Texto vigente
Artículo veintidós.
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Redacción vigente desde el 28 de abril de 1999 (Ley 8/1999, de 6 de abril). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Primero, el patrimonio de la comunidad
La comunidad responde de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor (apartado 1). Ahí entran el dinero en cuenta, el fondo de reserva y lo que le deben otros, incluidos los propietarios morosos. Ese dinero sale de las cuotas que pagan todos (art. 9.1.e), así que, de una forma u otra, la deuda acaba repartida por cuotas.
Después, cada propietario, y solo por su cuota
Si esos fondos no alcanzan, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario siempre que antes le haya requerido el pago, que ese propietario haya sido parte en el proceso y que le reclame solo la cuota que le corresponda en el importe que quede sin pagar (apartado 1).
Un ejemplo: si después de agotar los fondos de la comunidad quedan 20.000 euros sin cubrir y tu cuota de participación es del 4 %, lo máximo que te pueden reclamar son 800 euros. Ningún vecino responde de la deuda entera.
El vecino al corriente puede oponerse
Cualquier propietario puede oponerse a la ejecución si acredita que, cuando le requirieron el pago, estaba al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad (apartado 2).
Si paga en el momento del requerimiento, le corresponden las costas causadas hasta entonces, en la parte proporcional que le toque.
Lo que no dice este artículo
No hace responder al presidente con su patrimonio. El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3), pero las deudas son de la comunidad: frente al acreedor responde como cualquier otro propietario, por su cuota y con el mismo derecho a oponerse si está al corriente.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña lo regula el art. 553-46 del Código Civil catalán. De las deudas de la comunidad responden los créditos y fondos comunes y, además, los elementos privativos de beneficio común, como los elementos comunes que la junta haya desafectado (art. 553-34.2); subsidiariamente, los propietarios en proporción a su cuota. Para embargar fondos, créditos y elementos de beneficio común basta con demandar a la comunidad; para embargar el piso de un propietario hay que requerir el pago a todos y demandarlos personalmente (art. 553-46.2).
El art. 553-4.1 añade que todos los propietarios son titulares mancomunados de las deudas contraídas válidamente en la gestión de la comunidad, según sus cuotas. El art. 553-46 no recoge la oposición del propietario al corriente que prevé el apartado 2.
Preguntas que nos hacen
¿Me pueden reclamar a mí una deuda de la comunidad?
Solo de forma subsidiaria: primero responden los fondos y créditos de la comunidad. Si no alcanzan, el acreedor puede ir contra cada propietario que haya sido parte en el proceso, por su cuota y después de requerirle el pago (apartado 1).
¿Puede el acreedor cobrar toda la deuda a un solo vecino?
No. A cada propietario solo se le puede reclamar la parte de lo impagado que corresponde a su cuota (apartado 1).
¿De qué me sirve estar al corriente de las cuotas?
Si acreditas que no debías nada vencido a la comunidad cuando te requirieron el pago, puedes oponerte a que la ejecución siga contra ti (apartado 2).
¿Responde el presidente con su dinero de las deudas de la comunidad?
No por ser presidente. Este artículo hace responder a la comunidad con sus fondos y, en segundo lugar, a cada propietario por su cuota; el presidente, como uno más.
¿Tienes otra duda?
Búscala entre las guías para presidentes, la Ley de Propiedad Horizontal explicada artículo a artículo, las inspecciones obligatorias y los modelos en Word.
¿Qué inspecciones tiene que pasar tu edificio?
Comprueba en 30 segundos qué inspecciones obligatorias tiene tu comunidad según dónde esté el edificio y cómo sea, y cuándo vence cada una.
Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.