Texto vigente
Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
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Redacción vigente desde el 29 de diciembre de 2023 (Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Redacción que entra en vigor el 23 de octubre de 2026 (Ley 4/2026, de 1 de octubre)
Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal, y en todo caso, los ajustes razonables, así como aquellas que sean requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En el supuesto de que la comunidad de propietarios solicite financiación para la realización de las obras y actuaciones de accesibilidad el periodo temporal de repercusión será de tantos años como las opciones de financiación disponible permitan.
El interesado que inste la realización de las obras podrá aportar información sobre las convocatorias de ayudas y subvenciones disponibles en materia de vivienda y agenda urbana a las que la comunidad de propietarios pueda concurrir, quedando esta obligada a solicitarlas. Cuando las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas alcancen el setenta por ciento del importe de las obras y actuaciones instadas, será obligatoria su ejecución, sin que resulten de aplicación los límites económicos establecidos en los párrafos anteriores.
Cuando, pese a producirse las circunstancias anteriores, no se proceda a la realización de las obras y actuaciones por parte de la comunidad de propietarios, el interesado podrá solicitar a la autoridad judicial competente que dicte las decisiones que procedan para obligar a la realización de tales obras y actuaciones.
No eliminará el carácter obligatorio de estas obras y actuaciones el hecho de que las ayudas concedidas no alcancen el setenta por ciento del coste de estas o cuando dicho coste supere el límite económico establecido, siempre que el exceso que haya que afrontar, en ambos casos, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Qué dice, explicado
Qué obras no se votan (letras a y c)
El apartado 1 declara obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, una serie de actuaciones, impliquen o no modificar el título constitutivo o los estatutos, y tanto si las impone la Administración como si las pide un propietario. Esa última parte se olvida a menudo: no hace falta esperar a una orden del ayuntamiento para que una obra necesaria sea obligatoria.
La letra a) es la que más se usa: los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y el deber de conservación del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes. Incluye siempre los necesarios para los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, las condiciones de ornato y cualquier otro que derive de que la Administración imponga el deber legal de conservación. Una fachada que se desprende o una bajante general rota son conservación, no mejora.
La letra c) permite ocupar elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado mientras duran esas obras: el andamio en el patio no necesita una votación aparte.
Accesibilidad: el texto vigente hasta el 22 de octubre de 2026 (letra b)
En su redacción vigente, la del Real Decreto-ley 7/2019 (en vigor desde el 6 de marzo de 2019; el Real Decreto-ley 8/2023 solo cambió el apartado 3 del artículo), la letra b) hace obligatorias dos cosas. Primero, las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Segundo, y en todo caso, las que pidan los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, para asegurarles un uso adecuado de los elementos comunes, incluida la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o la comunicación con el exterior.
Quien pide la obra es el propietario. Si la persona mayor o con discapacidad vive de alquiler, la petición la tiene que hacer el dueño de la vivienda: la letra habla de «los propietarios en cuya vivienda o local vivan».
El límite es económico: la obra es obligatoria siempre que lo que se repercuta cada año, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si pasa, sigue siendo obligatoria cuando quienes la han pedido asumen el resto del coste. Y también lo es cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcanzan el 75 % del importe. Fíjate en el verbo: basta con que la comunidad pueda acceder a ellas, no hace falta que estén concedidas.
Las obras de accesibilidad que no entran aquí se pueden aprobar en junta por mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas (art. 17.2), y entonces pagan todos aunque se superen las doce mensualidades. El fondo de reserva se puede usar para estas obras (art. 9.1.f).
Lo que cambia el 23 de octubre de 2026
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, reescribe la letra b) con efectos desde el 23 de octubre de 2026. Hasta el 22 de octubre se aplica el texto explicado arriba; desde el 23, el nuevo. El resto del artículo no cambia.
El objeto se amplía. La letra ya no empieza por los ajustes razonables, sino por «las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal, y en todo caso, los ajustes razonables», además de las que pidan los propietarios con personas con discapacidad o mayores de setenta años en casa. El tope de doce mensualidades ordinarias al año, descontadas las ayudas, se mantiene.
Si la comunidad pide financiación para las obras de accesibilidad, el coste se repercute en tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles, así que baja lo que toca pagar cada año, que es lo que se compara con el tope. Quien pide la obra puede aportar información sobre convocatorias de ayudas en materia de vivienda y agenda urbana a las que la comunidad pueda presentarse, y la comunidad queda obligada a solicitarlas. Cuando las ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70 % del importe de las obras pedidas, su ejecución es obligatoria sin los límites económicos anteriores.
El paso del 75 % al 70 % no es solo de cifra. Hasta el 22 de octubre cuenta la ayuda a la que la comunidad «pueda tener acceso»; desde el 23 cuenta la ayuda «efectivamente concedida». El umbral baja, pero las ayudas tienen que estar concedidas, no solo convocadas. Por eso la obligación de pedirlas es la pieza que sostiene el resto.
Si, pese a todo, la comunidad no hace las obras, el interesado puede pedir al juez competente que dicte las decisiones necesarias para obligarla, algo que el texto anterior no decía. Y la obligación no desaparece cuando las ayudas concedidas no llegan al 70 % o el coste supera el tope, siempre que quienes pidieron la obra asuman el exceso.
La misma ley añade a la LPH una disposición adicional tercera, también desde el 23 de octubre de 2026: las administraciones tienen que habilitar en sus presupuestos créditos para ayudas a la accesibilidad de los edificios de viviendas en propiedad horizontal. El texto del art. 10 no incluye reglas para las peticiones hechas antes de esa fecha.
Quién paga y qué vota la junta (apartado 2)
Las actuaciones de las letras a) a d) las pagan los propietarios de la comunidad o de la agrupación de comunidades, y el acuerdo de la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo y cuándo se paga. La junta no vota si se hace la obra; vota el reparto y los plazos. El artículo no fija mayoría para ese acuerdo, así que se aplica la general del art. 17.7.
Quien se opone o retrasa sin justificación la ejecución de una orden de la autoridad competente responde él solo de las sanciones administrativas que se impongan (letra b). Si el ayuntamiento multa porque un vecino bloquea las obras que ordenó, responde ese vecino individualmente.
Los pisos quedan afectos al pago de estas obras en los mismos términos que los gastos generales del art. 9 (letra c): si el dueño vende sin pagar su parte, el piso responde de lo imputable a la parte vencida del año de la venta y a los tres años anteriores.
Antes de la derrama conviene mirar el fondo de reserva: lo que se saque de él para estas obras sigue contando para el mínimo durante el ejercicio (disposición adicional primera).
Rehabilitación y regeneración urbana (letras d y e)
Si el edificio está incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana, también son obligatorias, sin acuerdo previo, la construcción de nuevas plantas, cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes y la constitución de un complejo inmobiliario, cuando sean preceptivas por esa inclusión (letra d). La letra e) añade las divisiones, agregaciones y segregaciones de pisos o locales que hagan sus propietarios por su voluntad cuando esa inclusión las haga posibles. El reparto obligatorio del apartado 2 solo alcanza a las letras a) a d). Fuera de esos ámbitos, estas operaciones van por el apartado 3.
Dividir, segregar, subir plantas o cerrar terrazas (apartado 3)
El apartado 3 somete a la autorización administrativa que corresponda la constitución y modificación de un complejo inmobiliario (art. 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) y, cuando se pidan, la división material de pisos o locales y sus anejos, su agregación o segregación, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, incluido el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. Antes hace falta la aprobación de la junta por la mayoría que corresponda según la ley.
Esa mayoría está en el art. 17. Para dividir, agregar o segregar pisos, construir nuevas plantas, alterar la estructura o cerrar terrazas, tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.4). Las obras de mejora de la eficiencia energética acreditable con certificado, incluida la modificación de la envolvente, tienen su propia regla: mayoría simple de propietarios y cuotas si lo repercutido al año, descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no pasa de doce mensualidades (art. 17.2).
Además tiene que constar el consentimiento de los titulares afectados, y la junta, de común acuerdo con ellos y por la misma mayoría, fija la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Las nuevas cuotas de participación y, si hay discrepancia, la naturaleza de las obras también se acuerdan por esa mayoría. Los interesados pueden pedir un arbitraje o un dictamen técnico.
En la práctica, el voto de la junta no sustituye al permiso: para cerrar una terraza hacen falta los tres quintos y, además, la autorización administrativa que corresponda según la normativa urbanística.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
- 4 de diciembre de 2003 · Ley 51/2003, de 2 de diciembre
- 3 de agosto de 2011 · Ley 26/2011, de 1 de agosto
- 28 de junio de 2013 · Ley 8/2013, de 26 de junio
- 19 de diciembre de 2018 · Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre
- 24 de enero de 2019 · Derogación del Real Decreto-ley 21/2018 (Resolución del Congreso de 22 de enero de 2019)
- 6 de marzo de 2019 · Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo
- 29 de diciembre de 2023 · Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre
- 23 de octubre de 2026 · Ley 4/2026, de 1 de octubrepróxima
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
El libro V del Código Civil catalán no tiene una lista equivalente de obras que se hacen sin acuerdo de la junta. Parte de un deber general: la comunidad tiene que conservar los elementos comunes para que cumplan las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanquidad, seguridad y eficiencia energética o hídrica que exija la normativa, y los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias (art. 553-44.1). Quien se opone sin causa justificada a las obras exigidas por la autoridad competente, o las demora, responde individualmente de las sanciones (art. 553-30.5), y las actuaciones ordenadas por la Administración en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad o de rehabilitación no necesitan acuerdo de la junta para modificar el título (art. 553-10.2.d).
Para la accesibilidad, suprimir barreras o instalar un ascensor se aprueba por mayoría simple de los propietarios que votan, que represente la mayoría simple de sus cuotas (art. 553-25.2.a). Si no se consigue, los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre el piso, cuando ellos o quienes conviven o trabajan con ellos tienen una discapacidad o son mayores de setenta años, pueden pedir al juez que obligue a la comunidad, siempre que las obras sean razonables y proporcionadas (art. 553-25.5); en ese caso es el juez quien fija el importe en función de los gastos ordinarios (art. 553-30.3). En esos artículos no aparecen ni el tope de doce mensualidades ni los umbrales del 75 % o el 70 % de ayudas.
Preguntas que nos hacen
¿Puede la junta votar que no se haga una reparación necesaria?
No. Las obras necesarias para la conservación, la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad no requieren acuerdo previo (apartado 1.a). La junta solo decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (apartado 2.a).
Mi madre tiene 80 años y vive conmigo. ¿Pueden negarse a poner ascensor?
Si la vivienda es tuya y lo pides, es obligatorio sin votación cuando lo que se repercuta al año, descontadas las ayudas, no pase de doce mensualidades ordinarias, o si asumes tú el exceso (apartado 1.b). Hasta el 22 de octubre de 2026 también lo es si las ayudas a las que puede acceder la comunidad llegan al 75 %; desde el 23, si las efectivamente concedidas llegan al 70 %.
¿La comunidad está obligada a pedir subvenciones para la obra de accesibilidad?
Desde el 23 de octubre de 2026, sí: si quien pide la obra aporta convocatorias a las que la comunidad pueda presentarse, la comunidad queda obligada a solicitarlas (apartado 1.b, redacción de la Ley 4/2026). El texto vigente hasta el 22 de octubre no recoge esa obligación.
¿Quién paga la multa si un vecino bloquea las obras que ha ordenado el ayuntamiento?
Él. Los propietarios que se oponen o retrasan sin justificación la ejecución de las órdenes de la autoridad competente responden individualmente de las sanciones administrativas (apartado 2.b).
¿Qué hace falta para cerrar una terraza?
El voto de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.4) y, además, la autorización administrativa que corresponda (apartado 3.b).
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