¿Quién paga el IBI en un alquiler, el propietario o el inquilino?

Ante el ayuntamiento, siempre el titular

El IBI grava la titularidad del inmueble: una concesión administrativa, un derecho de superficie, un usufructo o la propiedad, por ese orden, de modo que si hay usufructo no tributa la propiedad (art. 61 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El sujeto pasivo es quien tiene ese derecho (art. 63.1). Se devenga el 1 de enero y el período impositivo es el año natural (art. 75): el sujeto pasivo de todo el año es quien era titular ese día.

La misma ley deja que el sujeto pasivo repercuta lo que paga «conforme a las normas de derecho común» (art. 63.2). En el alquiler de vivienda, la norma que dice si se puede es la Ley de Arrendamientos Urbanos, y es la que ha cambiado. Pacten lo que pacten casero e inquilino, ante el ayuntamiento responde el titular: «El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración» (art. 20.1 LAU).

En el País Vasco y en Navarra rige su régimen foral: la ley estatal se aplica sin perjuicio de él (art. 1.2). En Navarra, el impuesto equivalente es la contribución territorial.

Alquiler de vivienda: manda la fecha del contrato

Firmados desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 reescribió el art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Antes permitía pactar que pagara el inquilino los gastos del inmueble, «sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades»; ahora los tributos han salido de esa lista y el artículo añade: «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario». Una cláusula en contra es nula y se tiene por no puesta (art. 6). Vale también para el alquiler de una habitación y para el de vivienda temporal, que la ley trata como arrendamientos de vivienda (arts. 2 y 4.2).

Firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 25 de mayo de 2023. Salvo la prórroga y la actualización de la renta, se rigen por el régimen vigente cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Entonces el art. 20.1 permitía pasar al inquilino los gastos generales del inmueble, «sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», con un pacto escrito que determinara «el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato». El Tribunal Supremo ha aclarado que ese requisito no se aplica al IBI ni a la tasa de basuras cuando tienen recibo propio de la vivienda: son tributos individualizados, quedan fuera de ese párrafo, y el pacto por el que el inquilino los asume vale aunque no diga cuánto. El caso era un contrato de 2020 que decía que el IBI y las basuras serían «de cuenta de los arrendatarios», sin cifra (sentencia 1637/2025, de 17 de noviembre). El importe anual sí hace falta para los gastos y tributos generales del edificio, como la cuota de comunidad.

Firmados antes de 1995. Los de renta antigua, anteriores al 9 de mayo de 1985, tienen una regla propia: el casero «podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado», aunque el contrato no lo diga (disposición transitoria segunda LAU, apartado C, regla 10.2). Los firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 siguen rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y el Real Decreto-ley 2/1985 (disposición transitoria primera LAU); si es tu caso, revísalo con un profesional.

Firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 7 de octubre de 2026. Aquí no hay regla transitoria. Sobre los gastos de los contratos anteriores, el real decreto-ley solo da regla para los firmados antes del 26 de mayo de 2023 (en la Ley 12/2023) y para los de temporada (disposición transitoria octava de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El Código Civil dice que las leyes no tienen efecto retroactivo si no disponen lo contrario (art. 2.3), pero no aclara si cobrar un recibo nuevo bajo un contrato anterior es retroactividad. No está claro si el pacto del IBI se puede seguir aplicando; tampoco en los firmados el 1 de octubre, el único día en que rigió el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo texto.

Mientras no se aclare, dejar de pagarlo por tu cuenta tiene un riesgo: la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el inquilino es causa para que el casero resuelva el contrato (art. 27.2.a). Si tu contrato es de esas fechas, plantéalo por escrito antes de dejar de pagar.

Cuándo el inquilino sí es obligado tributario

La excepción del art. 20.1 encaja en los tributos en los que la ley coloca al ocupante como contribuyente. El caso habitual son las tasas por servicios que benefician a quien vive en el piso, como la recogida de residuos (art. 20.4.s de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales): el contribuyente es quien se beneficia del servicio y el propietario actúa como sustituto, con derecho a repercutirle la cuota (art. 23). Si la ordenanza de tu ayuntamiento lo configura así, el inquilino es obligado tributario (art. 35.2 de la Ley General Tributaria) y se le puede cobrar.

Del IBI lo es en un caso que la ley regula expresamente: cuando el casero es una Administración pública o uno de los organismos públicos que menciona la ley. Están obligados a repercutir la parte de la cuota a quienes usen sus bienes a cambio de un precio, «los cuales estarán obligados a soportar la repercusión» (art. 63.2), y quien está obligado a soportar la repercusión es obligado tributario (art. 35.2.g de la Ley General Tributaria). No se aplica a los alquileres de vivienda con renta limitada por una norma jurídica (art. 63.2).

Con un casero privado, sea una persona o una empresa, la ley solo habla de una facultad: puede repercutir el IBI conforme al derecho común (art. 63.2). Y el obligado a soportar la repercusión es aquel a quien, «según la ley, se deba repercutir» la cuota (art. 38.2 de la Ley General Tributaria). Poder no es deber: por eso entendemos que el inquilino de un casero privado no es obligado tributario del IBI.

Si el real decreto-ley no se convalida

Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas desde el 6 de octubre de 2026 (Real Decreto 806/2026), lo hace la Diputación Permanente (art. 78.2 de la Constitución y art. 57 del Reglamento del Congreso). El Real Decreto-ley 29/2026 es del 6 de octubre, y el plazo para convalidarlo o derogarlo vence en noviembre de 2026 (arts. 90.1 y 151 del Reglamento del Congreso).

Si se convalida, sigue en vigor. Si se deroga, sus cambios quedan sin efecto. Ya pasó con el Real Decreto-ley 26/2026, que traía el mismo art. 20: entró en vigor el 1 de octubre de 2026 y el Congreso lo derogó el día 2. La ley volvió a la redacción anterior, en la que el IBI se podía pactar. El acuerdo de derogación no dijo nada de los contratos firmados mientras estuvo vigente, así que qué pasaría con los firmados bajo el Real Decreto-ley 29/2026 si se deroga no está claro.

Si ya has pagado un IBI que no te tocaba

En un contrato de vivienda firmado desde el 8 de octubre de 2026, la cláusula que te carga el IBI es nula y se tiene por no puesta (arts. 6 y 20.1 LAU): no estabas obligado a pagarlo.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no dice cómo se recupera. Es una reclamación civil al casero, y el Código Civil ofrece dos apoyos: quien recibe lo que no tenía derecho a cobrar tiene que devolverlo, y se presume que hubo error cuando se pagó algo que nunca se debió (arts. 1895 y 1901); y, declarada nula una obligación, las partes tienen que restituirse lo entregado (art. 1303). Cuál de las dos vías encaja es cuestión de interpretación. Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años (art. 1964.2).

Antes de demandar hay que intentar negociar: desde el 3 de abril de 2025 es requisito para que se admita la demanda civil, y cuenta la negociación directa entre las partes (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Guarda los justificantes: el recibo del alquiler tiene que separar las cantidades por conceptos (art. 17.4 LAU), y los gastos se acreditan igual (art. 20.5).

Si tu contrato es de entre 1995 y el 25 de mayo de 2023 y dice que pagas el IBI, lo pagado se debía, aunque no fijara el importe (sentencia del Tribunal Supremo 1637/2025). Si es de renta antigua, el casero podía exigirlo por ley. Si es de entre esa fecha y el 7 de octubre de 2026, no está claro, por lo que explicamos arriba.

Locales, oficinas y otros usos

La prohibición es de la vivienda. Los alquileres para uso distinto, como un local o una oficina, se rigen por lo que pacten las partes, en su defecto por el título III de la ley y, supletoriamente, por el Código Civil (art. 4.3 LAU). El art. 20 está en el título II, el de la vivienda, y el título III no remite a él (sí a otros, como los de conservación y obras, art. 30). En un local, el IBI lo paga el inquilino si el contrato lo dice; ante el ayuntamiento sigue siendo del titular.

Para el presidente: el IBI no pasa por la comunidad

La comunidad no paga ni reparte el IBI de los pisos. Para el Catastro, cada piso o local en propiedad horizontal es un inmueble con su referencia catastral, y los elementos comunes se le atribuyen a los solos efectos de su valoración (art. 6.2.a y 6.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario): el valor del portal o de la cubierta va repartido en el de cada piso, y el recibo, a cada titular (art. 63.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Si un inquilino pregunta al presidente o al administrador por el IBI, es un asunto entre él y su casero. Lo que el casero sí puede pasarle, si el contrato lo dice por escrito con su importe anual, es la cuota de comunidad, que no es un tributo (art. 20.1 LAU).

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