Funciones del presidente de la comunidad: qué hace y qué no le toca

Representar a la comunidad

Es la función que define el cargo: el presidente "ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten" (art. 13.3). Es quien actúa en nombre de la comunidad ante un juzgado, ante Hacienda o ante un proveedor. Se nombra entre los propietarios (art. 13.2).

También es quien recibe los avisos de los vecinos. El propietario que quiere hacer obras en su piso tiene que dar cuenta de ellas antes "a quien represente a la comunidad" (art. 7.1). Y lo que sabe un órgano de gobierno cuenta para la comunidad: si el presidente se entera por cualquier medio de que un piso ha cambiado de dueño, el vendedor que no lo comunicó deja de responder junto al comprador de las deudas posteriores a la venta (art. 9.1.i).

Ante Hacienda es el representante legal de la comunidad, que es uno de los datos del censo, y cuando cambia hay que comunicarlo; lo explicamos en la página del NIF de la comunidad. En una agrupación de comunidades de un complejo inmobiliario, los presidentes otorgan el título de la agrupación con autorización de sus juntas y, salvo acuerdo en contrario, forman su junta (art. 24.2.b y 24.3.a).

Convocar la junta

La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y además cuando el presidente lo considere conveniente (art. 16.1). La convocatoria la hace él, con los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora, y la lista de quienes deben cuotas (art. 16.2); para la ordinaria, con seis días de antelación como mínimo (art. 16.3). Los asuntos que un propietario le pida por escrito los incluye en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2).

Si la piden la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas y él no la convoca, la convocan los promotores (art. 16.1 y 16.2). Plazos y forma, en la página de cómo convocar la junta.

Firmar y dar el visto bueno

El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la junta o en los diez días naturales siguientes, y desde entonces los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3). Para subsanar después un error del acta también hace falta que esté firmada por los dos.

Su visto bueno acompaña a tres documentos que firma el secretario. El certificado de deudas que pide el notario para vender un piso, salvo que el comprador lo dispense, en siete días naturales, del que los dos responden por culpa o negligencia (art. 9.1.e). La diligencia de la notificación que se coloca en el tablón cuando no se puede entregar en el domicilio, que surte efecto a los tres días naturales (art. 9.1.h). Y el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda para el monitorio, salvo que el secretario-administrador sea un profesional que no vaya a intervenir en la reclamación (art. 21.3). Lo que arriesga con el primero lo explicamos en la página de la responsabilidad del presidente.

Parar al vecino que molesta

Si un propietario u ocupante hace actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, el presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, le requiere que cese bajo apercibimiento de acciones judiciales; si persiste, puede demandarle con autorización de la junta (art. 7.2). Lo mismo con un piso turístico abierto sin la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3).

Si no hay secretario ni administrador

Las funciones de los dos las ejerce el presidente, salvo que los estatutos o la junta por mayoría nombren a otras personas (art. 13.5). Entonces también le toca custodiar los libros de actas y conservar cinco años la documentación de las juntas (art. 19.4), y lo que el art. 20 encarga al administrador: el plan de gastos, la conservación y las reparaciones urgentes, los cobros y los pagos. Lo explicamos en la página de la comunidad sin administrador.

Lo que no le toca

Lo que el art. 14 reserva a la junta: nombrar y cesar a los cargos y resolver las quejas contra ellos, aprobar el plan de gastos y las cuentas, los presupuestos y las obras de reparación, los estatutos y las normas de régimen interior, y los demás asuntos de interés general.

Si hay administrador, tampoco ejecuta las obras ni lleva la caja: ejecutar los acuerdos de obras, cobrar y pagar es función de este (art. 20.d), que le da cuenta inmediata de las reparaciones urgentes que disponga (art. 20.c). Cuando el presidente falta, le sustituye el vicepresidente si lo hay (art. 13.4). De qué responde con su dinero, cuánto dura el cargo y cómo se deja tienen cada uno su página.

Si la comunidad está en Cataluña

El Código Civil catalán enumera sus funciones: convocar y presidir la junta, representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente, elevar a públicos los acuerdos si procede, velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por que el secretario y el administrador cumplan sus deberes, y las demás que establezca la ley (art. 553-16.1). La presidencia la ejerce un propietario (art. 553-15.1); por eso el cargo no se remunera, aunque se tiene derecho a resarcirse de los gastos (art. 553-15.6). Si el presidente no convoca o se niega, convoca la vicepresidencia y, si tampoco, los promotores (art. 553-21.1); si no asisten ni el presidente ni el vicepresidente, la junta designa entre los asistentes a quien la presida (art. 553-23.2).

Tiene además funciones que la ley estatal no le da. Autoriza al administrador a usar el fondo de reserva para gastos imprevistos y urgentes (arts. 553-6.3 y 553-18.1.f), además de recibir, como en el resto de España, cuenta inmediata de las obras urgentes (art. 553-18.1.e). Puede llevar un notario a la junta para que levante acta, y debe hacerlo si se lo pide por escrito, al menos cinco días antes, una cuarta parte de los propietarios o de las cuotas (art. 553-27.3).

Firma el acta con el secretario en cinco días (art. 553-27.1), da el visto bueno al certificado de deudas para una venta, salvo que la secretaría la lleve un administrador profesional (art. 553-5.3), y al del monitorio (art. 553-47.2), y requiere fehacientemente el cese de las actividades prohibidas (art. 553-40.2). Las obras en un piso se comunican antes a la presidencia o a la administración (art. 553-36.3).

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