Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Galicia

IEE Galicia — regla autonómica y ordenanzas municipales

En Galicia, el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es la revisión general y obligatoria del inmueble. Entender qué régimen aplica a tu comunidad es importante: los ayuntamientos pueden reducir el umbral autonómico, y en esos municipios la obligación nace antes.

Régimen autonómico general (Ley 1/2019)

La Ley 1/2019 de Galicia y su reglamento de desarrollo, el Decreto 61/2021, regulan el IEE a nivel autonómico. Obliga a las comunidades de propietarios de edificios de vivienda colectiva con más de 50 años, salvo que el ayuntamiento fije una edad menor (art. 7.1.a). El informe vale 10 años desde su elaboración (art. 8.1) y el nuevo se presenta hasta el 31 de diciembre del año en que vence (art. 15.2 del decreto).

El caso de Vigo

La ordenanza de ITE de Vigo de 2010 adelanta la primera inspección a los 30 años (art. 6.2) y no consta derogada. Pero hoy su Gerencia de Urbanismo aplica a los edificios residenciales colectivos los 50 años del decreto: los construidos desde 1973 presentan el informe en el plazo de un año desde que cumplen 50 (Instrucción 2/2022), y la ordenanza ya no figura en su normativa. Con un edificio de 30 a 49 años, confirmadlo con la Gerencia. Si tu ayuntamiento tiene una ordenanza con otra edad, se aplica esa.

Quién la firma y dónde se presenta

Lo elabora y firma personal técnico facultativo competente, con la aplicación informática de la Xunta (art. 6.2 del Decreto 61/2021). Se presenta en el ayuntamiento, que lo inscribe en el REGIAE; solo valen los informes inscritos (art. 16). Si vendes o alquilas una vivienda del edificio, tienes que entregar una copia al comprador o inquilino (art. 3.3).

El primer informe se presenta en el plazo máximo de un año desde que el edificio cumple 50 años (art. 6.1). Si sale desfavorable, hay que subsanar las deficiencias en el plazo fijado y presentar después un certificado técnico de las obras hechas, para que conste en el REGIAE (art. 14).

Edificios catalogados o protegidos

El Decreto 61/2021 dio a los edificios catalogados que ya tenían más de 50 años un plazo de un año, hasta el 20 de mayo de 2022, y tres años al resto, hasta el 20 de mayo de 2024 (disposición transitoria primera). Los dos plazos han vencido.

Todas las inspecciones posibles (81): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...) y del municipio. La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/DOG) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Galicia

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. Galicia tiene particularidad relevante: la Ley 1/2019 faculta a los ayuntamientos gallegos a reducir el umbral de antigüedad del IEE. Saber qué aplica a tu edificio concreto puede marcar la diferencia entre estar al día o llevar años en incumplimiento sin saberlo.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una inspección por organismo de control a las instalaciones eléctricas de tu edificio en estos casos:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si la potencia total instalada supera 100 kW; en Galicia se cuenta la del edificio entero (Orden de 18 de agosto de 2008, art. 9).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado. No pasar la inspección es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Decreto Legislativo 1/2015 de Galicia (política industrial), arts. 33.3.p y 34.1, con las cuantías de la Ley 21/1992, de Industria (art. 34.1.b)).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos y garajes grandes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años),señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) einspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

En Galicia, el Decreto 9/2001 solo alcanza al agua caliente con acumulación que da servicio principalmente a duchas de uso colectivo, como hoteles, residencias o vestuarios de complejos deportivos (art. 2.2), y a las torres de refrigeración y equipos parecidos (art. 2.1). El agua caliente de un edificio de viviendas no entra. Si la comunidad tiene vestuarios con duchas colectivas de agua caliente acumulada (junto a la piscina o un gimnasio, por ejemplo), podría entrar en el decreto, que pide un programa de mantenimiento y desinfección cada seis meses, en primavera y en otoño (art. 4.4).

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40). El Real Decreto no fija la frecuencia: la marcan los criterios del ayuntamiento, la calidad del agua y el tamaño del depósito.

Piscina comunitaria — lo que el Decreto 119/2019 pide a las comunidades

La Xunta regula las piscinas con el Decreto 119/2019, de 19 de septiembre, por el que se regulan los criterios higiénico-sanitarios de las piscinas de Galicia. Se aplica a todas (art. 3.1), pero a las de comunidades de propietarios solo les exige lo mismo que el RD 742/2013 estatal y una cosa más (art. 3.3):

• Agua tratada y desinfectada dentro de los valores del anexo I del RD 742/2013, productos autorizados y, a la vista, qué productos se usan, si hay o no socorrista, los teléfonos de urgencias y las normas de uso (arts. 5, 6, 7, 10 y 14.d-f del RD).
• Comunicar a Salud Pública en diez días los accidentes graves que enumera el RD 742/2013 (ahogamientos, lesiones medulares, electrocuciones…), por la sede electrónica de la Xunta (art. 17).

El socorrista, la declaración responsable de apertura, la comunicación de reapertura y los controles de calidad del agua del decreto son para las demás piscinas: el art. 3.3 no los incluye para las comunidades, y los arts. 4, 5 y 15 las excluyen expresamente. En las de comunidades inspecciona el ayuntamiento (art. 10), y las sanciones son las de la Ley 8/2008 de salud de Galicia (art. 20).

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

CEE, deducción fiscal autonómica y otras obligaciones

Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

El RD 390/2021 obliga a disponer de CEE en vigor para vender o alquilar un piso, y a tener un certificado del edificio a los que tienen que pasar el IEE (art. 3.1.f). Vigencia 10 años, 5 si la calificación es G (art. 13.1). Se renueva contratando un técnico competente que emite etiqueta energética (A-G). Vender o alquilar sin entregarlo es infracción grave, de 601 a 1.000 € (disposiciones adicionales 12.ª y 13.ª de la Ley del Suelo estatal).

Deducción fiscal del 15% por mejora energética

Galicia permite deducir en el IRPF autonómico el 15 % de lo invertido en obras de mejora de eficiencia energética en edificios de viviendas, con una base máxima de 9.000 € por contribuyente, más el coste del certificado energético hasta 150 € (art. 5.Dieciocho del texto refundido de tributos cedidos, Decreto Legislativo 1/2011, según el manual de la Agencia Tributaria para la renta de 2025).

Requisitos:

• Que la obra tenga licencia o título habilitante y suba al menos una letra la calificación energética.
• Pagar con tarjeta, transferencia o cheque: lo pagado en efectivo no cuenta.
• Presentar en el Registro gallego de certificados energéticos, antes de que acabe el plazo de la declaración, el certificado después de la obra, el informe del técnico que justifica el salto de letra, las facturas y los justificantes de pago.
• En propiedad horizontal lo presenta el representante legal de la comunidad, con un certificado de lo que ha aportado cada vecino.

Si tu comunidad está planteando una rehabilitación energética, conviene encargar el certificado antes y después de la obra para poder justificar el salto de letra.

Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)

El RD 346/2011 regula la ICT de los edificios (antenas de televisión, cableado para fibra óptica). Los propietarios responden del mantenimiento del tramo común que va del punto de terminación de la red del operador al punto de acceso de cada vivienda (art. 5.2), y el reglamento remite a la Ley de Propiedad Horizontal (art. 13.1), pero ninguna norma estatal fija una revisión periódica ni obliga a contratar una empresa para ello.

Ventilación y garaje

En los edificios proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007), el DB-HS 3 fija la limpieza anual de los conductos de ventilación y de los extractores del garaje, y la revisión de los automatismos del sistema de control cada dos años (tabla 7.1).

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Decreto Legislativo 1/2015 de Galicia (política industrial), arts. 33.3.p y 34.1, con las cuantías de la Ley 21/1992, de Industria (art. 34.1.b)). La ley fija el máximo, no un mínimo: la multa se gradúa según el daño causado, la intencionalidad, la reincidencia y la capacidad económica del infractor (Ley 21/1992, art. 34.2).

Preguntas frecuentes