Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Illes Balears

ITE Baleares — el informe de evaluación a los 50 años

Hasta junio de 2026 Baleares tenía un sistema dual: una evaluación del estado de conservación a los 30 años y el informe completo a los 50. Ya no. La Ley 4/2026, de 11 de junio (BOIB nº 74, 13/06/2026), reescribió el artículo 125.1 de la Ley de Urbanismo de las Illes Balears: la obligación es para las "edificaciones que tengan una antigüedad de cincuenta años", con una periodicidad de diez años. En vigor desde el 14/06/2026.

Qué incluye el informe

El informe de evaluación del edificio (IEE) evalúa el estado de conservación, las condiciones básicas de accesibilidad y la eficiencia energética. Lo regula el art. 125.1 de la Ley 12/2017. Periodicidad: cada 10 años.

El trámite nuevo: primero el Registro del Govern

Desde la Ley 4/2026, el informe se inscribe primero en el Registro de Informes de Evaluación de Edificios del Govern y después se presenta al ayuntamiento, que exigirá el justificante de ese registro, tanto en los informes iniciales como en los de subsanación (art. 125.6).

Las 4 ordenanzas municipales que recogemos

• Palma de Mallorca — Ordenanza del informe de evaluación (BOIB 73/2015): 50 años y cada 10, como la ley, con el año de presentación según el año de construcción, multa de 600 a 1.500 € (hasta 2.999 € en edificios protegidos), multas coercitivas si no se hacen las obras y seguro de responsabilidad civil obligatorio (arts. 3.4, 13 y 15).
• Maó (Menorca) — Ordenanza de evaluación de edificios (texto refundido, BOIB nº 58, 7/05/2026): informe del estado de conservación desde los 30 años (art. 2.1), cada 10 (art. 4.3), con calendario de primera presentación por año de construcción hasta mayo de 2028 (disposiciones transitorias), seis meses para pedir la licencia de las obras si sale desfavorable (art. 5.A) y multa de 600 a 3.000 € si no se presenta, como infracción urbanística leve (art. 11); la Ley 5/2018 de vivienda califica además de grave no disponer del informe cuando es exigible, de 3.001 a 30.000 € (arts. 87.y y 90.1.b), y no está claro cuál de las dos se aplica, sobre todo entre los 30 y los 49 años. Se aprobó con la redacción anterior de la LUIB, que fijaba ese hito de 30 años. Tras la Ley 4/2026 no consta si el Ayuntamiento lo mantiene: pregúntalo antes de encargar el informe.
• Sant Josep de sa Talaia (Eivissa) — Ordenanza de los informes de evaluación (BOIB nº 52, 23/04/2026): estado de conservación desde los 30 años y, desde los 50, también accesibilidad y certificado energético (art. 2.1), cada 10 (arts. 2.2 y 4.3); lo presenta la comunidad en el Ayuntamiento en un mes desde que se emite (arts. 3.2 y 4.7) y la multa por no presentarlo es de 600 a 3.000 € (art. 12). Basa los 30 años en la ley anterior a la Ley 4/2026: pregunta en el Ayuntamiento si los mantiene antes de encargar el informe.
• Sa Pobla (Mallorca) — Ordenanza del informe de evaluación (BOIB nº 125, 18/09/2025; en vigor desde el 19/09/2026): estado de conservación desde los 30 años y, desde los 50, también accesibilidad y certificado energético (art. 2.1), cada 10 contados desde el vencimiento (art. 4.2); con resultado desfavorable, nueve meses para pedir la licencia de las obras (art. 9). Multa de 600 a 1.500 €, hasta 2.999 € en edificios protegidos (art. 14). También toma los 30 años de la ley anterior a la Ley 4/2026: pregunta en el Ayuntamiento si los mantiene.

En los municipios sin ordenanza propia se aplica directamente el art. 125 de la Ley 12/2017 (LUIB).

Quién lo firma y dónde se presenta

Lo firma un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado. Se registra en el Govern y se presenta ante el Ayuntamiento correspondiente.

Todas las inspecciones posibles (81): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje...) y de su edad (el informe de evaluación empieza a los 50 años). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BOIB) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Illes Balears

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. En Illes Balears hay un cambio reciente que conviene conocer: desde el 14/06/2026 la Ley 4/2026 eliminó la evaluación de conservación a los 30 años. Ahora la obligación empieza a los 50.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una inspección por organismo de control a las instalaciones eléctricas de tu edificio en estos casos:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si la potencia total instalada supera 100 kW (la norma no aclara si se cuenta el edificio entero o solo las zonas comunes).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado.No pasar la inspección es infracción grave: de 3.005,07 € a 90.151,82 € (Ley 4/2017 de Industria de las Illes Balears, arts. 66.q y 68.1.b).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos y garajes grandes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años),señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) einspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40.4). El Real Decreto no fija la frecuencia: se valora «de acuerdo con los criterios de la administración local», según la calidad del agua y el tamaño del depósito. Si tu ayuntamiento no la fija, te avisamos cada año.

Piscina comunitaria

En Illes Balears el Decreto 53/1995 deja fuera de su ámbito las piscinas de comunidades de vecinos (anexo I, art. 2.2.a). Rige solo el RD 742/2013 estatal, que trata las piscinas de comunidades como de uso privado (tipo 3A, art. 2.3.a) y les aplica solo seis de sus artículos (art. 3.2). No impone análisis periódicos en laboratorio ni socorrista. Sí exige:

• Agua filtrada y desinfectada antes de entrar en el vaso, sin echar productos directamente al vaso salvo causa justificada, con el vaso cerrado y sin bañistas (art. 6).
• Desinfectantes autorizados como biocidas (art. 7).
• Agua dentro de los valores del anexo I (art. 10): cloro libre entre 0,5 y 2,0 mg/L y pH entre 7,2 y 8,0. Sin cloro, con más de 5 mg/L o con el pH por debajo de 6 o por encima de 9, el vaso se cierra.
• Ante un accidente grave (ahogamiento, lesión medular, electrocución, intoxicación…), averiguar la causa, corregirla y comunicarlo a la autoridad sanitaria (art. 13).
• A la vista de los usuarios: qué productos químicos se usan, si hay o no socorrista, los teléfonos de urgencias y del centro sanitario más cercano, y las normas de uso (art. 14).

Si os facturan un análisis trimestral en laboratorio como obligación legal, es por contrato, no por la norma estatal. El RD remite a la Ley General de Sanidad y a la Ley 33/2011 General de Salud Pública (art. 16), pero en Baleares la Ley 16/2010 de salud pública fija su propia escala: hasta 6.000 € las leves y de 6.001 a 60.000 € las graves (art. 57.1).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: de 3.005,07 € a 90.151,82 € (Ley 4/2017 de Industria de las Illes Balears, arts. 66.q y 68.1.b).

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