Con la ley en la mano
Depende de para qué sea la derrama. Si paga una mejora, la ley lo decide: paga quien sea propietario en el momento en que cada cantidad sea exigible (art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal), así que los plazos que venzan después de la venta son del comprador. Si paga obras de conservación, como las de la ITE, la ley no tiene una regla equivalente, y lo prudente es pactarlo en la escritura. En todo caso, el piso responde ante la comunidad de lo que se deba del año en curso y los tres anteriores (art. 9.1.e).
Lo que la comunidad puede cobrar al piso
El comprador responde con el propio piso de lo que los anteriores dueños deban a la comunidad por gastos generales de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores, aunque su título esté inscrito en el Registro (art. 9.1.e LPH). Lo mismo vale para las obras obligatorias del art. 10: el piso queda afecto a su pago en los mismos términos (art. 10.2.c).
Eso no libra al vendedor: lo que ya debía sigue siendo deuda suya, y el comprador que la pague puede reclamarle lo pagado (art. 1158 del Código Civil).
Qué hay que hacer en la venta
En la escritura, el vendedor declara que está al corriente de los gastos de la comunidad o dice cuáles debe, y aporta un certificado del estado de deudas firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador lo dispense expresamente. El secretario tiene siete días naturales para emitirlo y responde, igual que el presidente, de su exactitud y de los perjuicios por el retraso (art. 9.1.e LPH).
Después, el vendedor tiene que comunicar el cambio de titular al secretario de forma que quede constancia. Si no lo hace, sigue respondiendo de las deudas que se generen después de la venta, solidariamente con el comprador (art. 9.1.i).
El certificado del art. 9.1.e habla del «estado de deudas». La ley estatal no dice que tenga que incluir las derramas aprobadas que todavía no han vencido. Si estás comprando, pregunta por ellas y pide que consten.
Si la derrama es de mejoras
Placas solares, cámaras, una piscina: lo que no es conservación ni una obra obligatoria. Cada plazo lo paga quien sea propietario cuando ese plazo es exigible (art. 17.11 LPH). Para repartir entre vendedor y comprador no importa quién estuviera en la junta; lo que se votó sí decide si el piso paga, por ejemplo si se aprobó con un tercio y su dueño no votó a favor (art. 17.1) o si se libró por el art. 17.4. Un ascensor puede ser mejora o una obra obligatoria de accesibilidad (art. 10.1.b), según el caso.
Si la derrama es de conservación
Obras de la ITE, de la fachada, de la cubierta o las que imponga el ayuntamiento son gastos de conservación y obras obligatorias (art. 10.1.a LPH). Para ellas la ley no dice quién paga los plazos que vencen después de la venta. Ante la comunidad, el piso responde igual (art. 10.2.c). Entre vendedor y comprador, decide lo que hayáis pactado: dejadlo escrito en la escritura o en el contrato de arras.
Si la comunidad está en Cataluña
El Código Civil catalán va más lejos que la ley estatal en dos cosas. El piso responde de las deudas por gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, del año en curso y de los cuatro años anteriores, no tres (art. 553-5.1). Y el certificado de la venta tiene que incluir, además de las deudas, los gastos ordinarios y extraordinarios y las aportaciones al fondo de reserva «aprobados pero pendientes de vencimiento» (art. 553-5.2): en Cataluña, el comprador sabe por escrito qué derramas vienen.
El vendedor responde de lo que deba en el momento de la venta (art. 553-5.2) y, mientras no comunique el cambio de titular a la secretaría, de las deudas posteriores, solidariamente (art. 553-37.3).
Dónde lo dice la ley
Art. 17.11 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Derramas de mejoras: paga el propietario cuando son exigibles
Art. 9.1.e y 9.1.i · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Afección del piso, certificado de deudas y comunicación de la venta
Art. 10.1.a y 10.2.c · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obras obligatorias y afección del piso a su pago
Art. 553-5 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Afección de cuatro años y certificado con lo aprobado pendiente
Art. 553-37.3 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Comunicar el cambio de titular
Art. 1158 · Código Civil
Quien paga por otro puede reclamarle lo pagado
Preguntas que nos hacen
La junta aprobó la derrama antes de que yo comprara. ¿Tengo que pagarla?
Si es de mejoras, pagas los plazos que venzan cuando ya eres propietario (art. 17.11 LPH). Si es de conservación, la ley no lo resuelve entre comprador y vendedor: mira lo que diga la escritura. Ante la comunidad, el piso responde en todo caso de lo debido del año en curso y los tres anteriores (art. 9.1.e).
He comprado y la comunidad me reclama deudas del anterior dueño. ¿Puede?
Puede cobrarse con el piso las del año en curso y las de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH); en Cataluña, cuatro (art. 553-5.1 CCCat). Lo que pagues por ellas puedes reclamárselo al vendedor (art. 1158 del Código Civil).
¿Qué pasa si el vendedor no avisa a la comunidad de la venta?
Que sigue respondiendo de las deudas que se generen después, solidariamente con el comprador, hasta que lo comunique (art. 9.1.i LPH; art. 553-37.3 CCCat).
¿Puedo firmar la escritura sin el certificado de deudas de la comunidad?
Solo si el comprador te exonera expresamente. Sin certificado ni dispensa, no se puede autorizar la escritura (art. 9.1.e LPH; en Cataluña, art. 553-5.2).
¿Cuánto tarda la comunidad en darme el certificado?
Como máximo siete días naturales desde que se pide. Lo firma el secretario con el visto bueno del presidente, y los dos responden si hay errores o retrasos por culpa o negligencia (art. 9.1.e LPH).
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