Con la ley en la mano
Basta la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas, aunque haya que modificar el título o los estatutos (art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Una vez aprobado, lo pagan todos según su cuota, aunque lo que toque cada año supere doce mensualidades ordinarias. Y si en una vivienda vive alguien mayor de 70 años o con discapacidad, el ascensor puede ser obligatorio sin votación (art. 10.1.b).
Cuándo se vota y con qué mayoría
El establecimiento del servicio de ascensor y las obras para suprimir barreras arquitectónicas se aprueban con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, aunque impliquen modificar el título constitutivo o los estatutos (art. 17.2).
Una vez adoptado el acuerdo, la comunidad queda obligada a pagar la obra aunque lo que se reparta al año supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2). Quien votó en contra también paga: el derecho del disidente a no pagar es para mejoras no necesarias aprobadas por tres quintos (art. 17.4), no para el ascensor.
Cuándo es obligatorio sin votar
Son obligatorias sin acuerdo previo de la junta las obras de accesibilidad que pidan los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, incluida la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas subvenciones, no exceda de doce mensualidades ordinarias (art. 10.1.b).
Que el coste supere ese límite no quita la obligación si quienes lo han pedido asumen la parte que excede. Hasta el 22 de octubre de 2026 también es obligatorio cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad alcanzan el 75 % del importe (art. 10.1.b, redacción vigente hasta el 22 de octubre de 2026).
Desde el 23 de octubre de 2026 cambia esa letra (Ley 4/2026, disposición final primera). Quien pide la obra puede aportar las convocatorias de ayudas a las que la comunidad puede presentarse, y la comunidad queda obligada a solicitarlas. Cuando las ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70 % del importe, la obra es obligatoria sin los límites económicos anteriores. Si la comunidad pide financiación, el límite de doce mensualidades se mide repartiendo el coste en tantos años como permita esa financiación. Y si, aun así, la comunidad no hace la obra, el interesado puede pedir al juez que la obligue (art. 10.1.b, redacción de la Ley 4/2026).
En estos casos la junta no decide si se hace, sino cómo se reparte la derrama y en qué plazos (art. 10.2.a).
Rampas y otros ajustes razonables
La misma letra del art. 10.1.b hace obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, "las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal", cuando las impone la Administración o las pide un propietario (art. 10.1, encabezado). No hace falta que en su casa viva una persona mayor de 70 años o con discapacidad: ese es el segundo supuesto de la letra, el de las obras que piden esos propietarios. Desde el 23 de octubre de 2026 la letra empieza de forma más amplia: "las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal, y en todo caso, los ajustes razonables" (Ley 4/2026).
Un ajuste razonable es una adecuación del edificio para facilitar la accesibilidad que no suponga una carga desproporcionada, y en un edificio en propiedad horizontal la carga es desproporcionada cuando el coste repercutido al año, descontadas las ayudas públicas, supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 2.5 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En los edificios existentes el 4 de diciembre de 2010 que admitan ajustes razonables, las condiciones básicas de accesibilidad son exigibles desde el 4 de diciembre de 2017 (Real Decreto Legislativo 1/2013, disposición adicional tercera, 1.b).
Quién paga
Todos los propietarios según su cuota de participación (arts. 9.1.e y 10.2.a). El fondo de reserva se puede usar expresamente para estas obras (art. 9.1.f).
Los locales y bajos pagan según su cuota salvo que el título o los estatutos digan otra cosa. Si tienen una exención de "gastos de ascensor", no está claro que cubra la instalación de uno nuevo, y no usar un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2). Si la redacción es dudosa, conviene consultarlo antes de aprobar el reparto.
Durante la obra
La comunidad puede ocupar los elementos comunes mientras duran las obras obligatorias de accesibilidad (art. 10.1.c). Lo que ninguna mayoría puede hacer es una obra que deje inservible una parte del edificio para un propietario sin su consentimiento expreso (art. 17.4).
Si la comunidad está en Cataluña
Rige el Código Civil catalán. La instalación de ascensores y la supresión de barreras se aprueban por mayoría simple de los propietarios que participan en la votación, que represente la mayoría simple de sus cuotas (art. 553-25.2.a), y los gastos son a cargo de todos si derivan de un acuerdo de la junta (art. 553-30.3).
Si el acuerdo no sale, el propietario que viva o trabaje con una persona con discapacidad o mayor de 70 años puede pedir al juez que obligue a la comunidad a hacer las obras, si son razonables y proporcionadas (art. 553-25.5).
Dónde lo dice la ley
Art. 2.5 · Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Ajuste razonable y carga desproporcionada: doce mensualidades
Disposición adicional tercera, 1.b · Real Decreto Legislativo 1/2013, Ley General de derechos de las personas con discapacidad
Edificios existentes: exigible desde el 4/12/2017
Art. 17.2 y 17.4 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Mayoría para el ascensor y límite de la innovación
Art. 10.1.b, 10.1.c y 10.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Accesibilidad obligatoria sin votación y reparto
Disposición final primera · Ley 4/2026, de 1 de octubre
Nueva redacción del art. 10.1.b LPH desde el 23/10/2026: 70 % de ayudas concedidas, financiación y vía judicial
Art. 9.1.e, 9.1.f y 9.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Pago por cuota, fondo de reserva y servicios no usados
Arts. 553-25 y 553-30 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Mayoría simple, pago y vía judicial en Cataluña
Preguntas que nos hacen
¿Es obligatorio poner una rampa en el portal?
Si es un ajuste razonable, sí, sin votación, cuando lo pide un propietario o lo impone la Administración (art. 10.1.b LPH). Deja de serlo si lo que se repercute al año, descontadas las ayudas, supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 2.5 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Si la pide un propietario en cuya vivienda vive una persona mayor de 70 años o con discapacidad, también es obligatoria por encima de ese límite si él paga la diferencia.
¿Qué mayoría hace falta para poner un ascensor?
La mayoría de los propietarios que represente la mayoría de las cuotas, aunque haya que modificar el título o los estatutos (art. 17.2 LPH). En Cataluña, mayoría simple de los que votan y de sus cuotas (art. 553-25.2.a del Código Civil catalán).
Voté en contra. ¿Tengo que pagar el ascensor?
Sí. Aprobado el acuerdo, la comunidad queda obligada al pago aunque supere doce mensualidades al año (art. 17.2). La exención del disidente es para mejoras no necesarias aprobadas por tres quintos (art. 17.4).
Mi madre tiene 80 años y vive conmigo. ¿Puedo exigir el ascensor?
Sí, si la vivienda es tuya: lo pide el propietario de la vivienda en la que vive la persona mayor de 70 años o con discapacidad. Es obligatorio si lo que cuesta al año a cada vecino, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias, o si pagas tú la diferencia (art. 10.1.b LPH). Además, hasta el 22 de octubre de 2026 lo es si las ayudas a las que puede acceder la comunidad cubren el 75 %; desde el 23 de octubre, si las ayudas concedidas cubren el 70 %, y la comunidad tiene que solicitar las que le indiques (Ley 4/2026). No hace falta acuerdo de la junta. Si vives de alquiler, la petición del art. 10.1.b la hace el propietario de la vivienda.
¿El bajo comercial paga el ascensor?
Según su cuota, salvo que el título o los estatutos lo eximan (art. 9.1.e). No usarlo no exime de pagar (art. 9.2). Si hay una exención de "gastos de ascensor", no está claro que cubra la instalación de uno nuevo: conviene consultarlo.
¿Se puede pagar con el fondo de reserva?
Sí. La ley lo destina expresamente a las obras de accesibilidad del art. 10.1.b y a las del art. 17.2 (art. 9.1.f).
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