Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Cataluña

IITE Cataluña — el examen decenal del edificio

La IITE (Inspección Técnica de Edificios de Viviendas) es la revisión general y obligatoria del edificio que marca el Decreto 67/2015 de la Generalitat. Evalúa el estado de conservación y las condiciones de accesibilidad, e incluye recomendaciones de ecoeficiencia, que no sustituyen al certificado de eficiencia energética (art. 8.4).

Debe realizarla una persona con titulación habilitante como proyectista, director de obra o director de ejecución en edificación residencial, con seguro de responsabilidad civil en vigor (art. 7.4). El informe vale cuatro meses desde su emisión y hay que presentarlo a la Administración dentro de ese plazo (art. 8.5).

Con la IITE se obtiene el certificado de aptitud del edificio, cuya vigencia depende de las deficiencias (art. 14.1):

Manresa tuvo una ordenanza que la adelantaba a los 40 años, pero su Pleno aprobó derogarla en 2018 y el Ayuntamiento se acogió al procedimiento de la Generalitat: hoy en toda Cataluña se aplica el régimen del Decreto 67/2015.

Todas las inspecciones posibles (86): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/DOGC) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Cataluña

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. Entender de dónde viene cada obligación te ayuda a priorizarla y a discutirla con tu administrador o con el técnico de turno.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) y las normas de la comunidad obligan a las instalaciones eléctricas de tu edificio a lo siguiente:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años de la instalación de enlace (la que va de la caja general de protección a la instalación de cada vivienda o local) si el edificio tiene 20 suministros o más, contando los locales (Decret 192/2023, ITA-12). El decreto no menciona la inspección estatal de las zonas comunes de los edificios de más de 100 kW: si el vuestro los supera, consultadlo con un organismo de control.
• Contrato de mantenimiento — desde el 29 de febrero de 2024, los edificios de 20 suministros o más deben tener contrato con una empresa mantenedora habilitada de baja tensión (Decret 192/2023, ITA-12, 16.5).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado. No pasar la inspección es infracción grave: de 5.001 € a 100.000 € (Ley 9/2014 de seguridad industrial de Cataluña, arts. 26.3.e-f y 27.2.a).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencia, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada 3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años), señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) e inspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

En Cataluña sigue en vigor el Decreto 352/2004, con la misma exclusión de los inmuebles de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 2.5). A los sistemas de agua caliente sanitaria con acumulador y circuito de retorno de los edificios a los que se aplica les pide, además, una revisión cada cuatro años por una entidad o servicio autorizado, a petición del titular (arts. 2.2.c, 15.1 y 15.2). Remite a normas ya derogadas (el RD 865/2003 y la Ley catalana 7/2003), así que no está claro cómo encaja con el RD 487/2022: si tu edificio tiene locales y agua caliente central, pregúntalo a la Agència de Salut Pública de Catalunya.

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40.4). El Real Decreto no fija la frecuencia: se valora «de acuerdo con los criterios de la administración local», según la calidad del agua y el tamaño del depósito. Si tu ayuntamiento no la fija, te avisamos cada año. En el área metropolitana de Barcelona, el reglamento del ciclo del agua de la AMB califica de muy grave incumplir «el relatiu a les preceptives anàlisis d'aigües i manteniment dels dipòsits particulars d'emmagatzematge» (art. 100.9), con multa de 1.501 a 3.000 € (art. 103.1).

Piscina comunitaria

En Cataluña las piscinas de comunidades de propietarios quedan fuera del reglamento autonómico: el Decreto 95/2000 las considera de uso particular si son de uso privativo de los vecinos (arts. 1.2 y 2). Rige solo el RD 742/2013 estatal, que trata las piscinas de comunidades como de uso privado (tipo 3A, art. 2.3.a) y les aplica solo seis de sus artículos (art. 3.2). No impone análisis periódicos en laboratorio ni socorrista. Sí exige:

• Agua filtrada y desinfectada antes de entrar en el vaso, sin echar productos directamente al vaso salvo causa justificada, con el vaso cerrado y sin bañistas (art. 6).
• Desinfectantes autorizados como biocidas (art. 7).
• Agua dentro de los valores del anexo I (art. 10): cloro libre entre 0,5 y 2,0 mg/L y pH entre 7,2 y 8,0. Sin cloro, con más de 5 mg/L o con el pH por debajo de 6 o por encima de 9, el vaso se cierra.
• Ante un accidente grave (ahogamiento, lesión medular, electrocución, intoxicación…), averiguar la causa, corregirla y comunicarlo a la autoridad sanitaria (art. 13).
• A la vista de los usuarios: qué productos químicos se usan, si hay o no socorrista, los teléfonos de urgencias y del centro sanitario más cercano, y las normas de uso (art. 14).

Si os facturan un análisis trimestral en laboratorio como obligación legal, es por contrato, no por la norma estatal. Las sanciones se rigen por la Ley General de Sanidad y la Ley 33/2011 General de Salud Pública (art. 16 del RD): hasta 3.000 € las leves y de 3.001 a 60.000 € las graves (art. 58 de la Ley 33/2011).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: de 5.001 € a 100.000 € (Ley 9/2014 de seguridad industrial de Cataluña, arts. 26.3.e-f y 27.2.a).
Protección contra incendios en Cataluña. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: hasta 100.000 € (Ley 9/2014 de seguridad industrial de Cataluña (arts. 26.3.e y 27.2.a) o Ley 3/2010 de prevención y seguridad en materia de incendios de Cataluña (arts. 33.3.d y 34.2.a)). No está claro qué ley catalana se aplica a la protección contra incendios de un edificio de viviendas: la de seguridad industrial deja los incendios a su normativa específica, y la de incendios responsabiliza a los titulares de establecimientos o actividades. Las dos lo tipifican como grave, con un máximo de 100.000 € (desde 5.001 € en una y desde 10.001 € en la otra).

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