¿Hay que constituir la comunidad de propietarios? Título, NIF y personalidad jurídica

Qué se aplica sin título

Una comunidad sin título constitutivo se rige "en todo caso" por la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen de la propiedad, sus partes privativas y comunes, y los derechos y obligaciones recíprocos de los propietarios (art. 2.b). Cada uno tiene su piso y una parte de lo común (art. 3), nadie puede pedir que se divida el edificio (art. 4) y todos contribuyen a los gastos y al fondo de reserva (art. 9.1.e y f).

La división horizontal: el título y el Registro

La división horizontal es el acto que reparte un edificio en pisos y locales de propiedad separada, cada uno con su parte en los elementos comunes. Para eso cada piso o local tiene que tener salida propia a un elemento común o a la calle (art. 396 del Código Civil). El documento que la recoge es el título constitutivo: la Ley de Propiedad Horizontal lo llama "título constitutivo de la propiedad por pisos o locales" (art. 5), y el Real Decreto 1093/1997, que regula la inscripción de actos urbanísticos, habla de los "títulos de división horizontal" (art. 53). Firmado ante notario, es la escritura de división horizontal.

La otorga quien es dueño del edificio en ese momento. Si hay un propietario único, como el promotor de una obra nueva, fija él las cuotas "al iniciar su venta por pisos"; si ya hay varios, las fija el acuerdo de todos los propietarios, un laudo o una resolución judicial (art. 5). La Ley Hipotecaria inscribe el régimen a favor "del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales" (art. 8, número cuarto). Si el edificio es de varios en proindiviso, por ejemplo unos hermanos que lo heredaron a partes, ninguno está obligado a seguir así salvo pacto por un máximo de diez años, prorrogable (art. 400 del Código Civil), y cualquiera puede pedir que la división se haga adjudicando pisos o locales independientes, si las características del edificio lo permiten (art. 401). Ojo: si cada uno se queda una casa con su trozo de solar, eso ya no es división horizontal, como vemos más abajo.

El título describe el edificio en su conjunto, con sus servicios e instalaciones, y cada piso o local con un número correlativo, su extensión, sus linderos, la planta en que está y sus anejos, "tales como garaje, buhardilla o sótano". A cada uno le asigna una cuota en centésimas del valor del inmueble (art. 3), calculada sobre su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presume que hará de los servicios comunes (art. 5). Puede incluir estatutos, que no perjudican a terceros si no se inscriben. Cualquier modificación posterior sigue los mismos requisitos que la constitución, "a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos" (art. 5).

El Registro solo divide lo que ya tiene inscrito: la propiedad horizontal "presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide", recuerda la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Resolución de 1 de octubre de 2024). Por eso la división va con la declaración de obra nueva, en una escritura anterior o en la misma: la escritura de obra nueva y división horizontal. Si la obra está en construcción, el notario pide la licencia o autorización que requiera y un certificado del técnico; si está terminada, además el certificado final y los documentos que acreditan que se puede entregar y usar para lo previsto (art. 28.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Si el edificio es antiguo y ya no cabe ordenar su demolición, basta un certificado del ayuntamiento o de un técnico, un acta notarial o un certificado catastral en los que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título (art. 28.4). Tampoco hace falta esperar al final de obra: se inscriben los edificios "cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada" (art. 8, número cuarto, de la Ley Hipotecaria).

Inscrita la división, el edificio figura como una sola finca, con cada piso o local descrito, su número correlativo, su cuota y las reglas del título y de los estatutos que configuran la propiedad (art. 8, número cuarto). Después cada piso o local se inscribe como finca propia (número quinto).

¿Hace falta licencia?

Para inscribir la división, el Registro cuenta los elementos: no se pueden crear más pisos o locales independientes de los que constan en la declaración de obra nueva, salvo que una nueva licencia permita más (art. 53.a del Real Decreto 1093/1997). El límite no se aplica a locales comerciales ni a garajes, salvo que su número fuera condición esencial de la licencia.

Como regla general, la Dirección General no pide licencia para inscribir la división si se ajusta a la licencia de obras o si no aumenta los elementos privativos de la obra nueva declarada. Si los aumenta en un edificio antiguo, admite, "con matices", que se pruebe que ya no cabe ordenar la demolición porque han pasado los plazos de prescripción (Resoluciones de 28 de julio de 2020 y 1 de octubre de 2024). La prueba puede ser un certificado del ayuntamiento, uno catastral, uno técnico o un acta notarial (art. 52 del Real Decreto 1093/1997), y tiene que describir cada piso o local y probar que ya existía así: en 2020 no sirvió un certificado que solo daba superficies por plantas. En 2024, con un certificado catastral y otro técnico, admitió inscribir sin licencia la división de una antigua bodega de 1948 en dos elementos. A nuestro entender, en un edificio antiguo que nunca se dividió el obstáculo no suele ser la junta sino el Registro: hay que probar la antigüedad de cada piso, no solo la del edificio.

Lo que no admite es una división que reparte el suelo. Dos viviendas adosadas en un solar, cada una con el uso exclusivo de su parcela, su puerta a la calle y sin ningún trozo de suelo común, son para la Dirección General una parcelación, y no se inscriben sin un acto del ayuntamiento: la licencia, la declaración de innecesariedad o, si la parcelación es antigua, la declaración administrativa de que ya no cabe restablecer la legalidad (doctrina de la Dirección General recogida en la Resolución de 26 de marzo de 2025). Ahí no basta un certificado técnico de antigüedad.

Si además el acto necesita licencia urbanística lo decide la ley de cada comunidad autónoma, que es la que fija qué actos están sujetos a ella (Resolución de 28 de julio de 2020). La catalana sujeta a licencia previa "la constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja" (art. 187.1.k del texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña). La andaluza sujeta a licencia "las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las distintas fórmulas de propiedad horizontal" (art. 137.1 de la Ley 7/2021), y trata como posible parcelación la división horizontal en la que cada dueño tiene "el uso individualizado de una parte del inmueble" equivalente a una parcela (art. 91.2); el caso de 2025 era andaluz. Pregunta en el ayuntamiento antes de firmar la escritura.

Dividir después un piso en dos, unirlo con el de al lado o segregar una parte cambia el título, y necesita el voto de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas, el consentimiento de los afectados, las nuevas cuotas aprobadas por esa misma mayoría y la autorización urbanística que corresponda (art. 17.4, que recoge desde diciembre de 2023 los tres quintos que el art. 10.3.b ya exigía desde 2013; art. 10.3.b para el consentimiento, las cuotas y la autorización); lo contamos en la página de cómo cambiar la cuota de participación.

La primera junta y los cargos

La ley no regula un acto de "constitución" de la comunidad. La primera junta se convoca como cualquier otra: la convoca el presidente y, si no lo hay, los promotores de la reunión (art. 16.2), que, a nuestro entender, son los que prevé el art. 16.1: una cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas. También vale una junta sin convocatoria si asisten todos los propietarios y así lo deciden (art. 16.3). En ella se nombra al presidente entre los propietarios, por elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo (art. 13.2). Si no se nombra a nadie más, el presidente hace también de secretario y de administrador (art. 13.5).

NIF y personalidad jurídica

La comunidad no es una persona jurídica, pero tiene obligaciones fiscales: la Ley General Tributaria trata como obligados tributarios a las entidades sin personalidad «en las leyes en que así se establezca» (art. 35.4), y el Reglamento del IRPF, por ejemplo, obliga a las comunidades de propietarios a retener cuando pagan rentas sujetas a retención (art. 76.1.a). Necesita un NIF (art. 18 del Real Decreto 1065/2007). Con él presenta sus declaraciones; lo explicamos en la página de obligaciones fiscales.

Ante los tribunales, la Ley de Enjuiciamiento Civil admite como parte a las entidades sin personalidad a las que la ley reconozca capacidad (art. 6.1.5.º), y la Ley de Propiedad Horizontal da al presidente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3).

Si sois cuatro propietarios o menos

Con cuatro propietarios o menos, la comunidad puede acogerse al régimen de administración de la comunidad de bienes del art. 398 del Código Civil, pero solo si lo dicen expresamente los estatutos (art. 13.8). Sin esa cláusula, se aplica la organización de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si la comunidad está en Cataluña

El régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución (art. 553-1.2 del Código Civil catalán), que tiene que constar en escritura pública con la descripción del inmueble y de los elementos privativos, sus cuotas, un plano y, si existen, los estatutos (art. 553-9.1). Son nulas las cláusulas que reservan al promotor la facultad de modificar el título por su cuenta (art. 553-9.5). Con menos de tres propietarios, la organización es la de la comunidad ordinaria indivisa (art. 553-15.9).

Pueden otorgar el título quienes sean propietarios del inmueble en ese momento (art. 553-8.1). La obra nueva se declara en la misma escritura o en una anterior (art. 553-9.3), y el régimen se inscribe con una inscripción general del inmueble y un folio por cada finca privativa (art. 553-9.4). Modificar el título exige acuerdo de la junta y escritura (art. 553-10.1), en general por cuatro quintos de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.a), pero modificar las cuotas pide unanimidad (art. 553-26.1.a). Si los estatutos lo prevén, dividir o segregar un piso no necesita acuerdo de la junta (art. 553-10.2.b).

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