¿Puede la comunidad prohibir el alquiler por habitaciones o de temporada?

Qué distingue la ley

Desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue tres alquileres que importan aquí. El de vivienda habitual, que incluye expresamente el de «una habitación o estancia de la vivienda» (art. 2.1). El de vivienda temporal, también por habitaciones, para quien está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3), que tiene que durar más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses (art. 9 bis). Y la cesión turística de «la totalidad o parte» de una vivienda, sometida a la normativa turística y de treinta y un días como máximo, que queda fuera de la ley (art. 5.e).

Solo la última es la que la Ley de Propiedad Horizontal somete a la aprobación expresa de la comunidad por tres quintos (arts. 7.3 y 17.12). Lo explicamos en la página de pisos turísticos.

Hasta el 7 de octubre (salvo el día 1, en que rigió el Real Decreto-ley 26/2026) la ley era otra: el arrendamiento de vivienda era el de «la necesidad permanente de vivienda», los de temporada eran uso distinto del de vivienda (art. 3.2) y el piso turístico era «la totalidad de una vivienda». Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con ese régimen hasta que acabe el plazo pactado y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, pasan a ser de vivienda temporal (disposición transitoria octava).

Lo que la ley estatal dice del alquiler temporal y por habitaciones se entiende sin perjuicio de las normas que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que se aplican en su territorio (disposición adicional duodécima).

Lo que la comunidad sí puede hacer

Una cláusula estatutaria que limite el destino de los pisos es válida: el título puede contener "disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales" (art. 5). Cambiar los estatutos exige unanimidad (art. 17.6), con la regla del ausente que calla 30 días (art. 17.8). Inscrita, obliga también a quien compre después.

Sin estatutos, la comunidad no puede prohibir un alquiler, pero sí actuar contra lo que pase dentro: si el ocupante hace actividades molestas o dañosas, el presidente le requiere y la junta puede autorizar la acción de cesación contra el propietario y el ocupante, que puede terminar con la extinción de los derechos del ocupante y su lanzamiento (art. 7.2). Y las normas de régimen interior regulan el uso de lo común (art. 6); el propietario que alquila responde de que sus inquilinos las respeten (arts. 3 y 9.1.b).

Pendiente de convalidación

Todo esto lo ha cambiado el Real Decreto-ley 29/2026, que rige desde el 8 de octubre de 2026 y que la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidar o derogar en los treinta días siguientes a su promulgación, que el Reglamento del Congreso cuenta en días hábiles (art. 90.1): el plazo vence en noviembre de 2026 (arts. 78.2 y 86.2 de la Constitución; las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre por el Real Decreto 806/2026).

Ya pasó una vez: el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo texto en estos artículos, entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó al día siguiente. Si este también se deroga, vuelve la redacción anterior: la ley no menciona las habitaciones, la temporada es uso distinto del de vivienda y el piso turístico es solo la vivienda completa.

Si la comunidad está en Cataluña

Los estatutos pueden limitar las actividades que se realizan en los elementos privativos (art. 553-11.2.e del Código Civil catalán), y modificarlos exige cuatro quintos (art. 553-26.2.a), contando a los ausentes que no se oponen en un mes (art. 553-26.3.b). Las cláusulas no inscritas no perjudican a terceros de buena fe (art. 553-11.3).

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