Texto vigente
Artículo trece.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Desliza dentro del recuadro para leer el artículo entero.
Redacción vigente desde el 7 de octubre de 2015 (Ley 42/2015, de 5 de octubre). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Los órganos de la comunidad (apartado 1)
Son cuatro: la junta de propietarios, el presidente y, si los hay, los vicepresidentes, el secretario y el administrador. Los estatutos o un acuerdo mayoritario de la junta pueden crear otros, como una comisión de obras, pero sin restar funciones ni responsabilidades frente a terceros a los cargos que fija la ley.
Cómo se nombra al presidente y si puedes negarte (apartado 2)
El presidente se nombra entre los propietarios, por elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo. Un inquilino no puede serlo: la ley dice «entre los propietarios».
El nombramiento es obligatorio. Lo que la ley te da es una salida concreta: pedir al juez el relevo dentro del mes siguiente a tu acceso al cargo, alegando las razones que tengas. El juez lo resuelve de plano por el procedimiento del art. 17.7 y, si te releva, en la misma resolución nombra al propietario que te sustituye hasta la nueva designación, en el plazo que fije.
Fíjate en desde cuándo cuenta el mes: desde el acceso al cargo, no desde la junta en que salió tu nombre, si las dos fechas no coinciden. Pasado ese mes, el art. 13 no prevé el relevo judicial por tus razones, y tampoco menciona la dimisión: queda pedir a la junta que nombre a otra persona (apartado 7).
También se puede acudir al juez cuando, por cualquier causa, la junta no consiga designar presidente.
Qué hace el presidente (apartado 3)
Una sola frase, y la más importante del artículo: el presidente representa legalmente a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Es quien actúa en nombre de la comunidad ante un juez, un banco o una empresa.
El resto de sus tareas está repartido por la ley: convoca la junta (art. 16.2), requiere el cese a quien hace actividades prohibidas o molestas y, con autorización de la junta, le demanda si persiste (art. 7.2), y da el visto bueno al certificado de deudas para una venta (art. 9.1.e) y al del proceso monitorio, salvo la excepción del administrador profesional que prevé el art. 21.3.
Vicepresidentes (apartado 4)
Son opcionales y se nombran igual que el presidente. Le sustituyen, por su orden si hay varios, en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, y le asisten en lo que establezca la junta.
Secretario y administrador (apartados 5 y 6)
Si los estatutos o la junta, por acuerdo mayoritario, no nombran a otra persona, las funciones de secretario y de administrador las ejerce el presidente. Una comunidad sin administrador no es una comunidad irregular: es una comunidad en la que el presidente lo hace todo.
Los dos cargos pueden recaer en la misma persona o nombrarse por separado. El de administrador, o el de secretario-administrador, lo puede ejercer cualquier propietario, una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o corporaciones y otras personas jurídicas en los términos que establezca el ordenamiento. Un inquilino, o un familiar que no sea propietario, sin esa cualificación no puede ser nombrado administrador aunque se ofrezca a llevar las cuentas.
Para el secretario a secas, sin funciones de administración, el artículo no fija requisitos.
Cuánto dura el cargo y cómo se cesa (apartado 7)
Salvo que los estatutos digan otra cosa, los cargos se nombran por un año. La junta puede cesar a cualquiera antes de que acabe el mandato, por acuerdo en una junta convocada en sesión extraordinaria. El artículo no exige causa ni una mayoría especial, así que vale la general del art. 17.7.
Tampoco prohíbe repetir en el cargo, ni dice qué pasa si vence el año y nadie nombra sustituto.
Comunidades de cuatro propietarios o menos (apartado 8)
Si en el edificio no hay más de cuatro propietarios de viviendas o locales, pueden acogerse al régimen de administración del art. 398 del Código Civil, pero solo si los estatutos lo establecen expresamente. Sin esa cláusula, aunque seáis tres, os rige este artículo y hace falta presidente.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
- 7 de octubre de 2015 · Ley 42/2015, de 5 de octubre
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña los órganos son tres: presidencia, secretaría y junta de propietarios (art. 553-15.1). La administración no es un órgano: la comunidad puede encargarla a un profesional externo, y entonces sus funciones incluyen las de secretaría (art. 553-15.2). La presidencia la tiene que ejercer un propietario, y la secretaría puede llevarla un propietario o la persona externa que administre. Los cargos duran un año, son reelegibles y se entienden prorrogados hasta la junta ordinaria siguiente al vencimiento (art. 553-15.4), algo que la LPH no dice.
El cargo también es obligatorio, pero el Código catalán encarga a la junta valorar las excusas fundamentadas, en lugar del relevo judicial de la LPH, y a falta de candidatos se designa por turno rotatorio o sorteo entre quienes no lo han ejercido (art. 553-15.5). La junta puede nombrar un vicepresidente, que sustituye al presidente en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad (art. 553-16.2). Con menos de tres propietarios, la comunidad funciona con el régimen de la comunidad ordinaria indivisa del art. 552-7 (art. 553-15.9).
Preguntas que nos hacen
¿Puedo negarme a ser presidente de la comunidad?
No sin más: el nombramiento es obligatorio. Puedes pedir al juez que te releve dentro del mes siguiente a acceder al cargo, explicando tus razones (apartado 2).
¿Puede ser presidente un inquilino?
No. El presidente se nombra entre los propietarios (apartado 2).
¿Es obligatorio tener administrador de fincas?
No. Si los estatutos o la junta no nombran a otra persona, las funciones de administrador y de secretario las ejerce el presidente (apartado 5).
¿Se puede cesar al presidente antes de que acabe el año?
Sí, por acuerdo de la junta convocada en sesión extraordinaria (apartado 7). El artículo no exige una causa.
¿Quién sustituye al presidente si se va o enferma?
El vicepresidente, si lo hay, en caso de ausencia, vacante o imposibilidad (apartado 4). Si no lo hay y la junta no logra nombrar a nadie, se puede acudir al juez (apartado 2).
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Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.