Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en el País Vasco

ITE País Vasco — Decreto 117/2018 y Plan de Uso y Mantenimiento

La ITE (Inspección Técnica de Edificios) del País Vasco se regula por el Decreto 117/2018 y la Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco. Además de la inspección, exige un Plan de Uso y Mantenimiento a los edificios que no tienen Libro del Edificio.

A quién aplica

Aplica a los edificios de uso predominantemente residencial en cualquier municipio del País Vasco, colectivos o unifamiliares. Las viviendas unifamiliares sin fachada a vía o espacio público solo la presentan si el ayuntamiento lo requiere (art. 11). En un edificio en propiedad horizontal, la obligación es de la comunidad (art. 9).

La primera ITE se presenta en el ayuntamiento dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 50 años, y después cada 10 años desde su presentación (art. 11).

Quién la firma y dónde se presenta

La hace quien tenga la titulación habilitante según la Ley de Ordenación de la Edificación, por su cuenta o como técnico de una entidad de control de calidad de la edificación (art. 10). El informe se presenta en el ayuntamiento y se anota en el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi, del Gobierno Vasco (art. 20).

Qué dice el informe

No da un favorable o desfavorable: clasifica cada intervención en cinco grados (art. 8). Grado 1, inmediata (en 24 horas); grado 2, muy urgente (máximo tres meses); grado 3, urgente (máximo doce meses); grado 4, necesaria a medio plazo; y grado 5, mantenimiento.

La subsanación: obras, certificado y registro

Si la inspección encuentra un riesgo de grado 1, el técnico lo comunica al ayuntamiento en el momento, y el ayuntamiento puede adoptar medidas cautelares o ejecutar las obras de forma subsidiaria. Los servicios técnicos municipales pueden además priorizar y graduar las intervenciones y sus plazos (art. 14).

Terminadas las obras de grado 1, 2 o 3, la comunidad presenta en el ayuntamiento, en un máximo de tres meses, el Certificado de Subsanación, firmado por personal técnico competente y generado con la aplicación ITE del Gobierno Vasco. Si las obras no necesitan proyecto, las supervisa durante su ejecución el mismo técnico que firmará el certificado. El ayuntamiento puede hacer una inspección final y lo inscribe en el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios en los tres meses siguientes (art. 14).

El grado decide la multa si las obras no se hacen en el plazo del informe: con grado 3 (urgente) es infracción grave, de 3.001 a 20.000 € (Ley 3/2015 de Vivienda, arts. 84.y y 90.2); con grado 1 o 2 (inmediata o muy urgente), muy grave, de 20.001 a 300.000 € (arts. 83.m y 90.1). Lo recuerda el propio decreto (art. 18).

El Plan de Uso y Mantenimiento

Si cuando se hace la ITE el edificio no tiene Libro del Edificio, la comunidad debe tener un Plan de Uso y Mantenimiento (art. 15) y acreditarlo ante el ayuntamiento en los 3 meses siguientes a presentar la ITE (art. 17). Este plan:

• Incluye un cuaderno de registro de incidencias, operaciones de mantenimiento y reparaciones.
• Incluye las instrucciones de uso y mantenimiento y las de emergencia o siniestro.
• Lo lleva al día el propietario o el administrador de la comunidad (art. 16).
• Tiene que estar a disposición de los propietarios, los usuarios y la Administración, en papel y en digital.

La siguiente ITE comprueba si se han hecho las medidas del Libro del Edificio o del Plan de Uso y Mantenimiento (art. 8).

Qué NO verifica la ITE vasca

Sobre las instalaciones del edificio distintas de las redes de agua, el informe solo recoge su existencia, composición y documentación (art. 8). Ascensores, electricidad, calefacción o gas tienen su propia inspección obligatoria, independiente de la ITE. Por eso esta guía las incluye por separado.

Bilbao — ordenanza municipal propia

El Ayuntamiento de Bilbao tiene ordenanza propia de ITE. Los detalles están en la guía de Bilbao.

Todas las inspecciones posibles (83): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BOPV) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en el País Vasco

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. El País Vasco tiene normativa propia de vivienda con algunas peculiaridades, como el Plan de Uso y Mantenimiento ligado a la ITE.

Revisiones OCA de la comunidad en Euskadi

La ITE revisa el edificio, pero de las instalaciones distintas de las redes de agua solo recoge que existen, cómo son y qué documentación tienen (Decreto 117/2018, art. 8). Las instalaciones pasan su propia inspección por un organismo de control (OCA), cada una con su plazo. Estas son las que pueden tocar a una comunidad de vecinos en el País Vasco; cuáles os aplican depende de lo que tenga el edificio.

Cada una se explica en su bloque de esta guía. La electricidad, en detalle, en la guía de la inspección de la instalación eléctrica.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, Thyssenkrupp, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una inspección por organismo de control a las instalaciones eléctricas de tu edificio en estos casos:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si la potencia total instalada supera 100 kW (la norma no aclara si se cuenta el edificio entero o solo las zonas comunes).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado. No pasar la inspección es infracción grave: de 3.000 € a 90.000 € (Ley 8/2004 de Industria del País Vasco, arts. 31.l y 35.1.b). La ley vasca lo tipifica como grave cuando de ello puede derivarse un riesgo grave para las personas, los bienes o el medio ambiente (art. 31.l).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Instalaciones térmicas (calefacción/ACS)

El RITE (RD 1027/2007, modificado por RD 178/2021) obliga a pasar una inspección de eficiencia energética cada 4 años a la calefacción y el agua caliente centralizados cuando la suma de las potencias de las calderas pasa de 70 kW (IT 4.2.1 e IT 4.3.1). La hace un experto o entidad acreditados por la comunidad autónoma, que elige la comunidad de propietarios (art. 31.2). Por encima de 70 kW también es obligatorio el contrato de mantenimiento, con revisión mensual (art. 26.6.b); por debajo, el mantenimiento por empresa mantenedora sigue siendo obligatorio desde 5 kW. No pasar la inspección es infracción grave: de 3.000 € a 90.000 € (Ley 8/2004 de Industria del País Vasco, arts. 31.l y 35.1.b). La ley vasca lo tipifica como grave cuando de ello puede derivarse un riesgo grave para las personas, los bienes o el medio ambiente (art. 31.l).

Gas canalizado comunitario

La parte común de la instalación de gas se inspecciona cada cinco años (RD 919/2006, ITC-ICG 07, apartado 4.1). La hace una empresa instaladora de gas habilitada o la distribuidora, que avisa con tres meses de antelación. La comunidad elige libremente la empresa, y la habilitación de una empresa instaladora vale «en todo el territorio español, sin que puedan imponerse requisitos o condiciones adicionales» (ITC-ICG 09, 3.5). No pasar la inspección es infracción grave: de 3.000 € a 90.000 € (Ley 8/2004 de Industria del País Vasco, arts. 31.l y 35.1.b). La ley vasca lo tipifica como grave cuando de ello puede derivarse un riesgo grave para las personas, los bienes o el medio ambiente (art. 31.l).

Depósitos de gasóleo

Los depósitos de gasóleo de calefacción se rigen por la ITC MI-IP 03. Todos pasan una revisión por una empresa instaladora: cada 5 años si tienen más de 3.000 litros dentro del edificio o 5.000 fuera, y cada 10 si son menores. Los grandes pasan además una inspección por un organismo de control cada 10 años (apartados 38 y 39).

Gases fluorados (climatización comunitaria)

Si la comunidad tiene aire acondicionado o bomba de calor comunitarios con 5 toneladas de CO2 equivalente de gases fluorados o más, una empresa habilitada debe hacer un control de fugas al menos una vez al año, y más a menudo en los equipos grandes (Reglamento (UE) 2024/573, art. 5). El mismo control es un control periódico obligatorio del reglamento de instalaciones frigoríficas (RD 552/2019, art. 26.1): mantener el equipo en marcha sin hacerlo es infracción grave de la Ley 21/1992 (art. 31.2.p). Los aparatos de cada vivienda son de su propietario, no de la comunidad.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos del Ensanche bilbaíno y torres residenciales de Sarriko, Abandoibarra y Getxo. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada 3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años), señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) e inspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40.4). El Real Decreto no fija la frecuencia: se valora «de acuerdo con los criterios de la administración local», según la calidad del agua y el tamaño del depósito. Si tu ayuntamiento no la fija, te avisamos cada año.

Piscina comunitaria — Decretos 32/2003 y 208/2004

El País Vasco regula las piscinas de uso colectivo con el Decreto 32/2003 modificado por el Decreto 208/2004. Excluye las de comunidades de vecinos de hasta 20 viviendas (art. 4): a ellas les queda lo que pide el RD 742/2013 estatal. Desde 21 viviendas:

• Informe sanitario favorable para reabrir cada temporada: se pide al menos 15 días antes de la fecha prevista, con el certificado de puesta a punto de las instalaciones y las acreditaciones de los socorristas (art. 43.3). Abrir sin las autorizaciones previstas es infracción (art. 46).
• Programa de autocontrol aprobado por la autoridad sanitaria (art. 35). Las urbanizaciones de 20 a 100 viviendas, o con menos de 200 m² de lámina de agua, pueden presentar en su lugar una documentación más sencilla, con el control del agua al menos dos veces al día (art. 36).
• Un análisis mensual del agua de cada vaso (art. 37).
• Socorrista (art. 33.1). La autoridad sanitaria puede eximir a las comunidades de 20 a 50 viviendas si el presidente lo pide antes de la reapertura, con el acuerdo de la junta (art. 33.6).
• Botiquín (art. 28.1).

El decreto remite a la Ley 8/1997 de Ordenación Sanitaria de Euskadi (art. 46): las infracciones leves llegan a 3.005 € y las graves van de 3.005 a 15.025 €, según el riesgo para la salud que haya supuesto el incumplimiento. La Ley 13/2023 de Salud Pública de Euskadi, en vigor desde 2024, permite sancionar esas infracciones con su propia escala (art. 113.2), califica de grave «incurrir en irregularidades por falta de los controles y precauciones exigibles» (art. 115.3.m) y fija las graves de 3.001 a 60.000 € (art. 116.1). Cuál se aplica no está claro.

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

CEE y otras obligaciones del edificio

Certificado de Eficiencia Energética (CEE) — Decreto 25/2019

En el País Vasco el certificado energético lo regula el Decreto 25/2019, que se aplica, entre otros, a los edificios o partes de edificios existentes que se vayan a vender o alquilar sin certificado en vigor (art. 2), igual que la norma estatal. Lo propio del decreto es el control: el certificado se inscribe en el registro del Gobierno Vasco, el notario hace constar en la escritura de venta o alquiler si se entrega al comprador o inquilino, y no sirve el resguardo de haber pedido la inscripción (art. 35).

Aparte del de cada piso, en el País Vasco todos los edificios de viviendas debían tener, antes del 31 de diciembre de 2022, el certificado de eficiencia energética del edificio (Ley 4/2019 de Sostenibilidad Energética, art. 42.c). Debe estar vigente, inscrito en el registro del Gobierno Vasco y corresponder a toda la parte del edificio destinada a vivienda (Decreto 254/2020, art. 37). Ninguna de las dos normas regula su renovación; el certificado vale 10 años, o 5 si la calificación es G (RD 390/2021, art. 13.1). La ley no tiene un tipo propio para no tenerlo: puede ser muy grave por incumplir las obligaciones de calificación energética (art. 65.d, de 50.001 a 350.000 €), grave por no respetar los plazos de adaptación de los edificios (art. 66.h, de 12.001 a 50.000 €) o leve residual (art. 67.b, hasta 12.000 €), y no aclara cuál se aplica a una comunidad sin certificado.

Las sanciones son las de la Ley del Suelo estatal (art. 38 del decreto): vender o alquilar sin entregar el certificado es infracción grave, de 601 a 1.000 €; anunciar la venta o el alquiler sin mencionar la calificación, leve, de 300 a 600 €; y falsear el certificado, muy grave, de 1.001 a 6.000 € (disposiciones adicionales 12.ª y 13.ª). El decreto derogó el Decreto 226/2014 y la Orden de 16/3/2015.

Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)

El RD 346/2011 regula la ICT de los edificios (antenas de televisión, cableado para fibra óptica). Los propietarios responden del mantenimiento del tramo común que va del punto de terminación de la red del operador al punto de acceso de cada vivienda (art. 5.2), y el reglamento remite a la Ley de Propiedad Horizontal (art. 13.1), pero ninguna norma estatal fija una revisión periódica ni obliga a contratar una empresa para ello.

Ventilación y garaje

En los edificios proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007), el DB-HS 3 fija la limpieza anual de los conductos de ventilación y de los extractores del garaje, y la revisión de los automatismos del sistema de control cada dos años (tabla 7.1).

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: de 3.000 € a 90.000 € (Ley 8/2004 de Industria del País Vasco, arts. 31.l y 35.1.b). La ley vasca lo tipifica como grave cuando de ello puede derivarse un riesgo grave para las personas, los bienes o el medio ambiente (art. 31.l).

Preguntas frecuentes