Con la ley en la mano
La Ley 49/1960 se ha tocado nueve veces desde diciembre de 2018, y dos de esas reformas quedaron sin efecto al no convalidarlas el Congreso. Lo que sigue vigente: el fondo de reserva del 10 % que también paga obras de accesibilidad y eficiencia (art. 9.1.f, 2019 y 2022); las obras de accesibilidad obligatorias si las ayudas cubren el 75 % (art. 10.1.b, 2019), que desde el 23 de octubre de 2026 pasa a ser el 70 % de las ayudas efectivamente concedidas (Ley 4/2026); la eficiencia energética por mayoría simple hasta doce mensualidades (art. 17.2, 2022); las medidas contra la morosidad del art. 21 (2022); los tres quintos para dividir pisos, cerrar terrazas o modificar las cosas comunes (art. 17.4, diciembre de 2023); la aprobación expresa de los pisos turísticos (arts. 7.3 y 17.12, abril de 2025); y la aerotermia y la geotermia entre las instalaciones que se aprueban con un tercio (art. 17.1, marzo de 2026).
2019: fondo de reserva, accesibilidad y pisos turísticos
El Real Decreto-ley 7/2019, en vigor desde el 6 de marzo de 2019, rescató lo que había traído el Real Decreto-ley 21/2018 antes de que el Congreso lo derogara. El fondo de reserva vuelve a un mínimo del 10 % del último presupuesto ordinario y sirve también para las obras de accesibilidad del art. 10.1.b (art. 9.1.f). Esas obras pasan a ser obligatorias, sin acuerdo, cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad cubren el 75 % de su importe (art. 10.1.b), regla que dura hasta el 22 de octubre de 2026. Y nace el art. 17.12: tres quintos para limitar o condicionar los pisos turísticos y para cobrarles hasta un 20 % más de gastos.
2021 y 2022: eficiencia energética y morosos
Las obras que mejoran la eficiencia energética acreditada con certificado, o que implantan renovables de uso común, y la petición de ayudas y préstamos para pagarlas, se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas siempre que lo repercutido cada año, descontadas ayudas y financiación, no pase de doce mensualidades ordinarias; el disidente paga (art. 17.2, Ley 10/2022, en vigor el 16 de junio de 2022). El Real Decreto-ley 19/2021 lo había adelantado en octubre de 2021 con nueve mensualidades. El fondo de reserva puede pagar también estas obras (art. 9.1.f).
La misma ley reescribió el art. 21. La junta puede acordar medidas disuasorias contra el moroso mientras dure la deuda, como intereses por encima del legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, si no son abusivas ni afectan a la habitabilidad (art. 21.1). Al monitorio hay que acompañar la prueba de que se notificó la deuda al deudor, y la notificación puede hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios durante al menos tres días (art. 21.3).
Diciembre de 2023: tres quintos para dividir pisos y cerrar terrazas
El Real Decreto-ley 8/2023, en vigor el 29 de diciembre, llevó al art. 17.4 los tres quintos de propietarios y cuotas para dividir pisos o locales, agregar o segregar partes, construir nuevas plantas y «cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes». Para dividir, agregar o segregar no era nuevo: el art. 10.3.b ya pedía tres quintos desde la Ley 8/2013, y así lo aplicó el Supremo (sentencias 445/2020 y 27/2026); pero aquel texto exigía además «que concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo», condición que el 17.4 vigente ya no tiene. El art. 10.3 sujeta esas operaciones a la autorización administrativa que corresponda y exige el consentimiento de los afectados. En el art. 17.2 incluyó la modificación de la envolvente entre las obras de eficiencia.
Abril de 2025: pisos turísticos con aprobación expresa
La Ley Orgánica 1/2025 dio la vuelta a la regla: desde el 3 de abril de 2025, quien quiera abrir un piso turístico necesita antes la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintos (arts. 7.3 y 17.12). Los que ya funcionaban acogidos a la normativa turística pueden seguir (disposición adicional segunda). La misma ley obliga a intentar una negociación o mediación antes de casi cualquier demanda civil, incluidas las de la comunidad.
2026: aerotermia y geotermia
El Real Decreto-ley 7/2026, en vigor el 22 de marzo de 2026 y convalidado por el Congreso (Resolución de 26 de marzo de 2026), añade "la aerotermia y geotermia" a los sistemas de energías renovables, comunes o privativos, que se aprueban a petición de cualquier propietario con un tercio de propietarios y cuotas; no pagan quienes no votaron a favor (art. 17.1).
Octubre de 2026: obras de accesibilidad (Ley 4/2026)
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, es una ley de derechos de las personas con discapacidad que, en su disposición final primera, reescribe el art. 10.1.b. Se publicó en el BOE el 3 de octubre y entra en vigor el 23 de octubre de 2026 (disposición final vigesimoctava, veinte días después). Lo que cambia para la comunidad:
Primero, el umbral de las ayudas baja del 75 % al 70 %, pero ahora cuenta lo que se ha concedido de verdad, no lo que la comunidad podría pedir: "cuando las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas alcancen el setenta por ciento del importe", la obra es obligatoria sin los límites económicos del artículo. Segundo, el vecino que pide la obra puede aportar las convocatorias de ayudas, y la comunidad "queda obligada a solicitarlas". Tercero, si la comunidad pide financiación, el límite de doce mensualidades se calcula repartiendo el coste en tantos años como permita esa financiación. Cuarto, si pese a todo la comunidad no hace la obra, el interesado puede pedir al juez que la obligue.
La letra también se amplía: ya no habla solo de "ajustes razonables", sino de las obras necesarias "para garantizar las condiciones de accesibilidad universal, y en todo caso, los ajustes razonables". La misma ley añade una disposición adicional tercera que obliga a las administraciones a presupuestar ayudas para la accesibilidad de los edificios en propiedad horizontal, y encarga al Gobierno un texto refundido de los artículos 10 y 17 de la LPH con la Ley 15/1995 en un plazo de doce meses (disposición final decimoctava).
Si la comunidad está en Cataluña
Nada de esto se aplica: la propiedad horizontal se rige por el Libro V del Código Civil de Cataluña. Sus últimos cambios: el Decreto-ley 28/2021 (instalaciones de eficiencia energética y renovables por mayoría simple, arts. 553-25.2.d y e), la Ley 1/2023 (acción contra los ocupantes que alteran la convivencia, art. 553-40) y la Ley 3/2023 (comunidades energéticas y agregación de la demanda, art. 553-25.2.f).
Dónde lo dice la ley
Arts. 7, 9, 10, 17 y 21 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (texto consolidado)
Texto vigente con el historial de cada artículo
Art. 2 · Real Decreto-ley 7/2019
Fondo de reserva, accesibilidad y pisos turísticos
Art. 2 · Ley 10/2022
Eficiencia energética y morosidad
Disposición final quinta · Real Decreto-ley 8/2023
Tres quintos del art. 17.4 y art. 10.3
Disposición final cuarta · Ley Orgánica 1/2025
Pisos turísticos
Disposición final primera · Real Decreto-ley 7/2026
Aerotermia y geotermia en el art. 17.1
Disposiciones finales primera, decimoctava y vigesimoctava · Ley 4/2026, de 1 de octubre
Accesibilidad del art. 10.1.b y nueva disposición adicional tercera, en vigor el 23/10/2026
Arts. 553-25 y 553-40 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Reformas catalanas de 2021 y 2023
Preguntas que nos hacen
¿Cuál es la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, que entra en vigor el 23 de octubre de 2026: reescribe el art. 10.1.b sobre obras de accesibilidad (obligatorias si las ayudas concedidas llegan al 70 %, financiación y vía judicial) y añade una disposición adicional tercera sobre ayudas públicas. La anterior fue el Real Decreto-ley 7/2026, en vigor desde el 22 de marzo de 2026, que añadió la aerotermia y la geotermia al art. 17.1 (un tercio de propietarios y cuotas).
¿El fondo de reserva es del 5 % o del 10 %?
Del 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f), desde el Real Decreto-ley 7/2019. En Cataluña es del 5 % (art. 553-6 del Código Civil catalán).
¿Qué mayoría hace falta ahora para cerrar una terraza?
Tres quintos de propietarios y cuotas desde el 29 de diciembre de 2023 (art. 17.4), con la autorización administrativa que corresponda (art. 10.3). Como es una reforma para uso privativo, el silencio del ausente no cuenta a favor (art. 17.8).
Aprobamos los pisos turísticos antes de abril de 2025. ¿Sigue valiendo?
Los acuerdos del art. 17.12 no tienen efectos retroactivos, y los pisos que ya funcionaban acogidos a la normativa turística pueden seguir con sus condiciones y plazos (disposición adicional segunda). Lo explicamos en la página de pisos turísticos.
¿Dónde leo la ley actualizada?
En el texto consolidado del BOE (BOE-A-1960-10906), que muestra la redacción vigente de cada artículo y, al pie, qué norma lo cambió. Si una nota dice "Se deja sin efecto", la reforma decayó. En nuestra guía de la ley artículo a artículo tienes ese mismo texto, explicado, con la fecha de cada reforma.
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