Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos de la Comunidad de Madrid

ITE en la Comunidad de Madrid

La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es obligatoria en toda la Comunidad de Madrid. El art. 169.1 de la Ley 9/2001 del Suelo dice que los propietarios de edificios de más de 30 años deben encargar cada diez años una inspección del estado de conservación y de las obras de conservación o rehabilitación que hagan falta. En Madrid capital la desarrolla la Ordenanza ANM 2011/65.

La obligación nace cuando el edificio cumple la antigüedad: no hace falta que el ayuntamiento te avise.

Quién la firma y dónde se presenta

La hace un técnico facultativo competente o una entidad de inspección técnica homologada y registrada por la Comunidad (art. 169.1). Para que tenga efectos, la copia del informe se presenta en el ayuntamiento dentro del mes siguiente al vencimiento de cada periodo de 10 años (art. 169.4). En Madrid capital, la ordenanza municipal da todo el año natural siguiente al de los 30 años (art. 21.2), en línea o en un registro municipal.

Qué pasa si no la tienes

El ayuntamiento puede pedir a la comunidad que enseñe el informe y, si no se ha hecho, ordenar que se haga o encargarlo él a costa de la comunidad (art. 169.5 de la Ley 9/2001). No hacerla es infracción urbanística leve (art. 204.4), con multa de 600 a 30.000 € (art. 207.a). Y el informe puede servir de base para una orden de ejecución de obras (art. 169.6).

¿Y fuera de Madrid capital?

La Ordenanza ANM 2011/65 solo aplica dentro del término municipal de Madrid, pero la ITE es igual de obligatoria en el resto de municipios (Móstoles, Getafe, Alcalá, Leganés…): la exige el art. 169 de la Ley 9/2001 a partir de los 30 años y cada 10 años, y el informe se presenta en el ayuntamiento que corresponda.

Todas las inspecciones posibles (84): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BOCM) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Madrid

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. Entender de dónde viene cada obligación te ayuda a priorizarla y a discutirla con tu administrador o con el técnico de turno. En la ITE, la obligación la pone la ley autonómica (Ley 9/2001, art. 169) en todos los municipios; en Madrid capital la desarrolla una ordenanza municipal.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa. En Madrid capital las OCAs autorizadas están inscritas en el registro de la Consejería de Economía, Hacienda y Empleo de la Comunidad de Madrid.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Instalación eléctrica, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) y las normas de la comunidad obligan a las instalaciones eléctricas de tu edificio a lo siguiente:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si el edificio, destinado principalmente a viviendas, tiene más de 16 suministros (Decreto 17/2019 de la Comunidad de Madrid, art. 4.1), y también si la potencia total instalada supera 100 kW (REBT, ITC-BT-05). El decreto no dice qué suministros cuentan: mirad los contadores de la centralización, donde los locales tienen el suyo.
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado. No pasar la inspección es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b).

Lo que añade el Decreto 17/2019

La primera inspección de las zonas comunes toca a los diez años de la legalización de la instalación, y luego cada diez (art. 6). Para los edificios que ya tenían más de diez años, el decreto dio un calendario por número de suministros que empezó el 1 de diciembre de 2020 (24 o más) y terminó el 1 de diciembre de 2024 (17): si vuestro edificio entra y no la ha pasado, ya va tarde (disposición transitoria única).

La inspección abarca la instalación de enlace, los servicios generales (ascensores, grupos de presión, alumbrado, calefacción central) y lo que se alimenta desde la misma caja general de protección, como el garaje, la piscina o el alumbrado exterior; si alguno de ellos tiene su propia inspección cada cinco años, se procura hacerlas coincidir (art. 4.2). Antes de la visita, la comunidad tiene que avisar a la empresa instaladora si tiene contrato de mantenimiento con ella (art. 3.d).

Y un detalle que une la electricidad con la ITE: aunque el edificio tenga 16 suministros o menos, la Dirección General de Industria puede exigir la inspección si el Informe de Evaluación del Edificio detectó deficiencias en las instalaciones eléctricas comunes, o si su estado puede suponer un riesgo (art. 4.1). Las multas son las de la Ley de Industria (art. 13). Texto del decreto en el BOCM.

Todo lo eléctrico de una comunidad, también en otras comunidades autónomas, está en la guía de la inspección de la instalación eléctrica.

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios grandes y garajes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada 3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años), señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) e inspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40). El Real Decreto no fija la frecuencia: la marcan los criterios del ayuntamiento, la calidad del agua y el tamaño del depósito.

Piscina comunitaria — el Decreto 99/2024 de Madrid

La Comunidad de Madrid regula las piscinas comunitarias con el Decreto 99/2024 (BOCM 31/10/2024), que sustituyó al Decreto 80/1998. Entró en vigor el 1 de noviembre de 2024. Aplica a todas las piscinas de comunidades de propietarios (clasificación Tipo 3A, art. 3), pero las de hasta 30 viviendas quedan exentas de buena parte de las exigencias. Desde 31 viviendas:

• Protocolo de autocontrol (art. 18).
• Control inicial, con los resultados antes de abrir, y control de rutina al menos dos veces al día, registrado según el modelo del anexo IV, y un control periódico en laboratorio al menos una vez al mes (art. 16.2 y anexo III). Hasta 30 viviendas, solo si los requiere la autoridad sanitaria (art. 16.3).
• Socorrista: uno hasta 500 m² de lámina de agua (art. 24.1).
• Botiquín y teléfono de fácil acceso (art. 23.1).

Todas, tengan las viviendas que tengan, deben comunicar a Salud Pública en un plazo máximo de cinco días los accidentes graves que enumera el RD 742/2013 (art. 27.1) y dejar los vasos cubiertos o vallados cuando la piscina no funciona (art. 4.5). Y cumplen además el RD 742/2013 estatal, que a las piscinas de comunidades no les impone controles periódicos: les exige agua tratada y desinfectada dentro de los valores del anexo I, productos autorizados, comunicar los accidentes graves y tener a la vista cierta información (art. 3.2).

Inspeccionan los ayuntamientos y la Consejería de Sanidad (arts. 31 y 32 del decreto). Los incumplimientos se sancionan según la Ley 12/2001 de Ordenación Sanitaria de la Comunidad de Madrid (art. 34): hasta 3.005 € las leves, hasta 15.025 € las graves y hasta 601.012 € las muy graves (art. 145 de esa ley). Esa ley cuenta como negligencia «la omisión del deber de control o la falta de los controles y precauciones exigibles», que es grave si ocasiona alteración o riesgo sanitario, aunque sea de escasa entidad (art. 144.3.e).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b). La ley fija el máximo, no un mínimo: la multa se gradúa según el daño causado, la intencionalidad, la reincidencia y la capacidad económica del infractor (art. 34.2).

Preguntas frecuentes