Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Andalucía

ITE Andalucía — autonómica vs las 5 ordenanzas municipales

Andalucía es la CCAA con mayor diversidad de ordenanzas municipales de ITE en España. Entender qué régimen aplica a tu comunidad es crítico: marca la diferencia entre estar al día o estar en incumplimiento desde hace años sin saberlo.

Régimen autonómico general (Ley LISTA)

La Ley 7/2021 LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía) habilita a los municipios a regular la ITE (art. 145), y su Reglamento, el Decreto 550/2022 (RLISTA), fija la regla general: todos los edificios deben pasar una primera inspección dentro del año natural siguiente a cumplir 50 años desde su terminación, y después como mínimo cada 10, salvo que una ordenanza municipal fije otro plazo (art. 323.3). La obligación es de la comunidad de propietarios, que la encarga para todo el edificio (art. 324.1).

Hay un plazo transitorio que conviene tener presente: los edificios que ya tenían 50 años deben tener la primera ITE como máximo cuatro años después de la entrada en vigor del Reglamento, es decir, antes del 22 de diciembre de 2026, salvo que la ordenanza municipal fije un plazo menor (disposición transitoria novena del RLISTA).

Aplica en todos los municipios andaluces sin ordenanza de ITE propia.

Las 5 ordenanzas municipales que hemos revisado

Hemos revisado cinco ordenanzas municipales de ITE. No todas son iguales, y eso es lo que más confunde a los presidentes. Detalle ciudad por ciudad:

Sevilla y Huelva son los casos más estrictos: las dos exigen el primer informe de ITE a los 20 años de antigüedad y su renovación cada 10. En la práctica, casi cualquier edificio anterior a 2006 en esas dos ciudades está ya obligado.

Córdoba, Málaga y Marbella mantienen el umbral de los 50 años y la renovación cada 10 del régimen autonómico, con procedimiento propio. La de Córdoba se aplica en todo el municipio desde 2013 (antes solo en la Ajerquía Norte) y, tras una rehabilitación general, la siguiente inspección toca a los 25 años (art. 9.4). En Málaga también están obligados los edificios protegidos, sea cual sea su edad (disposiciones adicionales 1.ª y 3.ª). En las cinco, la multa por no pasarla es la de la LISTA: leve, de 600 a 2.999 €, aunque las ordenanzas, anteriores a la ley, la califiquen de otra forma.

Si tu comunidad está en un municipio andaluz sin ordenanza de ITE, se aplica directamente la regla del Reglamento de la LISTA: a los 50 años y cada 10.

Quién la firma y dónde se presenta

Debe realizarla un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado. Se presenta en el Ayuntamiento correspondiente, que lleva el Registro de Inspección Técnica de construcciones y edificaciones (art. 327 del RLISTA).

Todas las inspecciones posibles (85): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...) y del municipio. La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BOJA) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Andalucía

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. En Andalucía esta distinción es especialmente relevante: la ley autonómica marca un umbral genérico de 50 años para la ITE, pero cinco ciudades andaluzas tienen ordenanza municipal propia, y dos de ellas (Sevilla y Huelva) adelantan la obligación a los 20 años.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una inspección por organismo de control a las instalaciones eléctricas de tu edificio en estos casos:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si la potencia total instalada supera 100 kW; en Andalucía se cuenta la del edificio entero (Orden de 17 de mayo de 2007, art. 3).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado. No pasar la inspección es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos, hoteles y garajes grandes (muy frecuentes en la Costa del Sol). Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada 3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años), señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) e inspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

En Andalucía, el Decreto 287/2002 no añade obligaciones al agua caliente de la comunidad: regula la notificación y la ubicación de las torres de refrigeración, el riego por aspersión y las fuentes ornamentales, y obliga a las empresas de mantenimiento a inscribirse en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas de Andalucía (arts. 3, 5 y 8). Si la comunidad tiene una fuente ornamental, hay que limpiarla al menos una vez al año, y debe tener cloración automática que mantenga 3 mg/l de cloro residual libre, sin bajar nunca de 1,5 mg/l (art. 5.3).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40). El Real Decreto no fija la frecuencia: la marcan los criterios del ayuntamiento, la calidad del agua y el tamaño del depósito.

Piscina comunitaria — el Decreto 485/2019 andaluz

La Junta de Andalucía regula las piscinas con el Decreto 485/2019, de 4 de junio, que aprueba el Reglamento Técnico-Sanitario de las Piscinas en Andalucía. Se aplica entero a las piscinas de comunidades de propietarios de 20 o más viviendas (art. 3.1.b). Lo que exige:

• Un protocolo de autocontrol que recoja el tratamiento y el control del agua, el mantenimiento, la limpieza, la seguridad y el plan de control de plagas (art. 17.4 y 17.6).
• Control del agua: uno inicial antes de abrir siempre que el vaso haya estado cerrado más de dos semanas (y en la quincena anterior a la apertura si el agua no viene de la red pública), uno diario y uno mensual en laboratorio (art. 8.2 y anexo III).
• Socorrista si la lámina de agua es de 200 m² o más (art. 17.10).
• Botiquín (art. 14). No hace falta vestuario si las viviendas están a menos de 25 metros del vaso (art. 12.1).
• Comunicar las incidencias que enumera el RD 742/2013 (ahogamientos, lesiones medulares, electrocuciones…) a la Delegación de Salud antes de cinco días (art. 17.9).

Con menos de 20 viviendas no se aplica el régimen completo: basta lo que pide el RD 742/2013 estatal, las condiciones del vaso y del tratamiento del agua de las secciones 1.ª y 2.ª del capítulo II (arts. 4 a 7) y una evaluación de plagas al menos una vez al año, antes de la temporada (arts. 3.2 y 11.2).

Las multas las fija el propio decreto con la Ley 16/2011 de Salud Pública de Andalucía: hasta 3.000 € las leves, de 3.001 a 15.000 € las graves y de 15.001 a 600.000 € las muy graves (art. 23.1). No hacer los controles del agua o no tener el protocolo de autocontrol son infracciones graves (art. 22.b).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b). La ley fija el máximo, no un mínimo: la multa se gradúa según el daño causado, la intencionalidad, la reincidencia y la capacidad económica del infractor (art. 34.2).

Preguntas frecuentes