Texto vigente
Artículo veintiuno. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.
2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.
3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.
5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.
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Redacción vigente desde el 16 de junio de 2022 (Ley 10/2022, de 14 de junio). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Intereses y medidas disuasorias (apartado 1)
La deuda con la comunidad genera intereses desde el momento en que debía pagarse y no se pagó. Eso ocurre sin acuerdo de nadie.
Además, la junta puede acordar medidas disuasorias mientras dure el impago, como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. No pueden ser abusivas ni desproporcionadas, no pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda o el local y nunca pueden tener carácter retroactivo; la ley no aclara más, así que conviene que el acuerdo diga desde qué fecha se aplican. Quitar el acceso a la piscina comunitaria encaja en lo que describe la ley; cortar el agua de una vivienda, no.
La ley no exige una mayoría especial para acordarlas, así que basta la ordinaria (art. 17.7). También pueden incluirse en los estatutos, y modificar los estatutos requiere unanimidad (art. 17.6). Mientras deba, el moroso tampoco vota en la junta, salvo que haya impugnado la deuda o la haya consignado (art. 15.2).
Qué se reclama, a quién y quién lo presenta (apartado 2)
Todo lo que se deba por gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, generales o individualizables, y por el fondo de reserva: una derrama impagada se reclama igual que una cuota mensual. La vía es el proceso monitorio especial de las comunidades de propietarios, aunque la comunidad puede usar otros procedimientos judiciales.
En cualquier caso se puede demandar al titular registral, para que la ejecución recaiga sobre el piso inscrito a su nombre. Y el piso responde aunque se venda: el comprador responde con él de lo que se debía de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e).
Si la junta lo acuerda, el secretario administrador profesional puede reclamar judicialmente la deuda por este procedimiento.
Los papeles del monitorio (apartado 3)
Dos documentos. El primero, un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, emitido por quien haga de secretario con el visto bueno del presidente, en el que consten el importe adeudado y su desglose. La firma del presidente no hace falta si el secretario es un secretario-administrador con la cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no va a intervenir profesionalmente en la reclamación.
El segundo, el documento que acredita que se notificó la deuda al deudor. La notificación va al domicilio que haya comunicado o, si no, al piso (art. 9.1.h); de forma subsidiaria, puede hacerse en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días.
En la petición se pueden incluir las cuotas aprobadas que venzan hasta la notificación de la deuda y todos los gastos de la reclamación, incluidos los de la intervención del secretario administrador, que corren a cargo del deudor.
Los plazos del juzgado y los demás requisitos que pone la ley procesal no están en este artículo; están en la guía del vecino moroso.
Si el moroso se opone: embargo preventivo (apartado 4)
Si el deudor se opone a la petición, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la deuda, los intereses y las costas. El juez lo acuerda en todo caso y sin exigir a la comunidad que preste caución. El deudor puede dejarlo sin efecto prestando las garantías que establece la ley procesal.
Quién paga al abogado y al procurador (apartado 5)
Si la comunidad usa abogado o procurador en la petición inicial, sus honorarios y derechos los paga el deudor, tanto si atiende el requerimiento de pago como si no comparece ante el juzgado, incluidos los de la ejecución, con los límites del art. 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si el deudor se opone, se aplican las reglas generales sobre costas. Pero si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable, las costas incluyen los honorarios del abogado y los derechos del procurador aunque su intervención no fuera obligatoria.
Mediación y arbitraje (apartado 6)
La reclamación de cuotas y del fondo de reserva, o cualquier discusión sobre la obligación de pagarlas, también puede llevarse a mediación-conciliación o a arbitraje, según la legislación aplicable.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
- 8 de enero de 2001 · Ley 1/2000, de 7 de enero
- 16 de junio de 2022 · Ley 10/2022, de 14 de junio
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña la reclamación la regula el art. 553-47 del Código Civil catalán, también por el proceso monitorio especial de las comunidades. El certificado lo emite quien hace de secretario con el visto bueno del presidente, y tiene que decir más que en la ley estatal: que la deuda existe y su importe, que es exigible, que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta que constan en el libro de actas, y el requerimiento de pago hecho al deudor (art. 553-47.2).
Los créditos generan intereses desde que debía hacerse el pago (art. 553-4.4), el piso responde de lo que se deba del año en curso y los cuatro anteriores, no tres (arts. 553-4.3 y 553-5.1), y el deudor no vota salvo que haya consignado o impugnado la deuda (art. 553-24.1). Los artículos del libro V que regulan la deuda no recogen las medidas disuasorias del apartado 1: antes de acordarlas en una comunidad catalana, conviene consultarlo.
Preguntas que nos hacen
¿Qué hace falta para reclamar a un vecino moroso por monitorio?
Un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, con el importe y su desglose, emitido por quien haga de secretario con el visto bueno del presidente, y el documento que acredita que se le notificó la deuda (apartado 3).
¿Se le puede cortar el agua a un vecino que no paga?
No. Las medidas contra la morosidad no pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda ni ser abusivas o desproporcionadas. Lo que la ley pone como ejemplo es privarle temporalmente del uso de servicios o instalaciones (por ejemplo, la piscina) (apartado 1).
¿Quién paga el abogado de la comunidad en un monitorio?
El deudor, si la comunidad usó abogado o procurador en la petición inicial, tanto si paga al ser requerido como si no comparece, con los límites del art. 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si se opone y la comunidad gana del todo, también (apartado 5).
¿Puede el administrador reclamar la deuda en el juzgado?
Si es secretario administrador profesional y lo acuerda la junta, sí (apartado 2). En ese caso el certificado lleva el visto bueno del presidente: solo puede prescindirse de él cuando el secretario-administrador profesional no va a intervenir en la reclamación (apartado 3).
¿Se pueden cobrar intereses a los morosos?
Sí. Las cantidades debidas a la comunidad generan intereses desde que debían pagarse, sin necesidad de acuerdo. Además, la junta puede acordar intereses superiores al legal como medida disuasoria, sin efecto retroactivo (apartado 1).
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Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.