Texto vigente
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Redacción vigente desde el 28 de abril de 1999 (Ley 8/1999, de 6 de abril). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Pisos con salida propia y una parte de lo común
El artículo empieza por lo privativo: pueden tener dueño propio los pisos o locales, o partes de ellos, que se pueden aprovechar de forma independiente porque tienen salida propia a un elemento común o a la vía pública. Esa propiedad lleva unida, sin poder separarse, una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
La medida de esa copropiedad es la cuota de participación de cada piso, en centésimas del valor del inmueble, que sirve para repartir cargas y beneficios (art. 3 LPH). Y el criterio para saber qué es común es amplio: lo son «todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute». La lista que sigue son ejemplos («tales como»), no un catálogo cerrado.
La estructura
El suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas, y los elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga. Un tabique interior de tu piso es tuyo; un muro de carga dentro de tu piso, no. Construir nuevas plantas o alterar la estructura del edificio necesita tres quintos de propietarios y de cuotas (art. 17.4 LPH).
La fachada, con todo lo que se ve desde fuera
Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración, y los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. Aunque la terraza o la ventana sean de tu piso, su cara exterior y el aspecto que dan al edificio son comunes.
De ahí sale que cerrar una terraza o cambiar el aspecto exterior de las ventanas no sea una obra en tu piso: el propietario solo puede modificar su piso sin alterar la configuración o el estado exteriores del edificio, y en el resto del inmueble no puede hacer alteración alguna (art. 7.1 LPH). El cerramiento de terrazas necesita tres quintos de propietarios y de cuotas (art. 17.4 LPH).
Zonas y recintos, aunque los use uno solo
El portal, las escaleras, las porterías, los corredores, los pasos, los muros, los fosos, los patios y los pozos, y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, «incluso aquéllos que fueren de uso privativo».
Que solo tú uses un patio o un cuarto no lo hace tuyo: la ley obliga a respetar los elementos comunes «ya sean de uso general o privativo», estén o no incluidos en tu piso (art. 9.1.a LPH). Lo que sí es tuyo, aunque esté fuera del piso, es lo que el título constitutivo señala expresamente como anejo, como un garaje, una buhardilla o un sótano (arts. 3.a y 5 LPH). Para saber cuál es el caso hay que leer el título.
Las instalaciones, hasta la entrada a cada piso
Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones de desagüe y de suministro de agua, gas o electricidad, incluidas las de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad; y las antenas colectivas y demás instalaciones audiovisuales o de telecomunicación. Todas ellas, «hasta la entrada al espacio privativo».
Esa frase marca dónde cambia quién paga. Hasta la entrada al piso, la instalación es común y su conservación es un gasto general que se reparte por cuotas (art. 9.1.e LPH); las obras necesarias para conservarla son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH). Desde la entrada hacia dentro, lo que sirve solo a tu piso es tuyo (art. 3.a LPH): lo mantienes tú y respondes de los daños que cause tu descuido (art. 9.1.b LPH).
A cambio, tienes que dejar entrar en tu piso para las reparaciones que exija el servicio del edificio, y la comunidad te resarce de los daños que te cause (art. 9.1.c y d LPH). Las infraestructuras comunes de telecomunicaciones y de suministros energéticos que se aprueben por el tercio del art. 17.1 LPH tienen también la consideración de elemento común.
Servidumbres y lo que no se puede repartir
La lista se cierra con las servidumbres y «cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles». Es la puerta para lo que no aparece nombrado: si algo es necesario para el uso del edificio y no se puede repartir entre los pisos, es común.
No se dividen ni se venden aparte, y no hay preferencia entre vecinos
Las partes comunes no se pueden dividir en ningún caso, y solo se pueden vender, gravar o embargar junto con el piso o local del que son anejo inseparable (párrafo segundo). Nadie puede vender su parte del portal, ni un acreedor embargarla sola. La Ley de Propiedad Horizontal lo completa: la acción de división no procede para hacer cesar la comunidad (art. 4 LPH).
Cuando vendes tu piso, los demás propietarios no tienen, solo por serlo, derecho de tanteo ni de retracto (párrafo tercero): no tienen preferencia para comprarlo ni pueden quedárselo después en lugar del comprador.
El último párrafo remite a las disposiciones legales especiales, que son la Ley de Propiedad Horizontal (art. 1 LPH) o, en Cataluña, el Código Civil catalán, y en lo que permitan, a la voluntad de los propietarios: el título y los estatutos.
Cómo ha cambiado
- 16 de agosto de 1889 · Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889, texto original)
- 17 de noviembre de 1939 · Ley de 26 de octubre de 1939
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña la lista está en el art. 553-41 del Código Civil catalán, más corta y con otro enfoque: el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y servicios que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso de los elementos privativos. No usa la fórmula «hasta la entrada al espacio privativo». Los elementos comunes son inseparables de los privativos, y la venta, el gravamen o el embargo del piso se extienden a su parte en ellos (art. 553-1.3); se excluyen la acción de división y los derechos de adquisición preferente legales entre propietarios (art. 553-1.4).
Regula expresamente los elementos comunes de uso exclusivo: el título o un acuerdo unánime pueden vincular a uno o varios pisos el uso de patios, jardines, terrazas o cubiertas sin que pierdan su naturaleza de comunes; quien los usa paga su conservación y mantenimiento, y la comunidad, las reparaciones por vicios de construcción o estructurales o que benefician a todo el inmueble, salvo mal uso o mala conservación (art. 553-43). Y distingue los anexos, que son privativos (art. 553-35), de los elementos privativos de beneficio común, que pertenecen a todos según su cuota (art. 553-34).
Preguntas que nos hacen
¿La terraza de mi piso es un elemento común?
Depende del título: si figura como parte o anejo de tu piso, es tuya (art. 3.a LPH). Aun así, sus revestimientos exteriores forman parte de la fachada, que es común, y cerrarla necesita tres quintos de propietarios y de cuotas (art. 17.4 LPH).
¿Quién paga la avería de una bajante que pasa por mi casa?
La bajante general es común porque no sirve solo a tu piso (art. 3.a LPH) y es necesaria para el uso del edificio (art. 396), así que su reparación es un gasto general (art. 9.1.e LPH). El ramal que sirve solo a tu piso es tuyo, y su conservación te corresponde (art. 9.1.b LPH).
¿El patio de luces que solo uso yo es mío?
No por usarlo tú. Los patios están en la lista de elementos comunes, y la ley obliga a respetarlos aunque sean de uso privativo de un propietario (art. 9.1.a LPH). Solo sería tuyo si el título lo señala como anejo de tu piso (art. 3.a LPH).
¿Puedo poner placas solares en la cubierta solo para mi piso?
No por tu cuenta, porque la cubierta es común. La junta puede aprobar sistemas privativos de energías renovables, a petición de cualquier propietario, con un tercio de propietarios que representen un tercio de las cuotas (art. 17.1 LPH).
¿Tienen preferencia los vecinos para comprar mi piso?
No. Ser propietario en el mismo edificio no da, por sí solo, derecho de tanteo ni de retracto cuando otro vende (párrafo tercero).
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Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.