Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Aragón

ITE en Aragón: depende del tamaño del municipio

La regla general está en el art. 260.1 del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón: las edificaciones de uso predominantemente residencial con más de 50 años situadas en municipios de más de 25.000 habitantes deben pasar cada 15 años una inspección de su estado de conservación. Es el caso de Zaragoza, Huesca y Teruel.

En los municipios más pequeños la ley no la impone con carácter general, pero el planeamiento o una ordenanza local pueden delimitar áreas en las que sea obligatoria, con la periodicidad que fijen (art. 260.2). Si no sabes si es tu caso, pregunta en el ayuntamiento.

Zaragoza tiene ordenanza propia

El Ayuntamiento de Zaragoza tiene una ordenanza municipal de inspección técnica de edificios. En la ciudad, los plazos y la tramitación son los de esa ordenanza; la guía de Zaragoza los explica.

Qué pasa si no se hace

El ayuntamiento puede pedir el informe y, si comprueba que la inspección no se ha hecho, ordenar que se haga (art. 260.4). La ley no tipifica de forma expresa no pasar la inspección como infracción; lo más próximo es la infracción leve por incumplir el deber de conservación o por retrasar la vigilancia urbanística, con multa de 600 a 6.000 € (art. 277). Si de la inspección salen obras y el ayuntamiento las ordena, incumplir la orden permite multas coercitivas de hasta el 10 % del coste de las obras y la ejecución subsidiaria (arts. 258 y 259).

Las inspecciones de instalaciones (ascensores, electricidad, gas, protección contra incendios, piscina) aplican en cualquier municipio, sea cual sea su tamaño.

Todas las inspecciones posibles (81): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje...) y del municipio. La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BOA) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Aragón

Aragón tiene una particularidad en la ITE: la obligación general depende del tamaño del municipio. La ley urbanística la exige cada 15 años en los municipios de más de 25.000 habitantes, y en los demás solo donde el planeamiento o una ordenanza local la imponga. Para las inspecciones de instalaciones (ascensores, electricidad, PCI), aplica la normativa estatal.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una inspección por organismo de control a las instalaciones eléctricas de tu edificio en estos casos:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si la potencia total instalada supera 100 kW; en Aragón se cuenta la del edificio entero, según la tabla de periodicidades del Gobierno de Aragón.
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado. No pasar la inspección es infracción leve: de 300 € a 6.000 € (Decreto Legislativo 3/2013 de Aragón (actividad industrial), arts. 64.m, 65.b y 66.2.a). Si genera un riesgo grave para las personas, los bienes o el medio ambiente, es grave: de 3.000 a 100.000 € (arts. 64.m y 66.2.b).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos y garajes grandes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años),señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) einspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

Aragón tiene su propio Decreto 136/2005, que se aplica a las instalaciones que ya entran en la norma estatal (art. 2), así que no añade nada a un edificio solo de viviendas. En los que sí entran, las fuentes ornamentales que puedan descargar aerosoles a zonas públicas se limpian y desinfectan al menos cada seis meses y se analizan una vez al año, en verano (art. 6).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40.4). El Real Decreto no fija la frecuencia: se valora «de acuerdo con los criterios de la administración local», según la calidad del agua y el tamaño del depósito. Si tu ayuntamiento no la fija, te avisamos cada año. En Zaragoza, la ordenanza del agua pide revisar el funcionamiento y la estanqueidad de los depósitos atmosféricos y limpiarlos, las dos cosas cada año (art. 28.4).

Piscina comunitaria — Decretos 50/1993 y 119/2006

El Gobierno de Aragón regula las piscinas de uso colectivo con el Decreto 50/1993, modificado por los Decretos 53/1999 y 119/2006. Deja fuera las piscinas de comunidades de propietarios de hasta 40 viviendas, que solo tienen que tener un reglamento de régimen interno (art. 2.1.c); a ellas les queda lo que pide el RD 742/2013 estatal. Desde 41 viviendas:

• Autorización sanitaria del Servicio Provincial de Salud para abrir, ampliar o reformar la piscina, y notificación de reapertura antes de empezar si ha estado más de 6 meses sin actividad, sin necesidad de una nueva autorización (art. 34).
• Control del agua al menos dos veces al día, al abrir y en el momento de más afluencia: cloro, pH, transparencia y agua depurada y renovada (art. 32).
• Libro Oficial de Registro por vaso, diligenciado por la autoridad sanitaria, con esos resultados (art. 33).
• Vaciado total anual: el agua se vacía al menos una vez al año para limpiar y desinfectar el vaso, y antes de volver a llenarlo hay que avisar a la Dirección de Salud del Servicio Provincial (art. 18).
• Desinsectación al comienzo de cada temporada en las piscinas al aire libre, y cada 6 meses en las cubiertas (art. 24).
• Socorrista acreditado, salvo que la lámina de agua sume menos de 240 m² y la profundidad sea menor de 1,60 m; en ese caso hay que avisar con un cartel visible (art. 30).

No anotar los datos en el Libro Oficial de Registro es infracción grave (art. 39) y la Ley 5/2014 de Salud Pública de Aragón castiga las graves con multa de 3.001 a 60.000 € (arts. 87 y 88). Cerrar una piscina que no tiene la autorización sanitaria no es una sanción: se mantiene cerrada hasta que la obtenga (art. 41).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción leve: de 300 € a 6.000 € (Decreto Legislativo 3/2013 de Aragón (actividad industrial), arts. 64.m, 65.b y 66.2.a). Si genera un riesgo grave para las personas, los bienes o el medio ambiente, es grave: de 3.000 a 100.000 € (arts. 64.m y 66.2.b).

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