Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal: urbanizaciones y complejos inmobiliarios

Cuándo hay complejo inmobiliario privado (apartado 1)

Hacen falta dos requisitos. Que haya dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o los locales. Y que sus dueños, o los de los pisos y locales en que estén divididas, sean además copropietarios, con carácter inherente a su propiedad, de otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios en una copropiedad indivisible.

Una urbanización de chalets con piscina y jardín de todos lo es; varios bloques cuyos propietarios comparten la propiedad del garaje y las zonas verdes, también. Una calle de casas sin nada en común, no. Las entidades urbanísticas de conservación son otra figura: la ley solo se les aplica cuando lo dicen sus estatutos (art. 2.e).

Primera forma: una sola comunidad (apartado 2.a)

El complejo se constituye en una única comunidad de propietarios por cualquiera de los procedimientos del art. 5 para fijar las cuotas: lo hace el propietario único al empezar a vender, todos los propietarios de común acuerdo, un laudo o una resolución judicial. Si ya hay varios dueños y no se acude a un laudo o al juez, hace falta el acuerdo de todos. A partir de ahí se le aplica la ley entera.

Segunda forma: una agrupación de comunidades (apartado 2.b)

Cada edificio conserva su comunidad y todas se integran en una comunidad agrupada. El título constitutivo lo otorga el propietario único del complejo o los presidentes de todas las comunidades que van a integrarla, autorizados antes por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas.

Ese título describe el complejo en su conjunto y sus elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, y fija la cuota de participación de cada comunidad integrada. Las comunidades responden conjuntamente de su obligación de contribuir a los gastos generales de la agrupación. El título y los estatutos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad.

Cómo funciona la agrupación (apartado 3)

Tiene la misma situación jurídica que una comunidad de propietarios y se rige por esta ley, con tres reglas propias. La junta la forman, salvo acuerdo en contrario, los presidentes de las comunidades integradas, que representan al conjunto de propietarios de cada una. Los acuerdos que exigen mayoría cualificada necesitan antes esa misma mayoría en cada una de las juntas de las comunidades integradas. Y no tiene que constituir fondo de reserva, salvo que su junta lo acuerde.

Su competencia se limita a los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes del complejo, y sus acuerdos no pueden menoscabar en ningún caso las facultades de los órganos de cada comunidad integrada. La junta de la urbanización decide sobre la piscina común, no sobre la fachada de tu bloque.

Para un presidente, esto significa que en la agrupación vota en nombre de todos los propietarios de su edificio. Si el asunto pide una mayoría cualificada, por ejemplo los tres quintos del art. 17.3 para suprimir el servicio de vigilancia, antes tiene que haberse conseguido esa mayoría en cada una de las juntas, también en la suya.

Si el complejo no adopta ninguna forma (apartado 4)

Se rige por los pactos que hayan establecido entre sí los copropietarios y, en lo que no prevean, por esta ley, con las mismas reglas especiales de la agrupación: junta de presidentes salvo acuerdo, mayorías cualificadas también en cada comunidad y fondo de reserva solo si se acuerda.

Otras reglas de la ley para los complejos

Las obras obligatorias de conservación las costean los propietarios de la comunidad o de la agrupación de comunidades (art. 10.2.a), y durante esas obras se pueden ocupar los elementos comunes del complejo inmobiliario privado (art. 10.1.c). La constitución y modificación del complejo inmobiliario al que se refiere el art. 26.6 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana quedan sujetas a la autorización administrativa que corresponda (art. 10.3.a).

Si la comunidad está en Cataluña

En Cataluña el equivalente es la propiedad horizontal compleja del Código Civil catalán: subcomunidades dentro de un inmueble o de un conjunto de escaleras, portales o edificios independientes que comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes (art. 553-48). Cada elemento privativo tiene una cuota particular en su subcomunidad y otra general en el conjunto (art. 553-49). Se constituye como una sola comunidad con subcomunidades o como agrupación de comunidades, en escritura pública que describa el conjunto, cada elemento con sus dos cuotas y los elementos comunes (art. 553-50). Cada subcomunidad decide dentro de su ámbito, y los estatutos pueden crear un consejo de presidentes para la administración ordinaria de lo común (art. 553-51). Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja requiere unanimidad (art. 553-26.1.g), cuando la ley estatal pide acuerdo mayoritario de cada junta para autorizar a su presidente.

Para conjuntos de parcelas existe además la propiedad horizontal por parcelas: fincas independientes, edificadas o no, que forman parte de una actuación urbanística y comparten elementos comunes como zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, locales sociales o servicios de vigilancia (arts. 553-53 y 553-55). Su extinción voluntaria pide cuatro quintos de propietarios y de cuotas (art. 553-59.1).

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