Texto vigente
Artículo cuarto.
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Redacción vigente desde el 12 de agosto de 1960 (Ley 49/1960, de 21 de julio). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
La comunidad no se disuelve pidiendo la división
La primera frase es tajante: la acción de división «no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley». Ningún propietario puede usarla para poner fin a la propiedad horizontal del edificio.
Encaja con el art. 396 del Código Civil, según el cual las partes en copropiedad «no son en ningún caso susceptibles de división». Quien quiera salir de la comunidad puede vender su piso, del que dispone libremente (art. 3).
La propiedad horizontal se extingue por las dos causas del art. 23. Una es la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, que se da por producida cuando reconstruirlo cuesta más del 50 % del valor de la finca al ocurrir el siniestro, salvo que el exceso esté cubierto por un seguro. La otra, la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Un piso de varios dueños sí se puede dividir
La segunda frase abre la puerta dentro de cada piso o local: cada propietario proindiviso puede ejercer la acción sobre ese piso o local concreto, «circunscrita al mismo». Dos hermanos que heredaron un piso, o una pareja que lo compró a medias, no quedan atados a esa copropiedad por estar en un edificio en propiedad horizontal.
La excepción: lo compartido para servir a todos
No cabe la división si la proindivisión se estableció «de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios». Son dos requisitos: que se creara a propósito con esa finalidad y que sirva a todos, no a una parte de los vecinos.
Si la comunidad está en Cataluña
El Código Civil catalán llega al mismo sitio: el régimen excluye la acción de división sobre los elementos comunes y los derechos de adquisición preferente legales entre propietarios, sin afectar a la comunidad indivisa sobre un elemento privativo (art. 553-1.4). Además concreta un caso que la ley estatal no menciona: en el garaje o los trasteros configurados como un elemento privativo en comunidad, cuyas cuotas indivisas dan el uso exclusivo de una plaza, los titulares no pueden ejercer la acción de división (art. 553-52.1.a). La extinción exige acuerdo unánime de conversión en otro tipo de comunidad o decisión del propietario único, o se produce por destrucción, declaración de ruina o expropiación del inmueble (art. 553-14).
Preguntas que nos hacen
¿Puede un vecino obligar a disolver la comunidad?
No. La acción de división no procede para hacer cesar la propiedad horizontal (art. 4 LPH), y los elementos comunes no se pueden dividir en ningún caso (art. 396 del Código Civil).
Un piso es de dos hermanos y uno quiere salir. ¿Puede pedir la división?
Sí, limitada a ese piso: cada copropietario puede ejercer la acción sobre el piso o local concreto. Estar en propiedad horizontal no se lo impide.
¿Cómo se acaba una comunidad de propietarios?
Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, o por su conversión en propiedad o copropiedad ordinarias (art. 23). Se considera destruido cuando reconstruirlo cuesta más del 50 % de su valor, salvo que el exceso lo cubra un seguro.
Si un piso es de varios, ¿quién vota en la junta?
Un representante que nombran entre ellos para asistir y votar (art. 15.1).
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