Texto vigente
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
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Redacción vigente desde el 16 de junio de 2022 (Ley 10/2022, de 14 de junio). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Cuidar lo común y lo tuyo (letras a, b y g)
Tienes que respetar las instalaciones generales y los demás elementos comunes, «ya sean de uso general o privativo», estén o no dentro de tu piso, usarlos adecuadamente y evitar que se dañen (letra a). La frase importa: el art. 396 del Código Civil cuenta las cubiertas entre los elementos comunes, y que solo la uses tú no te libra de cuidarla.
Tu piso y tus instalaciones privativas tienes que mantenerlos en buen estado, de forma que no perjudiquen a la comunidad ni a los vecinos, y resarcir los daños que cause tu descuido «o el de las personas por quienes deba responder» (letra b). Las conducciones son comunes solo «hasta la entrada al espacio privativo» (art. 396 del Código Civil): si la mancha del techo de abajo sale de la tubería de tu baño, no es asunto de la comunidad: la instalación es tuya, y los daños por tu descuido también.
La letra g) cierra el bloque con un deber general: actuar con la diligencia debida en el uso del edificio y en el trato con los demás propietarios, y responder ante ellos de las infracciones que cometas y de los daños que causes.
Dejar hacer obras y dejar entrar (letras c y d)
Tienes que consentir en tu vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles para las obras, actuaciones o servicios comunes que se hagan o se acuerden conforme a la ley (letra c). La bajante que solo se puede cambiar desde tu cocina entra aquí.
A cambio, la comunidad te tiene que resarcir los daños y perjuicios que te cause. El alicatado que se rompe para llegar a la tubería común lo paga la comunidad, no tú.
La letra d) añade el deber de permitir la entrada en el piso o local, pero solo «a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores»: para reparar, conservar o hacer esas obras, no para cualquier visita. El artículo no regula cómo se obliga a quien se niega; lo que sí deja claro es que el deber existe y que es la base para reclamárselo.
Pagar según tu cuota, uses o no el servicio (letra e y apartado 2)
Cada propietario contribuye a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, sus servicios, cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar, «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido». Lo segundo abre la puerta a las reglas propias que el título o los estatutos fijen sobre gastos (art. 5): si eximen a los locales de la escalera o establecen otro reparto para un portal, manda eso.
El apartado 2 define el gasto general como el que no se puede imputar a uno o varios pisos o locales concretos, y añade la frase que zanja más discusiones: no utilizar un servicio no exime de pagarlo. El bajo que nunca coge el ascensor lo paga, salvo exención expresa en el título o en los estatutos. La única salvedad que cita el propio apartado es la del art. 17.4: quien se opuso a una mejora no necesaria aprobada por tres quintos, cuya cuota de instalación pase de tres mensualidades ordinarias, no está obligado a pagarla.
Los acuerdos que establecen o alteran las cuotas de participación del art. 9 se pueden impugnar sin estar al corriente de pago: la obligación de pagar o consignar antes de impugnar no se aplica a ellos (art. 18.2).
Las deudas por gastos generales de la parte vencida del año en curso y de los tres anteriores son además créditos preferentes a efectos del art. 1.923 del Código Civil: si el propietario tiene varios acreedores, la comunidad cobra antes que los que ese artículo enumera en sus números 3.º, 4.º y 5.º, sin tocar la preferencia de los créditos salariales del Estatuto de los Trabajadores.
Si el piso cambia de dueño con deudas
El comprador, aunque tenga la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad, responde con el propio piso de lo que los anteriores dueños deban a la comunidad por gastos generales, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida del año en que compra y a los tres años naturales anteriores. Si compras en 2026, eso es lo vencido de 2026 hasta la compra y lo de 2023, 2024 y 2025.
Las obras obligatorias del art. 10 tienen la misma garantía: el piso queda afecto a su pago en los mismos términos (art. 10.2.c). Para la comunidad, una venta no hace perder lo que se debe de esos años; para quien compra, el riesgo se mira antes de firmar, no después.
El certificado de deudas para vender
En la escritura de venta, el vendedor tiene que declarar que está al corriente de los gastos generales de la comunidad o decir lo que debe, y aportar un certificado del estado de deudas que coincida con esa declaración. Sin él no se puede autorizar la escritura, salvo que el comprador le exonere expresamente.
Lo emite quien ejerza de secretario, con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide. Los dos responden, si hay culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios que cause el retraso. Si eres presidente, ese visto bueno te hace responder de lo que pone el certificado: revisa las cifras antes de firmarlo.
El art. 9 habla del «estado de deudas» y no exige que el certificado recoja las derramas aprobadas que todavía no han vencido. Para las derramas de mejoras, la propia ley dice quién paga: quien sea propietario cuando cada cantidad sea exigible (art. 17.11).
Avisar de la venta (letra i)
Al vender, tienes que comunicar el cambio de titular al secretario por un medio que deje constancia de la recepción. Si no lo haces, sigues respondiendo de las deudas que se generen después de la venta, de forma solidaria con el comprador, aunque luego puedas reclamárselas a él. No se aplica si cualquiera de los órganos de gobierno del art. 13 (la junta, el presidente, el secretario o el administrador) supo del cambio por otro medio o por actos concluyentes del nuevo dueño, ni cuando la venta es notoria.
El fondo de reserva (letra f)
Toda comunidad tiene que tener un fondo de reserva al que cada propietario aporta según su cuota, con un mínimo del 10 % de su último presupuesto ordinario. Sirve para las obras de conservación, reparación y rehabilitación, para las obras de accesibilidad obligatorias del art. 10.1.b y para las de accesibilidad y eficiencia energética del art. 17.2. Con cargo a él la comunidad puede contratar un seguro que cubra los daños del edificio o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
El fondo es de la comunidad «a todos los efectos». No hay una parte tuya que puedas reclamar al vender el piso: lo aportado se queda en el edificio.
La disposición adicional primera de la ley completa la regla. El fondo no puede bajar del mínimo en ningún momento del ejercicio, pero lo que se saque durante el año para las obras del art. 10 se sigue contando como parte del fondo a efectos de ese mínimo, y se repone con aportaciones al empezar el ejercicio siguiente. Gastarlo en una obra obligatoria no deja a la comunidad por debajo del mínimo legal; usarlo para cualquier otro gasto y bajar del 10 %, sí.
Dónde te notifican: domicilio y tablón (letra h)
Cada propietario tiene que comunicar al secretario, por un medio que deje constancia de la recepción, un domicilio en España para las citaciones y notificaciones de la comunidad. Si no lo hace, vale como domicilio el propio piso o local, y la notificación entregada a quien lo ocupe surte plenos efectos.
Si tampoco se puede notificar ahí, la comunicación se coloca en el tablón de anuncios o en un lugar visible de uso general habilitado para ello, con una diligencia que indique la fecha y los motivos, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. A los tres días naturales produce plenos efectos jurídicos.
Para el presidente, la consecuencia es práctica: el tablón solo vale después de haber intentado la entrega en el domicilio comunicado o en el piso, y la diligencia firmada es lo que demuestra que se hizo bien. Las convocatorias de junta (art. 16.2) y los acuerdos que se comunican a los ausentes (arts. 17.8 y 18.3) siguen este mismo procedimiento. El artículo habla de un domicilio; no menciona el correo electrónico ni los grupos de mensajería.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 18 de marzo de 1988 · Ley 2/1988, de 23 de febrero
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
- 28 de junio de 2013 · Ley 8/2013, de 26 de junio
- 19 de diciembre de 2018 · Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre
- 24 de enero de 2019 · Derogación del Real Decreto-ley 21/2018 (Resolución del Congreso de 22 de enero de 2019)
- 6 de marzo de 2019 · Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo
- 16 de junio de 2022 · Ley 10/2022, de 14 de junio
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña estas obligaciones están en el libro V del Código Civil catalán, con cifras distintas. Los gastos se pagan por cuota o según las especialidades del título, los estatutos o los acuerdos de la junta, y no usar un elemento común tampoco exime, salvo que los estatutos lo digan refiriéndose a servicios o elementos concretos (art. 553-45). El presupuesto tiene que destinar al fondo de reserva al menos el 5 % de los gastos comunes; el fondo va en contabilidad separada y en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad, y nadie puede pedir su devolución al vender (art. 553-6). Cada propietario conserva su elemento privativo (art. 553-38) y soporta las restricciones imprescindibles para las obras de conservación (art. 553-39).
La afección es más larga: el piso responde de la parte vencida del año en curso y de los cuatro años anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, incluidas las aportaciones al fondo de reserva (art. 553-5.1). El certificado para vender tiene que incluir también los gastos y aportaciones aprobados pero pendientes de vencer, y no necesita el visto bueno de la presidencia si la secretaría la lleva un administrador profesional (art. 553-5.2 y 3). Quien vende sin comunicarlo a la secretaría responde solidariamente de las deudas mientras no lo haga (art. 553-37.3), y las convocatorias, citaciones y notificaciones pueden enviarse por correo postal o electrónico a la dirección comunicada, o al piso si no se comunicó ninguna (art. 553-21.2).
Preguntas que nos hacen
¿Tengo que pagar el ascensor si vivo en un bajo?
Sí, salvo que el título o los estatutos te eximan expresamente. No utilizar un servicio no exime de pagarlo (apartado 2), y el reparto es por cuota «o a lo especialmente establecido» (apartado 1.e).
¿El comprador tiene que pagar las deudas del dueño anterior?
Responde con el propio piso de los gastos generales impagados de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores, aunque tenga la escritura inscrita (apartado 1.e). Lo más antiguo sigue siendo deuda de quien no lo pagó.
¿Cuánto tarda el certificado de deudas para vender y quién lo firma?
Siete días naturales como máximo desde que se pide. Lo emite quien hace de secretario con el visto bueno del presidente, y los dos responden de los errores y del retraso si hay culpa o negligencia (apartado 1.e).
Si vendo el piso, ¿me devuelven lo que puse en el fondo de reserva?
No. El fondo es de la comunidad «a todos los efectos» (apartado 1.f) y se queda en el edificio.
¿Me pueden notificar una junta o una deuda en el tablón de anuncios?
Solo si no se ha podido entregar en el domicilio que diste o, si no diste ninguno, en el piso. Se hace con una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del presidente y surte efecto a los tres días naturales (apartado 1.h).
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Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.