Con la ley en la mano
Sí. Con el voto de tres quintos de los propietarios, que representen a su vez tres quintos de las cuotas, la junta puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y desde el 3 de abril de 2025, quien quiera abrir uno necesita antes la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3). Los acuerdos no son retroactivos, y los pisos que ya funcionaban acogidos a la normativa turística pueden seguir (disposición adicional segunda). Desde el 8 de octubre de 2026, la actividad a la que remiten esos artículos (art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026) es la cesión turística de «la totalidad o parte» de una vivienda sometida a la normativa turística, de treinta y un días como máximo: alquilar habitaciones a turistas, donde la normativa turística de la comunidad autónoma regule esa cesión, también necesita la aprobación. Ese cambio está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, con plazo hasta noviembre de 2026.
Qué cuenta como piso turístico
La ley remite a la definición de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026, es la cesión temporal «de la totalidad o parte», de acuerdo con la normativa turística, de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística o de otro modo, con ánimo de lucro y sometida a un régimen específico de la normativa turística. La duración máxima la fijan las administraciones competentes y nunca puede pasar de treinta y un días (art. 5.e LAU).
Hasta el 7 de octubre (salvo el día 1, en que rigió el Real Decreto-ley 26/2026) la definición decía «la totalidad de una vivienda» y las habitaciones turísticas quedaban fuera. Ahora entran, en lo que regule la normativa turística de cada comunidad autónoma. Sigue fuera el alquiler de habitaciones como vivienda, habitual o temporal, que es arrendamiento de vivienda (arts. 2.1 y 2.3 LAU): lo explicamos en la página del alquiler por habitaciones.
Lo que puede decidir la junta
Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, suponga o no una modificación del título constitutivo o de los estatutos. Hace falta el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.12).
Con la misma mayoría puede fijar cuotas especiales de gastos o aumentar la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que el aumento no supere el 20 %. Ninguno de estos acuerdos tiene efectos retroactivos (art. 17.12).
Si un vecino quiere abrir uno
Tiene que obtener antes la aprobación expresa de la comunidad, con la mayoría del art. 17.12 (art. 7.3). Es un punto que tiene que ir en el orden del día de una junta; cualquier propietario puede pedir al presidente que lo incluya (art. 16.2).
La aprobación de la comunidad no sustituye al registro o la licencia que exija la normativa turística de su comunidad autónoma y de su ayuntamiento: la ley habla de ejercer la actividad "en los términos establecidos en la normativa sectorial turística" (art. 7.3).
Los que ya funcionaban antes de abril de 2025
Quien ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 y se había acogido a la normativa turística "podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma" (disposición adicional segunda de la LPH). Y los acuerdos de la junta del art. 17.12 no se aplican hacia atrás.
Lo que no entra en esa excepción es el piso que funcionaba sin estar dado de alta en la normativa turística.
Para quien ya alquilaba habitaciones a turistas cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, el 8 de octubre de 2026, no hay ninguna regla transitoria: no está claro si ahora necesita la aprobación de la comunidad.
Si lo abre sin aprobación
El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, le requiere para que cese de inmediato, con el aviso de que se iniciarán acciones judiciales (art. 7.3, que remite al 7.2).
Si sigue, la junta, convocada al efecto, puede autorizar al presidente a presentar una acción de cesación por juicio ordinario, con el requerimiento y el certificado del acuerdo. El juez puede ordenar el cese inmediato como medida cautelar, y la sentencia puede añadir una indemnización y la privación del uso de la vivienda hasta tres años (art. 7.2). Desde 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación (Ley Orgánica 1/2025).
Pendiente de convalidación
El cambio de la letra e) lo hizo un real decreto-ley. Rige desde el 8 de octubre de 2026, pero la Diputación Permanente del Congreso, que actúa porque las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre (Real Decreto 806/2026), tiene que convalidarlo o derogarlo en los treinta días siguientes a su promulgación (arts. 78.2 y 86.2 de la Constitución). El Reglamento del Congreso cuenta en días hábiles los plazos por días (art. 90.1), así que el plazo vence en noviembre de 2026.
El Real Decreto-ley 26/2026 hizo el mismo cambio, entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó al día siguiente. Si pasa lo mismo con este, la definición vuelve a ser «la totalidad de una vivienda» y los tres quintos dejan de alcanzar a las habitaciones.
Si la comunidad está en Cataluña
Rige el Código Civil catalán, que no tiene una regla específica como la del art. 17.12. La vía son los estatutos: pueden incluir cláusulas "que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos" (art. 553-11.2.e), y modificarlos requiere cuatro quintos de los propietarios y de las cuotas (art. 553-26.2.a).
Las normas de los estatutos que no están inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe (art. 553-11.3). Si la comunidad acuerda una limitación, conviene inscribirla.
Dónde lo dice la ley
Art. 17.12 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Tres quintos para aprobar, limitar o prohibir, y recargo del 20 %
Arts. 7.2 y 7.3 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Aprobación previa y acción de cesación
Disposición adicional segunda · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Los que ya funcionaban pueden seguir
Art. 5.e · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Qué es una vivienda de uso turístico: totalidad o parte, 31 días como máximo (desde el 8/10/2026)
Arts. 2.1 y 2.3 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Habitaciones alquiladas como vivienda habitual o temporal
Art. 3 · Real Decreto-ley 29/2026
Modifica la LAU con efectos del 8 de octubre de 2026; pendiente de convalidación
Arts. 78.2 y 86.2 · Constitución Española
Convalidación en treinta días; con las Cortes disueltas, por la Diputación Permanente
Art. 90.1 · Reglamento del Congreso de los Diputados
Los plazos por días se cuentan en días hábiles
Art. 1 · Real Decreto 806/2026
Disolución del Congreso y del Senado (BOE de 6 de octubre de 2026)
Arts. 553-11 y 553-26.2 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Limitación por estatutos y cuatro quintos
Preguntas que nos hacen
¿Qué mayoría hace falta para prohibir los pisos turísticos?
Tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.12 LPH). En Cataluña, cuatro quintos para modificar los estatutos (art. 553-26.2.a del Código Civil catalán).
Mi vecino ya tenía piso turístico antes de 2025. ¿Tiene que cerrarlo?
Si ya ejercía la actividad acogido a la normativa turística antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, puede seguir con las condiciones y plazos de esa normativa (disposición adicional segunda LPH), y los acuerdos de la junta no son retroactivos (art. 17.12).
¿Puede la comunidad cobrarle más gastos?
Sí, con tres quintos: cuotas especiales o un aumento de su participación en los gastos comunes de hasta el 20 % (art. 17.12 LPH).
¿Esto vale para quien alquila habitaciones?
Si las alquila a turistas, sí, desde el 8 de octubre de 2026: la letra e) del art. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos habla ahora de la cesión de «la totalidad o parte» de una vivienda, de treinta y un días como máximo (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, con plazo hasta noviembre de 2026). El alquiler de habitaciones como vivienda sigue fuera.
Mi vecino ya alquilaba habitaciones a turistas antes del 8 de octubre. ¿Necesita ahora la aprobación?
No está claro. El Real Decreto-ley 29/2026 no trae una regla transitoria para quien ya lo hacía, y la disposición adicional segunda de la LPH solo protege a quien ejercía la actividad, acogido a la normativa turística, antes del 3 de abril de 2025.
Si la comunidad lo aprueba, ¿ya puede abrir?
No solo con eso: además necesita cumplir la normativa turística de su comunidad autónoma y de su ayuntamiento (art. 7.3 LPH).
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