Texto vigente
Artículo quinto.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Redacción vigente desde el 12 de agosto de 1960 (Ley 49/1960, de 21 de julio). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Qué describe el título
El edificio en su conjunto, con las circunstancias que exige la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuenta, y cada piso o local con un número correlativo, su extensión, sus linderos, la planta en que está y sus anejos, «tales como garaje, buhardilla o sótano».
Es el primer documento que hay que leer cuando se discute de quién es algo. Si la terraza o el trastero son anejos de un piso, el título tiene que decirlo expresamente (art. 3.a).
La cuota: quién la fija y cómo
La fija el propietario único del edificio al empezar a venderlo por pisos, el acuerdo de todos los propietarios existentes, un laudo o una resolución judicial. La junta por mayoría no está en la lista.
La base es la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, pero no es lo único que cuenta: también su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que hará de los servicios y elementos comunes. Por eso dos pisos con los mismos metros pueden tener cuotas distintas. La ley no da una fórmula ni dice cuánto pesa cada criterio.
Los estatutos
El título «podrá contener» reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley sobre el uso o destino del edificio, de sus pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Ese conjunto es el estatuto privativo de la comunidad, lo que todo el mundo llama estatutos. No son obligatorios.
Es la sede de las reglas fuertes, como limitar el uso de los pisos o eximir a un local de ciertos gastos (lo «especialmente establecido» del art. 9.1.e). Las normas de régimen interior no llegan ahí (art. 6).
Un estatuto no inscrito en el Registro de la Propiedad no perjudica a terceros. Si la comunidad aprueba o cambia sus estatutos, el paso siguiente es inscribirlos.
Cambiar el título
Cualquier modificación sigue los mismos requisitos que la constitución, «a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos». Eso remite al art. 17: unanimidad como regla (17.6) y mayorías propias donde el artículo las fija.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña el título tiene que constar en escritura pública, con la descripción del inmueble y de sus elementos comunes, cada elemento privativo con su número, cuota, superficie útil, situación, límites, planta, destino y anexos, un plano y, si existen, los estatutos (art. 553-9.1). Son nulas las reservas que permitan al constituyente modificar el título por su cuenta o decidir asuntos de la junta (art. 553-9.5). La cuota se fija en proporción a la superficie, ponderando el uso, el destino y los demás datos (art. 553-3.2).
La gran diferencia está en las mayorías: modificar el título y los estatutos exige cuatro quintos de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.a), con el voto de los ausentes que no se oponen en un mes contando a favor (art. 553-26.3.b), mientras que modificar las cuotas exige unanimidad (art. 553-26.1.a). Los estatutos pueden regular el destino y uso de los elementos privativos y comunes, los gastos o la administración (art. 553-11.1), y las normas no inscritas no perjudican a terceros de buena fe (art. 553-11.3).
Preguntas que nos hacen
¿Es obligatorio que la comunidad tenga estatutos?
No. El título «podrá contener» reglas sobre uso, gastos, administración, seguros o reparaciones. Sin estatutos rige la ley, y la junta puede aprobar normas de régimen interior para la convivencia y el uso de lo común (art. 6).
¿Puede la junta cambiar mi cuota por mayoría?
Por regla general, no. La cuota solo varía por las vías de los arts. 10 y 17 (art. 3), y fuera de los casos con mayoría propia, como dividir o agregar pisos (17.4), modificar el título exige unanimidad (17.6).
¿Qué se tiene en cuenta para fijar la cuota de un piso?
La superficie útil en relación con el total del edificio, si es interior o exterior, su situación y el uso que se presume que hará de los servicios y elementos comunes.
¿Valen los estatutos si no están inscritos?
Frente a terceros, no: el estatuto no inscrito en el Registro de la Propiedad no les perjudica. Por eso, cuando se aprueban o se cambian, conviene inscribirlos.
¿Tienes otra duda?
Búscala entre las guías para presidentes, la Ley de Propiedad Horizontal explicada artículo a artículo, las inspecciones obligatorias y los modelos en Word.
¿Qué inspecciones tiene que pasar tu edificio?
Comprueba en 30 segundos qué inspecciones obligatorias tiene tu comunidad según dónde esté el edificio y cómo sea, y cuándo vence cada una.
Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.