Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Canarias

ITE en Canarias y las ordenanzas de La Laguna y Las Palmas

Régimen autonómico general (Ley 4/2017 LSENPC)

La Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LSENPC) regula la ITE a nivel autonómico. El primer informe es obligatorio a los 80 años de antigüedad, con eficacia de 20 años (art. 269.2 y disposición adicional tercera). Obliga a los edificios de vivienda colectiva. La ley dice que la tipología de los edificios y los plazos son los de esa disposición adicional (art. 269.4). No tipifica de forma expresa no pasarla, así que es infracción leve por incumplir una obligación legal (art. 372.2), con multa de 60 a 6.000 € (art. 373.a); y si no se presenta la documentación, la ejecución subsidiaria corre a costa de los propietarios (art. 269.3).

La Laguna: una ordenanza de 2015 ajustada a la ley

San Cristóbal de La Laguna tiene una ordenanza de ITE (texto íntegro en el BOP de Santa Cruz de Tenerife de 12/08/2015) que pedía la primera inspección a los 25 años en todo el término municipal (arts. 1.1 y 4.1). La Gerencia de Urbanismo indica en la ficha del trámite que los plazos deben ajustarse a la disposición adicional tercera de la Ley 4/2017. Lo que la ordenanza sigue regulando: el certificado favorable se presenta en el Registro de Inspección Técnica de la Gerencia (art. 2). Sus multas (art. 6.2) castigan no presentarlo «en el tiempo y en la forma establecida en esta Ordenanza», con sus propios plazos, así que no está claro que se apliquen a la ITE de los 80 años.

Las Palmas de Gran Canaria: la ITF de fachadas, sin aviso

La ordenanza de conservación de Las Palmas de Gran Canaria (BOP de 17/12/1997) exige una inspección técnica de fachadas (ITF) a todos los edificios de más de 10 años, cada 10 (art. 5). Revisa, como mínimo, la seguridad de la fachada y su ornato y limpieza, con fotografías (art. 6). Pero la ordenanza la presenta como una inspección técnica (art. 4), y la ley dispone que los plazos de la inspección técnica «son los fijados por la disposición adicional tercera de esta ley» (art. 269.4), así que no la avisamos. La ordenanza no fija multa: si el Ayuntamiento la requiere, da un mes y después la hace a costa de la propiedad (art. 8).

La misma ordenanza prevé una ITI (Inspección Técnica de Interiores y Estructuras), voluntaria desde los 20 años y obligatoria solo si el Ayuntamiento la requiere, en cuyo caso la hacen técnicos municipales (art. 10).

Otros municipios

En el resto de Canarias nuestra auditoría aplica la Ley 4/2017. Si tu ayuntamiento tiene ordenanza propia, puede añadir trámites: Santa Cruz de Tenerife, por ejemplo, tenía una de 2012 que el Ayuntamiento anunció en 2018 que dejaría sin efecto para adaptarla a la ley. Pregunta en Urbanismo.

Todas las inspecciones posibles (83): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje...) y del municipio. La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BOC) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Canarias

En Canarias la ley autonómica pide la primera ITE a los 80 años y fija sus plazos (art. 269.4), pero los ayuntamientos pueden añadir otras obligaciones: en Las Palmas de Gran Canaria, la revisión anual de la caldera con certificado al Ayuntamiento. Por eso conviene mirar también qué dice tu municipio.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) y las normas de la comunidad obligan a las instalaciones eléctricas de tu edificio a lo siguiente:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si el edificio tiene 20 suministros o más entre viviendas y locales, salvo que acredite una potencia total instalada de 100 kW o menos, o si se sabe que supera 100 kW (Resolución de 16 de noviembre de 2016 de la Dirección General de Industria y Energía).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado. No pasar la inspección es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

En Canarias la comunidad tiene que tener además un contrato con una empresa mantenedora autorizada de protección contra incendios, que cubra al menos las revisiones que el reglamento reserva a la empresa (Decreto 16/2009, art. 7.2), también en los edificios de viviendas.

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos y garajes grandes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años),señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) einspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40). El Real Decreto no fija la frecuencia: la marcan los criterios del ayuntamiento, la calidad del agua y el tamaño del depósito.

Piscina comunitaria — Decretos 212/2005 y 119/2010

El Gobierno de Canarias regula las piscinas con el Decreto 212/2005, que aprueba el Reglamento sanitario de piscinas de uso colectivo, modificado por el Decreto 119/2010. Son de uso colectivo todas las que no son de uso exclusivamente unifamiliar, incluidas las de comunidades de propietarios (arts. 2.2 y 3.1), sin umbral de viviendas. Lo que exige:

• Inscripción en el Registro de Piscinas de Uso Colectivo de Canarias: se comunica el comienzo de la actividad, con la tasa, y se inscribe de oficio (art. 38).
• Programa de autocontrol, con el plan de tratamiento del agua y su control diario, anotado dos veces al día, a la apertura y en el momento de máxima afluencia (art. 40 y anexo 7). El anexo 1 fija además determinaciones trimestrales del índice de Langelier y, si se usa dicloro o tricloro, del ácido isocianúrico; no deja claro con qué frecuencia van los análisis de laboratorio de turbidez y microbiológicos.
• Libro de Registro de Control Sanitario por vaso, diligenciado por Salud Pública (art. 41), y constancia de las revisiones, el mantenimiento y la limpieza (art. 42).
• Grifos, duchas y conducciones tratados contra la legionela al menos una vez al año (art. 9.2).

Dos exenciones para las comunidades: no necesitan vestuarios, aunque sí un aseo cerca del vaso (art. 9.3), ni socorrista, si los vasos tienen barreras que impidan el acceso de menores de seis años no acompañados, conforme al Código Técnico, y la exención consta en el Registro y en el Libro (art. 34.5 y 34.6).

Las sanciones son las de la Ley 11/1994 de Ordenación Sanitaria de Canarias: la omisión o deficiente aplicación de los controles exigidos es infracción grave (art. 37.d), de 3.005,07 a 15.025,30 € (art. 39.1). Cerrar una piscina que no está en el Registro no es una sanción: se mantiene cerrada hasta que se cumpla el requisito (art. 45 del reglamento).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b). La ley fija el máximo, no un mínimo: la multa se gradúa según el daño causado, la intencionalidad, la reincidencia y la capacidad económica del infractor (art. 34.2).

Preguntas frecuentes