u otra persona jurídica en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico (artículo 13.6).
El presidente se nombra entre los propietarios mediante elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio [siguiendo el orden de los pisos, de abajo arriba] o por sorteo (artículo 13.2). La junta puede nombrar uno o varios vicepresidentes, que lo sustituyen en caso de ausencia, vacante o imposibilidad (artículo 13.4).
Los cargos se nombran por un año. La junta, convocada en sesión extraordinaria, puede removerlos antes de que termine su mandato (artículo 13.7).
Artículo 5. Junta de propietarios y notificaciones
La junta ordinaria se reúne al menos una vez al año, [mes o periodo en que se celebra], para aprobar los presupuestos y las cuentas, y las demás veces que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
La convoca el presidente y, en su defecto, los propietarios que promuevan la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en primera y, en su caso, en segunda convocatoria, que puede celebrarse el mismo día media hora después de la primera (artículo 16.1 y 16.2). La convocatoria contiene la relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad y advierte de la privación del derecho de voto en los casos del artículo 15.2 (artículo 16.2). La junta ordinaria anual se cita con seis días de antelación como mínimo, y las extraordinarias con la que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados (artículo 16.3).
Cada propietario comunicará al secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad. Si no lo comunica, se tiene por domicilio su piso o local, y surten plenos efectos las entregadas a su ocupante. Si no es posible practicarlas allí, se entienden hechas mediante su colocación en [el tablón de anuncios de la comunidad o el lugar visible habilitado al efecto: indicar cuál], con diligencia de la fecha y los motivos firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, y producen plenos efectos en tres días naturales (artículo 9.1.h).
Cada propietario comunicará también al secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de su piso o local (artículo 9.1.i).
Artículo 6. Fondo de reserva
La comunidad tiene un fondo de reserva, de su titularidad, para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca y las obras de accesibilidad y de eficiencia energética de los artículos 10.1.b y 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Los propietarios contribuyen a su dotación con arreglo a su cuota de participación (artículo 9.1.f).
El fondo estará dotado con el 10 % del último presupuesto ordinario, y su dotación no podrá ser inferior en ningún momento del ejercicio al mínimo legal del 10 % (artículo 9.1.f y disposición adicional primera). Las cantidades que se tomen del fondo durante el ejercicio para las obras o actuaciones del artículo 10 cuentan como parte de él a efectos de ese mínimo, y se reponen al inicio del ejercicio siguiente.
Artículo 7. Seguro
La comunidad mantendrá contratado un seguro del edificio que cubra, como mínimo, [coberturas mínimas]. Un seguro que cubra los daños causados en la finca puede contratarse con cargo al fondo de reserva (artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal), siempre que el fondo no quede por debajo del mínimo legal en ningún momento del ejercicio (disposición adicional primera, apartado 2). El administrador cuidará de su renovación e informará a la junta ordinaria de las coberturas y de los siniestros del año.
Artículo 8. Propietarios que no pagan
Las cantidades debidas a la comunidad devengan intereses desde el momento en que debió efectuarse el pago (artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Como medidas disuasorias frente a la morosidad, mientras un propietario tenga [una o más] cuotas vencidas sin pagar:
- El interés aplicable a lo que deba es [interés de demora: p. ej., el interés legal del dinero más los puntos que fije la comunidad].
Estas medidas duran mientras se mantenga la deuda, no tienen carácter retroactivo y no podrán aplicarse de forma abusiva o desproporcionada ni de modo que afecten a la habitabilidad de los inmuebles (artículo 21.1).
El propietario que al iniciarse la junta no esté al corriente de todas las deudas vencidas, y no las haya impugnado judicialmente ni consignado, participa en las deliberaciones sin derecho de voto (artículo 15.2). La comunidad puede reclamar la deuda por el proceso monitorio (artículo 21.2).
Artículo 9. Normas de régimen interior
La junta puede fijar normas de régimen interior para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites de la ley y de estos estatutos. Obligan a todo titular mientras no se modifiquen en la forma prevista para los acuerdos sobre la administración (artículos 6 y 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Artículo 10. Ley aplicable y modificación
En lo no previsto en estos estatutos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal, y ninguna de sus cláusulas se aplicará en contradicción con ella (disposición transitoria primera). Su modificación requiere los acuerdos y mayorías del artículo 17: la unanimidad como regla general (artículo 17.6) y la mayoría propia en los casos que ese artículo regula expresamente. Todo ello sin perjuicio de lo que la ley permite hacer sin acuerdo previo de la junta o con otra mayoría aunque afecte a los estatutos, como las actuaciones obligatorias del artículo 10.1 o la creación de otros órganos de gobierno y la provisión separada de los cargos de secretario y administrador por acuerdo mayoritario (artículos 13.1 y 13.5).
Diligencia de aprobación: estos estatutos fueron aprobados por la junta de propietarios en su reunión del [fecha de la junta], por unanimidad, computados en su caso los votos de los ausentes del artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En [localidad], a [fecha].
El secretario / La secretaria
Fdo.: [nombre y apellidos]
Visto bueno, el presidente / la presidenta
Fdo.: [nombre y apellidos]
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- Para aprobarlos hace falta la unanimidad de los propietarios que representen el total de las cuotas (art. 17.6); el ausente bien citado que, informado del acuerdo, no se opone en 30 días naturales cuenta a favor (art. 17.8). Si los estatutos dan por primera vez a un piso el uso exclusivo de un elemento común, cuenta con el voto expreso de todos: el art. 17.8 no computa el silencio cuando la modificación se hace «para aprovechamiento privativo».
- Sin inscribirlos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros (art. 5). Para inscribir, la Ley Hipotecaria pide escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes (art. 3): para unos estatutos aprobados en junta, en la práctica, escritura pública ante notario. El certificado del secretario no es ninguno de esos documentos.
¿Buscas cómo se hace, paso a paso? Lo explicamos en Cómo se cambian los estatutos y dónde se piden.
Qué lleva el modelo
Las cláusulas siguen la lista del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que deja a los estatutos el uso o destino del edificio y de sus pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Siempre van el objeto y la descripción del edificio, el uso de pisos y locales, el reparto de gastos, los cargos, la junta con las notificaciones y el fondo de reserva. Si los marcas, se añaden los elementos comunes de uso exclusivo, las exenciones de gastos, el seguro, las medidas contra los morosos y las normas de régimen interior.
Lo que va entre corchetes lo tiene que completar o borrar la comunidad. El modelo no toca las cuotas de participación: están en el título constitutivo y solo varían por las vías de los arts. 10 y 17 (art. 3).
Lo que la ley deja expresamente a los estatutos
La duración de los cargos, que es de un año salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7); que el secretario y el administrador sean personas distintas del presidente (art. 13.5); otros órganos de gobierno, sin quitar funciones a los que fija la ley (art. 13.1); las medidas contra la morosidad (art. 21.1); y, en edificios de cuatro propietarios o menos, la administración del art. 398 del Código Civil, que solo se aplica «si expresamente lo establecen los estatutos» (art. 13.8).
Una actividad prohibida en los estatutos permite al presidente exigir su cese y, con autorización de la junta, ejercer la acción de cesación, que puede acabar en la privación del uso del piso hasta tres años (art. 7.2). Y en los estatutos se fija el reparto de gastos distinto de la cuota, lo «especialmente establecido» del art. 9.1.e; sin una regla así, no usar un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2), salvo las excepciones de la propia ley: el disidente de ciertas mejoras aprobadas por tres quintos (art. 17.4) y quien no votó expresamente a favor de lo aprobado por un tercio (arts. 17.1 y 17.3). En Cataluña, la exención estatutaria no afecta a lo que el art. 553-30.2 ya excluye para los disidentes (art. 553-45.2).
Estatutos o normas de régimen interior
Los horarios de la piscina, las bicicletas o la basura no necesitan unanimidad: son normas de régimen interior, que la junta aprueba y cambia con la mayoría de los acuerdos de administración y que obligan a todo titular (art. 6). Si los metes en los estatutos, cada cambio exigirá unanimidad (art. 17.6); en Cataluña, cuatro quintos (art. 553-26.2.a), frente a la mayoría simple del reglamento de régimen interior (art. 553-25.2.h). Por eso el modelo solo deja en los estatutos la cláusula que habilita a la junta para aprobarlas.
Morosos: lo que permite el art. 21.1
La junta puede acordar medidas disuasorias mientras dure la deuda, como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad, y la ley dice que «podrán incluirse en los estatutos». No pueden ser retroactivas. Con o sin estatutos, las deudas con la comunidad devengan intereses desde que debieron pagarse (art. 21.1).
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé multas de la comunidad a los propietarios, y el modelo no las incluye.
Notificaciones: por qué el modelo no pone el correo electrónico
Cada propietario tiene que comunicar al secretario, por un medio que deje constancia de su recepción, un domicilio en España para citaciones y notificaciones; si no lo hace, vale su piso, y lo entregado al ocupante surte efecto. Si no se puede notificar allí, se coloca en el tablón con una diligencia del secretario y el visto bueno del presidente, y produce efectos a los tres días naturales (art. 9.1.h). El correo electrónico no aparece en ese artículo, y el modelo no lo añade como forma de notificar. En Cataluña sí está en la ley (art. 553-21.2).
Si la comunidad está en Cataluña
Rige el libro quinto del Código civil de Cataluña. Para aprobar o modificar los estatutos bastan las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representen cuatro quintas partes de las cuotas (art. 553-26.2.a). El acuerdo se entiende adoptado si vota a favor la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas que participan en la votación y, en el mes siguiente a la notificación, se llega a los cuatro quintos contando a favor a los ausentes que no se oponen por escrito (art. 553-26.3.b); la convocatoria tiene que advertirlo (art. 553-21.4.c). Pero vincular a un piso el uso exclusivo de un patio, una terraza, una cubierta u otro elemento común exige unanimidad (arts. 553-26.1.c y 553-43.1), y quien lo usa paga su conservación y mantenimiento (art. 553-43.2).
El código enumera cláusulas válidas: entre otras, eximir a algunos propietarios de los gastos de conservación del portal, la escalera, los ascensores o los jardines, dar el uso exclusivo de un elemento común, limitar las actividades en los pisos y prever arbitraje o mediación (art. 553-11.2). Una exención solo puede referirse a servicios o elementos concretos (art. 553-45.2). Y si los estatutos prohíben expresamente alterar el destino de pisos y locales, el cambio ya no se puede hacer sin acuerdo de la junta (art. 553-10.2.c).
La versión «Cataluña» del modelo recoge además otras diferencias. Los cargos duran un año y se prorrogan hasta la junta ordinaria siguiente (art. 553-15.4), sin la salvedad de los estatutos que tiene el art. 13.7 de la LPH, así que esa versión no deja cambiar la duración. La convocatoria se envía con ocho días naturales de antelación salvo que los estatutos digan otra cosa, y puede ir por correo electrónico si se garantiza la autenticidad (art. 553-21.2); los estatutos pueden permitir asistir por videoconferencia (art. 553-22.1). El fondo de reserva es como mínimo el 5 % de los gastos comunes y va en cuenta separada (art. 553-6).
El libro quinto no tiene una norma como el art. 21.1 de la LPH: las deudas devengan intereses desde que debieron pagarse (art. 553-4.4), pero privar a un propietario del uso de un elemento común exige su consentimiento expreso (art. 553-25.4), y por eso la versión catalana no suspende servicios al moroso. Tampoco menciona el seguro, y el fondo de reserva solo se puede usar para lo que dice el art. 553-6.3, así que la cláusula del seguro va sin cargo al fondo. Ningún artículo del libro quinto exige redactar los estatutos en catalán: lo exige para el acta y el libro de actas (arts. 553-27.2 y 553-28.1).
Dónde lo dice la ley
Arts. 5 y 6 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Qué pueden regular los estatutos, inscripción y normas de régimen interior
Art. 7.2 y 7.3 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Actividades prohibidas en los estatutos, acción de cesación y pisos turísticos
Art. 9 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Reparto de gastos, fondo de reserva, domicilio para notificaciones y cambio de titular
Art. 13 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Órganos de gobierno, duración de los cargos y edificios de hasta cuatro propietarios
Arts. 16 y 17 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Junta, unanimidad, ausentes y mayorías propias
Art. 21.1 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Medidas contra la morosidad que pueden ir en los estatutos
Disposición transitoria primera · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Los estatutos no se aplican en contradicción con la ley
Art. 398 · Código Civil
Administración por mayoría de intereses (edificios de hasta cuatro propietarios)
Arts. 3 y 8 · Ley Hipotecaria
Documentos inscribibles y reglas de los estatutos en la inscripción del edificio
Arts. 553-11 y 553-12 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Contenido de los estatutos, cláusulas válidas, inscripción y reglamento de régimen interior
Art. 553-26 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Cuatro quintos para los estatutos y unanimidad para el uso exclusivo
Arts. 553-15, 553-21 y 553-22 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Cargos, convocatorias y videoconferencia en Cataluña
Arts. 553-6, 553-43 y 553-45 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Fondo de reserva, uso exclusivo de elementos comunes y gastos
Preguntas que nos hacen
¿Hace falta notario para aprobar los estatutos?
Para aprobarlos, no: los aprueba la junta (art. 14.d) por unanimidad, con los ausentes que no se oponen en 30 días naturales contando a favor (arts. 17.6 y 17.8); en Cataluña, por cuatro quintos de propietarios y cuotas, con la regla de los ausentes del art. 553-26.3.b (art. 553-26.2.a). Para inscribirlos en el Registro de la Propiedad, que es lo que hace que perjudiquen a terceros (art. 5), sí: la Ley Hipotecaria pide escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes (art. 3), y para unos estatutos aprobados en junta eso es, en la práctica, una escritura ante notario; el certificado del secretario no basta. En la inscripción del edificio se incluyen las reglas del título y de los estatutos que configuran el contenido y ejercicio de la propiedad (art. 8 de la Ley Hipotecaria).
¿Pueden los estatutos poner multas a los vecinos?
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé multas. Prevé dos herramientas: contra los morosos, intereses superiores al legal y la privación temporal del uso de servicios o instalaciones (art. 21.1); contra quien hace una actividad prohibida en los estatutos, el requerimiento del presidente y la acción de cesación, que puede acabar en la privación del uso del piso hasta tres años y, si el infractor no es el propietario, en su lanzamiento (art. 7.2).
¿Pueden decir los estatutos que las convocatorias se envíen por correo electrónico?
La Ley de Propiedad Horizontal habla de un domicilio en España comunicado al secretario, del piso si no se comunica ninguno y del tablón de anuncios como último recurso (art. 9.1.h). El correo electrónico no aparece, y este modelo no lo incluye como forma de notificar. En Cataluña sí: el envío puede hacerse por correo electrónico si se garantiza la autenticidad de la comunicación y de su contenido, y los estatutos pueden fijar otra forma de convocar (art. 553-21.2).
¿Cuánto pueden durar los cargos?
Lo que digan los estatutos; si no dicen nada, un año (art. 13.7). La ley no fija un máximo, y la junta convocada en sesión extraordinaria puede remover a los designados antes de que acabe su mandato (art. 13.7). En Cataluña el art. 553-15.4 dice que los cargos duran un año y se prorrogan hasta la siguiente junta ordinaria, sin la salvedad de los estatutos que tiene la LPH; por eso la versión catalana del modelo no cambia la duración.
¿En Cataluña los estatutos tienen que estar en catalán?
El Código civil de Cataluña no lo exige para los estatutos: exige que estén redactados al menos en catalán el acta de cada reunión (art. 553-27.2) y el libro de actas (art. 553-28.1). Por eso la versión «Cataluña» de este modelo está en castellano.
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Requisitos cotejados contra el texto oficial vigente el . El modelo es orientativo: revísalo antes de usarlo y, si tu caso tiene algo especial, consulta con un profesional.