¿Cómo se aprueba una derrama y quién está obligado a pagarla?

Qué es una derrama

Una derrama es un pago extraordinario que la junta reparte entre los propietarios para un gasto concreto que las cuotas ordinarias no cubren: una reparación, una obra obligatoria o una mejora. La Ley de Propiedad Horizontal usa la palabra en dos sitios. En las obras necesarias, la junta no decide si se hacen: su acuerdo se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono» (art. 10.2.a). En las mejoras, la derrama la paga quien sea propietario cuando vence cada pago (art. 17.11).

Se reparte según la cuota de participación de cada piso que fija el título, o según lo que se haya establecido especialmente, por ejemplo en los estatutos (art. 9.1.e). No es lo mismo que el fondo de reserva, al que todos aportan con su cuota para atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación, y algunas de accesibilidad y eficiencia energética (art. 9.1.f).

Qué mayoría necesita cada derrama

Obras necesarias para la conservación, la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad universal, y las que imponga la Administración: no se votan. La junta solo acuerda cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (arts. 10.1.a y 10.2.a).

Supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensor: mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas. Una vez aprobadas, obligan a todos aunque lo que toque pagar al año supere doce mensualidades ordinarias (art. 17.2).

Mejora de la eficiencia energética y energías renovables de uso común, y pedir ayudas o financiación para ello: mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que lo que toque pagar al año, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias. El que vota en contra no queda exento (art. 17.2).

Portería, conserjería, vigilancia y otros servicios comunes, y mejoras o innovaciones que no son necesarias: tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (arts. 17.3 y 17.4).

Todo lo demás: mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes si representa más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17.7).

Cómo se reparte y cuándo se paga

Salvo que el título o los estatutos digan otra cosa, cada propietario paga según su cuota de participación (art. 9.1.e). No usar un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2).

Los plazos los fija la junta al aprobar la derrama (art. 10.2.a). Antes de recurrir a ella conviene mirar el fondo de reserva, que debe ser de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario y está pensado precisamente para obras de conservación, reparación y rehabilitación (art. 9.1.f).

¿Y si la reparación es urgente?

El administrador puede disponer las reparaciones y medidas urgentes para la conservación del edificio, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (art. 20.1.c). Lo urgente se hace; cómo se paga lo decide después la junta, con cargo al fondo de reserva o con una derrama.

Si un vecino no paga

Quien no esté al corriente de las deudas vencidas puede asistir a la junta, pero no votar (art. 15.2). La comunidad puede acordar medidas disuasorias, como intereses por encima del legal o la privación temporal del uso de servicios, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad (art. 21.1).

Para cobrar, la comunidad tiene un procedimiento monitorio especial (art. 21.2). Se presenta con un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda firmado por el secretario con el visto bueno del presidente (art. 21.3). Y el piso responde de lo que se deba aunque se venda: el comprador responde con el inmueble de lo impagado del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e).

Si la comunidad está en Cataluña

En Cataluña rige el Código Civil catalán, con mayorías propias (arts. 553-25 y 553-26; la calculadora de mayorías las tiene en cuenta). El disidente no paga las nuevas instalaciones o servicios que no sean exigibles por ley si el gasto total supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, descontadas ayudas y costes del crédito (art. 553-30.2). Las obras de accesibilidad acordadas por la junta las pagan todos (art. 553-30.3).

El fondo de reserva catalán es de al menos el 5 % de los gastos comunes del presupuesto, no el 10 % (art. 553-6.1).

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