Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Navarra

ITE Navarra — Decreto Foral 108/2014

La ITE en Navarra se regula por el Decreto Foral 108/2014, y obliga a los edificios de más de una vivienda con 50 años o más de antigüedad (arts. 2.1 y 3.1). El informe hay que tenerlo antes de que pase un año desde que el edificio cumple los 50 (disposición transitoria primera) y vale 10 años desde su entrada en el registro (art. 9.1). No basta con tenerlo: tiene que calificar el edificio como apto o apto con deficiencias leves (art. 9.2).

Comparativa de umbrales con otras CCAA

Quién la firma y dónde se presenta

La firma un técnico y se inscribe en el registro de informes; si pasan más de seis meses entre la firma y la inscripción, los 10 años cuentan desde la firma (art. 9.1).

Qué pasa si no la tienes

Sin informe no se puede pedir la calificación provisional de rehabilitación protegida, y el ayuntamiento, previo aviso, puede imponer multas coercitivas o encargarla a costa de la comunidad (art. 11.2.1). No tenerla es infracción leve, con multa de 300 a 6.000 € (arts. 214.5 y 218 del texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo); si se desoye el requerimiento y el deterioro del edificio es considerable, grave, de 6.000 a 60.000 € (art. 215.12).

Todas las inspecciones posibles (81): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, torre de refrigeración, piscina, garaje...). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BON) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Navarra

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. Para comunidades de propietarios, la divergencia foral más relevante está en la regulación de legionella en torres de refrigeración (DF 54/2006), que pide autorización antes de poner en marcha una torre nueva.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. Navarra no ha desarrollado normativa foral específica para ascensores. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una inspección por organismo de control a las instalaciones eléctricas de tu edificio en estos casos:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si la potencia total instalada supera 100 kW (la norma no aclara si se cuenta el edificio entero o solo las zonas comunes).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años),señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) einspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Legionella foral — torres de refrigeración (DF 54/2006)

¿A quién afecta realmente?

El decreto foral se aplica a las torres de refrigeración y los condensadores evaporativos, y a las instalaciones de los centros sanitarios y sociosanitarios (art. 2). Si una comunidad no tiene torre de refrigeración, la normativa foral de legionella no le añade nada: su agua caliente sigue el RD 487/2022, que se explica a continuación.

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40). El Real Decreto no fija la frecuencia: la marcan los criterios del ayuntamiento, la calidad del agua y el tamaño del depósito.

Piscina comunitaria

Si tu comunidad tiene piscina, aplica el Decreto Foral 86/2018, modificado por los Decretos Forales 6/2022 y 27/2025. Con 20 viviendas o más, el régimen completo:

• Control inicial en la quincena anterior a la apertura, control diario anotado en el Libro Registro de Control Sanitario de cada vaso y control quincenal en laboratorio (art. 22.2).
• Protocolo de autocontrol (art. 24).
• Declaración responsable de funcionamiento antes de reabrir si los vasos han estado cerrados más de seis meses (art. 34).
• Socorrista (art. 29.1). De 20 a 50 viviendas se puede prescindir de él con una declaración responsable si la lámina de agua no supera 200 m², los vasos tienen menos de 1,60 m de profundidad y son solo para los residentes; la firma la presidencia, con el acuerdo de la junta y una evaluación de riesgos (art. 29.3 y 29.5).

Con menos de 20 viviendas solo se aplica una lista cerrada de artículos (art. 3.3): medir cada día el cloro y el pH y anotarlo en una hoja de control, y hacer al menos un control de laboratorio por temporada (art. 23.1), sin socorrista (art. 29.2). En todo caso rige también el RD 742/2013 estatal: agua tratada y desinfectada dentro de los valores del anexo I, productos autorizados, comunicar los accidentes graves y tener a la vista cierta información (art. 3.2).

El decreto foral remite a la Ley General de Sanidad (art. 41): los incumplimientos que no califica de graves son leves, con multa de hasta 3.005 €; la falta de control que conlleve riesgo sanitario es grave, de 3.005 a 15.025 € (art. 40 del decreto y art. 36 de la Ley 14/1986).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b). La ley fija el máximo, no un mínimo: la multa se gradúa según el daño causado, la intencionalidad, la reincidencia y la capacidad económica del infractor (art. 34.2).

Preguntas frecuentes