Texto vigente
Artículo segundo.
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
Redacción vigente desde el 28 de junio de 2013 (Ley 8/2013, de 26 de junio). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Con título o sin él (letras a y b)
La letra a) es el caso normal: comunidades constituidas conforme al art. 5, con un título que describe el edificio y cada piso y fija sus cuotas.
La letra b) recoge las que reúnen los requisitos del art. 396 del Código Civil, pisos o locales con salida propia y elementos comunes compartidos, y no otorgaron el título. Se rigen por la ley «en todo caso» en lo que toca al régimen de la propiedad, a qué es privativo y qué es común y a los derechos y obligaciones recíprocos. Eso incluye las obligaciones de cada propietario del art. 9, entre ellas contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva.
El problema práctico es repartir esos gastos sin cuota fijada, porque el art. 9.1.e manda pagar según la cuota del título o lo especialmente establecido. La ley no da una regla para el mientras tanto: la salida es fijar la cuota por alguna de las vías del art. 5.
Complejos inmobiliarios privados (letra c)
La ley se les aplica «en los términos establecidos en esta Ley», que están en el art. 24: dos o más edificios o parcelas independientes, destinados sobre todo a vivienda o locales, cuyos titulares comparten de forma inseparable otros elementos, viales, instalaciones o servicios.
El complejo puede constituirse como una sola comunidad, y entonces la ley se le aplica entera; como una agrupación de comunidades, cuya junta forman, salvo acuerdo en contrario, los presidentes de cada una; o no adoptar ninguna de esas formas, y entonces la ley rige de forma supletoria respecto de los pactos entre los propietarios, con las mismas especialidades de la agrupación (art. 24.2, 24.3 y 24.4).
Subcomunidades (letra d)
Existen cuando, según el título constitutivo, varios propietarios disponen en comunidad, para su uso exclusivo, de elementos o servicios comunes con unidad e independencia funcional o económica. Un garaje o una escalera pueden serlo si el título lo prevé.
La clave está en el título. Que los vecinos de un portal se organicen por su cuenta no crea una subcomunidad: la letra d) la define a partir de lo que dispone el título constitutivo.
Entidades urbanísticas de conservación (letra e)
Solo cuando sus estatutos lo dispongan. Si no lo dicen, esta ley no se les aplica.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
- 28 de junio de 2013 · Ley 8/2013, de 26 de junio
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
El Código Civil catalán no tiene un equivalente de la letra b). El régimen de propiedad horizontal «requiere el otorgamiento del título de constitución» (art. 553-1.2) y empieza desde que se otorga, aunque la obra no esté terminada (art. 553-7.1). Sin título no hay propiedad horizontal en el sentido del libro V.
Los conjuntos tienen su propia regulación. La propiedad horizontal compleja agrupa subcomunidades, una por escalera, portal o edificio, que comparten jardines, piscinas u otros elementos (art. 553-48), y se constituye como una sola comunidad con subcomunidades o como agrupación de comunidades (art. 553-50). Los garajes y trasteros pueden funcionar como comunidad o subcomunidad propia en los casos del art. 553-52, y para conjuntos de parcelas existe la propiedad horizontal por parcelas (art. 553-53).
Preguntas que nos hacen
¿Se aplica la ley si el edificio no tiene escritura de división horizontal?
Sí, si reúne los requisitos del art. 396 del Código Civil. Rige «en todo caso» en lo relativo a la propiedad, a lo privativo y lo común y a las obligaciones entre propietarios (letra b). Lo que no habrá son cuotas fijadas.
¿Una urbanización con calles y piscina es una comunidad de propietarios?
Depende de su forma. Si es un complejo inmobiliario privado, la ley se aplica en los términos del art. 24 (letra c); si es una entidad urbanística de conservación, solo si sus estatutos lo dicen (letra e).
¿Puede el garaje funcionar como subcomunidad?
Sí, si así resulta del título constitutivo: varios propietarios disponen en comunidad, para su uso exclusivo, de elementos o servicios con unidad e independencia funcional o económica (letra d).
¿Qué hace falta para que un complejo sea una sola comunidad?
Constituirse por alguno de los procedimientos del segundo párrafo del art. 5: el propietario único, el acuerdo de todos, un laudo o una resolución judicial. Entonces la ley se le aplica entera (art. 24.2.a).
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Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.