Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Asturias

IEE Asturias — el Decreto 29/2017 y el margen del TROTU

Si tu comunidad está en el Principado de Asturias, hay un detalle importante que muchos presidentes desconocen: conviven dos posibles regímenes según lo que haya decidido tu concejo. La norma autonómica establece la regla general (50 años, cada 10), pero el TROTU permite a los concejos intensificarla.

Régimen general — Decreto 29/2017

El Decreto 29/2017 del Principado de Asturias regula el IEE (Informe de Evaluación del Edificio) a nivel autonómico. Aplica a todos los edificios de vivienda colectiva (más de una vivienda) de 50 años o más en todos los concejos (arts. 2.1 y 4.1), y el informe tiene una vigencia de 10 años (art. 12.1). El primero debe hacerse como máximo cinco años después de cumplir los 50 (disposición transitoria primera). Solo cumple la obligación un informe favorable: si es desfavorable, hay que corregir las deficiencias en los plazos que fije (art. 4.4).

Régimen intensificado — TROTU artículo 143.1

El TROTU (Texto Refundido de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Decreto Legislativo 1/2004) en su artículo 143.1 permite a los concejos imponer a los propietarios de toda construcción catalogada o protegida, y de cualquiera de más de 35 años, la obligación de presentar cada 5 años un informe sobre su estado. No es automático: el concejo tiene que haberlo impuesto.

Esto crea un mapa heterogéneo: en algunos concejos asturianos la IEE es a los 50 años (régimen autonómico), en otros a los 35 (régimen intensificado del TROTU). Antes de planificar la inspección, consulta directamente con tu ayuntamiento o usa la auditoría gratuita de FincasAlDía, que cruza ambos regímenes.

Inscripción en el Registro General de IEE del Principado

Una particularidad importante de Asturias es la obligación de inscribir el IEE en el Registro General del Principado tras su firma. Plazo: 1 mes desde la firma del informe, o 10 días hábiles si describe un peligro inminente (art. 15.1). La obligación de pedir la inscripción es de la comunidad.

Quién la firma y dónde se presenta

El IEE debe firmarlo un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado. Se presenta ante el concejo correspondiente y, adicionalmente, se inscribe en el Registro General de IEE del Principado en el plazo de un mes.

Todas las inspecciones posibles (80): solo te tocan las de tus instalaciones

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje...) y del concejo (la edad mínima del IEE puede variar). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Cada inspección lleva la sanción de la ley que la regula; la de las inspecciones de Industria (incendios, electricidad, ascensores, calefacción, gas y gasóleo) está en «Sanciones por incumplimiento». Las fuentes oficiales (BOE/BOPA) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Asturias

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. El Principado de Asturias tiene una particularidad poco conocida: el TROTU (Texto Refundido de Ordenación del Territorio y Urbanismo) permite a cada concejo adelantar la obligación del IEE a los 35 años con periodicidad de 5 años. Conviene verificar siempre la situación con tu ayuntamiento.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años — el resto: hasta 20 viviendas y hasta 4 plantas servidas.
• Cada 2 años — edificios de uso industrial o de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales). Un local en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual (cada cuatro meses solo en aparatos certificados como máquina, como las plataformas y los ascensores lentos instalados desde finales de 2009, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y 20 viviendas) que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Hay que distinguir. El salvaescaleras que sube a lo largo de la escalera, y la plataforma de dos paradas que salva menos de una planta (3 m como máximo), quedan fuera del reglamento de ascensores (ITC AEM 1, art. 1.2) y ninguna norma estatal les fija una revisión periódica. Cualquier otra plataforma vertical es un ascensor para el reglamento, sea cual sea su velocidad (ITC AEM 1 del RD 355/2024, art. 2.a): necesita empresa conservadora, mantenimiento cada cuatro meses o cada mes según el aparato y el edificio, y la misma inspección periódica que el ascensor.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una inspección por organismo de control a las instalaciones eléctricas de tu edificio en estos casos:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 10 años si la potencia total instalada supera 100 kW (la norma no aclara si se cuenta el edificio entero o solo las zonas comunes).
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si tiene 25 o más plazas.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >10 kW.

La inspección la hace un organismo de control habilitado.No pasar la inspección es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b).

Centro de transformación propio

Si el centro de transformación es de la comunidad, y no de la compañía eléctrica, un organismo de control lo inspecciona cada tres años (RD 337/2014, art. 21 e ITC-RAT 23) y la comunidad debe tener en vigor un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora de alta tensión (ITC-RAT 22). Si el transformador es de la distribuidora, aunque esté en un local del edificio, esas obligaciones son suyas.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, la inspección por organismo de control cada 5 años solo es obligatoria si la instalación necesitó proyecto: más de 50 kW, más de 10 kW si está en el exterior, o carga en modo 4 (REBT, ITC-BT-04 e ITC-BT-05). Varios puntos normales en el garaje de un edificio de viviendas que ya existía no suelen necesitarlo; el instalador sabe si el vuestro lo tuvo.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar que están en su sitio, accesibles, con presión y con los precintos intactos. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada (norma UNE 23120).
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión), también por la empresa mantenedora, no por una OCA. Se retimbran tres veces.
• Sustitución a los 20 años de su fabricación.

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos y garajes grandes. Obligaciones:

• Cada 3 meses, comprobar señalización, accesibilidad, presión del manómetro y estado de la manguera. La puede hacer personal de la propia comunidad o la empresa mantenedora.
• Revisión anual por empresa mantenedora (norma UNE-EN 671-3).
• Cada 5 años, mantenimiento de la manguera por la empresa mantenedora. La manguera se cambia como mucho a los 20 años, salvo que el fabricante certifique más.

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Ni las puertas cortafuegos (EI) ni el alumbrado de emergencia tienen una revisión periódica fijada por norma. El Código Técnico obliga a tenerlos donde corresponde, pero no pone plazo para revisarlos: la revisión anual de las puertas sale de la norma UNE 23740-1, que es voluntaria, y el reglamento de incendios remite el alumbrado al electrotécnico, que tampoco pone plazo.

Detección automática

Si hay central de detección con detectores, pulsadores y sirenas: cada3 meses se prueba el funcionamiento, las baterías y los avisadores, y cada 6 meses se revisan los pulsadores; las dos cosas las puede hacer personal de la comunidad o la empresa mantenedora. Una vez al año, la empresa mantenedora prueba uno a uno todos los detectores y pulsadores.

Otros

Según las instalaciones de tu edificio: columna seca (revisión cada 6 meses y prueba cada 5 años; el CTE la exige en edificios de viviendas con más de 24 m de altura de evacuación), hidrantes exteriores (revisiones cada 3 y cada 6 meses, anual y cambio de juntas cada 5 años),señalización luminiscente de extintores y BIE (revisión anual, si es luminiscente) einspección por organismo de control cada 10 años de las instalaciones de los garajes de 500 m² o más (el reglamento no aclara si alcanza a los de edificios de viviendas). La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por el RD 614/2024) regula la prevención y el control de la legionelosis en toda España. No se aplica a las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda que no afecten al ambiente exterior (art. 3.2): en un bloque solo de viviendas, el agua caliente central queda fuera, aunque la autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la salud. Si en el edificio hay locales, oficinas u otros usos, o la instalación afecta al exterior, exige:

• Limpieza y desinfección anual de toda la instalación de agua caliente (anexo IV, B.1.1). La revisión de los acumuladores es trimestral, pero sin obligación de vaciarlos (B.2).
• Análisis de legionella cada tres meses, y otro entre 15 y 30 días después de cada limpieza (anexo V, tabla 3). La toma de muestras y el análisis los hacen entidades y laboratorios acreditados según la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 (arts. 11.5 y 12.1).
• Un Plan de Prevención y Control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), con los registros de lo que se hace, que se guardan al menos cinco años (arts. 8 y 9).

Aunque el Real Decreto no se aplique, el mantenimiento que exige el RITE incluye la «Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.)» (RD 1027/2007, IT 3.3).

En Asturias, el Decreto 90/2002 solo se aplica a las torres de refrigeración, los condensadores evaporativos y los equipos de enfriamiento evaporativo (art. 2). No añade nada al agua caliente de la comunidad.

Depósitos de agua de consumo humano

La comunidad debe mantener el aljibe o depósito de agua de consumo y limpiarlo periódicamente, con desincrustación y desinfección, por un profesional (RD 3/2023, art. 40). El Real Decreto no fija la frecuencia: la marcan los criterios del ayuntamiento, la calidad del agua y el tamaño del depósito.

Piscina comunitaria — el Decreto 140/2009 asturiano

El Principado regula las piscinas con el Decreto 140/2009, de 11 de noviembre, que aprueba el Reglamento Técnico-Sanitario de las Piscinas de Uso Colectivo. Para el decreto es de uso colectivo toda piscina que no use principalmente una sola unidad familiar (arts. 2 y 3), así que las de comunidades de propietarios entran sin umbral de viviendas. Obligaciones:

• Sistema de autocontrol con sus planes y registros (arts. 4 y 26). Si el aforo es inferior a 100 personas (en vaso descubierto, 2 m² de lámina de agua por usuario), basta uno simplificado con al menos el plan de autocontrol analítico (art. 26.2).
• Análisis (anexo IX): en vaso de temporada, dos diarios, que puede hacer el personal de mantenimiento, y dos de control por temporada; en vaso climatizado, uno de control al mes.
• Limpieza y desinfección de las instalaciones como mínimo una vez al día (art. 17.1).
• Al menos dos flotadores o salvavidas con cuerda por vaso (art. 18.5).

Dos exenciones pensadas para comunidades. Socorrista: no hace falta si la piscina tiene medios adecuados para limitar el acceso (art. 19.2), salvo en los vasos con toboganes, deslizadores u otros elementos de recreo, que lo necesitan siempre (arts. 11.7 y 19.4). Si no hay socorrista, hay que avisar con un cartel visible (art. 19.5). Vestuarios: tampoco, aunque sí aseos cerca del vaso si no los hay en la comunidad (art. 16).

Sanciones: no tener documentado el autocontrol es infracción grave (art. 29.3.d), y el art. 31 del decreto remite a la escala de la Ley General de Sanidad: de 3.005,07 a 15.025,30 €. La Ley 7/2019 de Salud del Principado de Asturias tipifica además como grave el incumplimiento por culpa grave de la legislación sanitaria que ocasione alteración o riesgo sanitario (art. 150.a), con multa de 3.001 a 60.000 € (art. 152.2). Qué escala se aplica en cada caso es una zona gris.

Control de plagas (DDD)

En los edificios de viviendas proyectados con el Código Técnico (licencia desde marzo de 2007) que tienen almacén de contenedores, el DB-HS 2 fija su desinfección, desinsectación y desratización cada mes y medio. En los anteriores rigen las instrucciones de mantenimiento de su Libro del Edificio, si lo tienen (obligatorio con licencia desde mayo de 2000).

Otras obligaciones del edificio

Otras normativas que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético e ICT.

Sanciones por incumplimiento

Cada norma fija sus propias sanciones. Máximo de cada ámbito:

Inspecciones de Industria. No pasar una inspección o revisión obligatoria es infracción grave: hasta 6.000.000 € (Ley 21/1992, de Industria, arts. 31.2.p y 34.1.b). La ley fija el máximo, no un mínimo: la multa se gradúa según el daño causado, la intencionalidad, la reincidencia y la capacidad económica del infractor (art. 34.2).

Preguntas frecuentes