¿Quién paga los gastos de comunidad, el propietario o el inquilino?

Ante la comunidad: el propietario

Contribuir a los gastos generales según la cuota es una obligación «de cada propietario» (art. 9.1.e LPH). El contrato de alquiler es un acuerdo entre el propietario y el inquilino, y la comunidad no forma parte de él: las cuotas se le reclaman al propietario, también por el procedimiento de reclamación de deudas del art. 21.

El inquilino tampoco vota en la junta en nombre propio, porque la junta es de propietarios. Puede asistir si el propietario le da su representación por escrito (art. 15.1).

Entre propietario e inquilino: lo que se puede pactar

En un alquiler de vivienda se puede pactar que el inquilino pague los gastos generales del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar y que correspondan a la vivienda o a sus anexos, como la plaza de garaje o el trastero. En propiedad horizontal, la parte que corresponde a la vivienda es la de su cuota de participación. En un edificio que no está en propiedad horizontal, desde el 8 de octubre de 2026 los gastos de comunidad no se le pueden imputar al inquilino; antes se repartían por superficie (art. 20.1 LAU).

El pacto tiene dos requisitos: escrito e importe anual fijado a la fecha del contrato. Durante los cinco primeros años (siete si el casero es una empresa), esa cantidad solo puede subir una vez al año, por acuerdo, y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.3).

Lo que se individualiza con un contador de la vivienda, como el agua, la luz o el gas, lo paga el inquilino en todo caso (art. 20.4).

El IBI y los honorarios de la inmobiliaria, desde el 8 de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 sacó los tributos de lo que se puede pactar: en un alquiler de vivienda no se le pueden imponer al inquilino «los tributos asociados a la vivienda», salvo que él sea el obligado tributario (art. 20.1 LAU). Del IBI lo es quien tiene la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o una concesión sobre el inmueble (arts. 61.1 y 63.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), no el inquilino. La excepción es que el casero sea una Administración pública: tiene que repercutir el IBI a quien usa el inmueble, que está obligado a soportarlo, salvo en un alquiler de vivienda con renta limitada por una norma (art. 63.2).

La excepción sirve para otros tributos. En las tasas por servicios que benefician a los ocupantes de la vivienda, el contribuyente es quien se beneficia del servicio y el propietario actúa como sustituto, con derecho a repercutirle la cuota (art. 23 de la misma ley; entre los servicios por los que se puede cobrar una tasa está la recogida de basuras, art. 20.4.s). Si la ordenanza de tu ayuntamiento la configura así, el inquilino es obligado tributario (art. 35.2 de la Ley General Tributaria) y se le puede cobrar.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que la ley ya ponía a cargo del arrendador, ahora no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», y abarcan cualquier servicio para preparar, formalizar, gestionar, novar o renovar el contrato. Otro servicio que no sea esencial solo lo paga el inquilino si lo ha pedido por escrito, sabiendo antes que es opcional y lo que cuesta (art. 20.2).

Para los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026, sobre los gastos el real decreto-ley solo da regla para los anteriores al 26 de mayo de 2023 y para los de temporada (disposición transitoria octava LAU). Los anteriores al 26 de mayo de 2023, salvo la prórroga y la actualización de la renta, siguen con el régimen vigente cuando se firmaron, así que el IBI pactado sigue valiendo (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en la redacción del propio real decreto-ley); si tiene recibo propio de la vivienda, aunque el contrato no diga cuánto (sentencia del Tribunal Supremo 1637/2025, de 17 de noviembre). En los de renta antigua, anteriores al 9 de mayo de 1985, el casero puede exigirlo aunque no se pactara (disposición transitoria segunda LAU). Para los firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 7 de octubre de 2026 no hay disposición transitoria sobre gastos, y no está claro si el pacto del IBI se puede seguir aplicando.

Pendiente de convalidación

Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas desde el 6 de octubre de 2026 (Real Decreto 806/2026), lo decide la Diputación Permanente del Congreso (art. 78.2). El Real Decreto-ley 29/2026 es de 6 de octubre, y el Reglamento del Congreso cuenta en días hábiles los plazos por días (art. 90.1): el plazo vence en noviembre de 2026.

Si lo convalida, sigue en vigor. Si lo deroga, sus cambios quedan sin efecto, como pasó con el Real Decreto-ley 26/2026, que tenía el mismo art. 20: entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2. Volvería la redacción anterior, en la que el IBI se podía pactar, en un edificio sin propiedad horizontal los gastos se repartían por superficie y los de gestión inmobiliaria y formalización eran del arrendador.

Derramas y obras: casi nunca son del inquilino

Si el contrato pasa los gastos de comunidad al inquilino, lo que paga es el importe anual pactado, con las subidas limitadas del art. 20.3. Una derrama extraordinaria que lo supere no está en ese importe, y la comunidad se la reclama al propietario. Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son del arrendador, «sin derecho a elevar por ello la renta» (art. 21.1 LAU), y si la obra dura más de veinte días y priva al inquilino de parte de la vivienda, la renta baja en proporción (art. 21.2).

Una derrama para una mejora tampoco es un gasto de sostenimiento del art. 20. Lo que la ley prevé para las mejoras es otra cosa: pasados cinco años de contrato (siete si el arrendador es una empresa), el arrendador puede subir la renta por las obras de mejora que haga: el interés legal del dinero más tres puntos sobre lo invertido, descontadas las subvenciones, con un tope del 20 % de la renta (art. 19.1). Si la mejora es de varias viviendas del edificio, se reparte por cuotas (art. 19.2).

Si es un local

Los alquileres de uso distinto de vivienda, como un local o una oficina, se rigen por lo que pacten las partes y, en lo que no hayan pactado, por las normas de esos arrendamientos (art. 4.3 LAU). El art. 20, con la prohibición de cargar el IBI, es de vivienda: en un local, quién paga la comunidad y el IBI depende del contrato. Ante la comunidad, igual que en una vivienda, responde el propietario.

Si la comunidad está en Cataluña

El alquiler se rige igualmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Lo que cambia es la ley de la comunidad: el Código Civil catalán dice expresamente que, en caso de arrendamiento o de cualquier otra cesión del uso, los propietarios siguen siendo responsables ante la comunidad y ante terceros de las obligaciones de la propiedad horizontal (art. 553-37.2).

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