Artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal: qué regula la ley y qué es un local

La propiedad que regula

El artículo no define la propiedad horizontal: remite al art. 396 del Código Civil. Según ese artículo, los pisos o locales de un edificio, y las partes de ellos que se puedan aprovechar por separado por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, pueden ser de propiedad separada, y esa propiedad lleva unida la copropiedad de los elementos comunes: todos los necesarios para el uso y disfrute del edificio, desde el suelo, la cubierta y la estructura hasta la fachada, el portal, los ascensores y las instalaciones generales «hasta la entrada al espacio privativo».

Lo común va pegado a lo privativo. Las partes en copropiedad no se pueden dividir y solo se venden, se gravan o se embargan junto con el piso o local del que son anejo inseparable. Y cuando un vecino vende su piso, los demás no tienen derecho de tanteo ni de retracto por el solo hecho de serlo (art. 396 del Código Civil).

Qué cuenta como local

El segundo párrafo pone dos condiciones: que esa parte del edificio se pueda aprovechar de forma independiente y que tenga salida a un elemento común o a la vía pública. No pide un uso comercial ni una superficie mínima.

La definición vale «a efectos de esta Ley»: marca qué espacios pueden recibir el trato de local. Cuáles son de verdad fincas separadas, con su número y su cuota, lo dice el título constitutivo (art. 5).

Primero la ley, después los estatutos

El mismo art. 396 dice que esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, «en lo que las mismas permitan», por la voluntad de los interesados. La ley especial es esta. Por eso el título y los estatutos solo pueden contener disposiciones «no prohibidas por la ley» (art. 5), y las normas de régimen interior se mueven dentro de los límites de la ley y de los estatutos (art. 6).

Los estatutos, sean de cuando sean, no pueden aplicarse en contradicción con la Ley de Propiedad Horizontal (disposición transitoria primera). Y un acuerdo de la junta contrario a la ley o a los estatutos se puede impugnar en el plazo de un año (art. 18.1.a y 18.3).

Cómo ha cambiado

1. 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
2. 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril

Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.

Si la comunidad está en Cataluña

En Cataluña rige el libro V del Código Civil catalán. Su art. 553-1 define el régimen como la propiedad exclusiva de los elementos privativos y en comunidad de los comunes, y el 553-2.1 admite como elementos privativos las viviendas, los locales o los «espacios físicos susceptibles de independencia funcional», sin exigir salida propia a lo común o a la calle. Va más allá del edificio: el 553-2.2 permite aplicar el régimen a puertos deportivos con sus amarres, a mercados con sus paradas o a cementerios con sus sepulturas. Y añade un requisito que la ley estatal no pone: el régimen «requiere el otorgamiento del título de constitución» (art. 553-1.2).

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