Artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal: cuándo se extingue la propiedad horizontal

Primera causa: la destrucción del edificio

La propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. La ley no deja la palabra a la interpretación de cada uno: hay destrucción cuando el coste de reconstruirlo supera el 50 % del valor de la finca en el momento del siniestro, a menos que el exceso de ese coste esté cubierto por un seguro.

Con números: si la finca valía 2 millones de euros cuando ocurrió el incendio, el umbral está en 1 millón. Si reconstruir cuesta 1,3 millones, hay 300.000 euros de exceso; si un seguro los cubre, el edificio no se da por destruido y el régimen sigue.

El artículo no dice dónde tiene que constar el pacto en contrario. El título constitutivo puede contener reglas sobre seguros, conservación y reparaciones, que forman un estatuto que no perjudica a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 5).

Segunda causa: la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria

Es el camino inverso a constituirla: el edificio deja de estar dividido en pisos con elementos comunes y pasa a pertenecer a un solo dueño o a varios en copropiedad ordinaria. El artículo no regula cómo se acuerda ni qué mayoría hace falta. La regla general de la ley para los acuerdos no regulados que modifican el título constitutivo o los estatutos es la unanimidad (art. 17.6).

Lo que no pone fin a la comunidad

Ningún propietario puede forzar el final por su cuenta: la acción de división no procede para hacer cesar la propiedad horizontal (art. 4), y los elementos comunes no se pueden dividir en ningún caso (art. 396 del Código Civil). Y que nunca se otorgara el título constitutivo no significa que no haya propiedad horizontal: la ley se aplica igual a las comunidades que reúnen los requisitos del art. 396 del Código Civil (art. 2.b).

Si la comunidad está en Cataluña

En Cataluña lo regula el art. 553-14 del Código Civil catalán, con más causas. La extinción voluntaria exige un acuerdo unánime de la junta para convertirla en otro tipo de comunidad, o la decisión del propietario único, con el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos afectados, que se presume si no se oponen en un mes desde que se les notifica (art. 553-14.1; la unanimidad también figura en el art. 553-26.1.f).

La extinción forzosa se produce por destrucción, declaración de ruina o expropiación forzosa del inmueble, sin la regla del 50 % ni la del seguro. El título de constitución puede establecer que el régimen no se extinga pese a la destrucción o la ruina, para rehabilitar o reconstruir el inmueble a cargo de los propietarios (art. 553-14.2). En la propiedad horizontal por parcelas, la extinción voluntaria pide cuatro quintos de propietarios y de cuotas (art. 553-59.1).

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