Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en el País Vasco

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en el País Vasco

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. El País Vasco es la comunidad autónoma con más normativa propia de vivienda en España: su marco autonómico es uno de los más integrales y estrictos, con peculiaridades que no existen en el resto del país.

Tabla resumen: las 40 inspecciones que pueden aplicarte

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Las sanciones máximas (hasta 600.000 €) aplican en casos graves y con agravantes. Las sanciones reales típicas son de 500 a 10.000 €. Las fuentes oficiales (BOE/BOPV) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

ITE País Vasco — Decreto 117/2018 y Plan de Uso y Mantenimiento

La ITE (Inspección Técnica de Edificios) del País Vasco se regula por el Decreto 117/2018 y la Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco. Es una de las regulaciones más integrales de España: no solo exige la inspección, sino que impone posteriormente un Plan de Uso y Mantenimiento obligatorio que la mayoría de CCAA no tiene.

A quién aplica

Aplica a todos los edificios residenciales con más de 50 años de antigüedad en cualquier municipio del País Vasco. Peculiaridad importante: incluye también viviendas unifamiliares cuando tienen fachada a vía pública, algo que no ocurre en la mayoría de otras CCAA donde la ITE se limita a edificios plurifamiliares.

La primera ITE debe realizarse al cumplirse los 50 años desde la finalización de las obras, y después cada 10 años.

Quién la firma y dónde se presenta

Debe realizarla un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado. El informe se presenta en el EUSKOREGITE (Registro de la Inspección Técnica de Edificios de Euskadi), dependiente del Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes del Gobierno Vasco. Los ayuntamientos (especialmente Bilbao) tienen acceso compartido al registro.

Resultado posible

El Plan de Uso y Mantenimiento — lo que hace único al País Vasco

Aquí está la gran peculiaridad vasca que no existe en ninguna otra CCAA con este nivel de detalle. Tras realizar la ITE, la comunidad está obligada a presentar un Plan de Uso y Mantenimiento del edificio en el plazo de 3 meses. Este plan:

• Define las operaciones de mantenimiento preventivo que debe realizar la comunidad.
• Fija los plazos, responsables y empresas que ejecutarán esas operaciones.
• Es un documento vivo: se actualiza tras cada intervención.
• Se presenta también en EUSKOREGITE, junto con el informe ITE.
• Es obligatorio tenerlo al día; su ausencia o incumplimiento es infracción independiente.

Esto convierte el régimen vasco en uno de mantenimiento continuado, no solo de revisión puntual cada 10 años. El Plan obliga a la comunidad a pensar en el mantenimiento como un proceso, no como un trámite.

Qué NO verifica la ITE vasca

Punto importante que muchas comunidades desconocen: el Decreto 117/2018 establece que la ITE NO verifica las instalaciones sometidas a normativa sectorial (ascensores, instalaciones eléctricas, calefacción, ACS, gas). La ITE solo informa de su existencia y estado visual. Cada una de esas instalaciones tiene su propia inspección obligatoria, independiente de la ITE. Por eso esta guía incluye todas por separado.

Bilbao — ordenanza municipal propia

El Ayuntamiento de Bilbao tiene Ordenanza Municipal propia de ITE desde el 27 de octubre de 2016, que desarrolla el Decreto 117/2018 a escala municipal. Mantiene el umbral de 50 años, pero fija procedimientos propios de comunicación al Ayuntamiento y exigencias procesales específicas. Para el presidente, esto significa que con un único informe técnico se cumplen ambas obligaciones, pero hay dos trámites administrativos.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios residenciales de uso privado (lo más habitual en los barrios densos de Bilbao, Donostia-San Sebastián y Vitoria).
• Cada 6 años — determinadas tipologías específicas de edificios pequeños.
• Cada 2 años — ascensores en edificios de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales).

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual o trimestral que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, Thyssenkrupp, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa. En Euskadi las OCAs autorizadas están inscritas en el registro de Industria del Gobierno Vasco. Hay varias OCAs con sede en Bilbao y Donostia.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Las plataformas salvaescaleras y elevadoras verticales se rigen por el RD 203/2016 y exigen mantenimiento semestral por empresa habilitada. En Euskadi son frecuentes en edificios antiguos de los cascos viejos de las tres capitales (Casco Viejo de Bilbao, Parte Vieja de Donostia, Casco Medieval de Vitoria), donde la rehabilitación accesible se ha impulsado con ayudas del Plan Vasco de Rehabilitación.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una OCA quinquenal a las instalaciones eléctricas de tu edificio cuando su potencia instalada supera ciertos umbrales:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 5 años si potencia >100 kW.
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.

La mayoría de comunidades medias-grandes en Bilbao, Donostia, Vitoria y la margen izquierda del Nervión superan uno o varios de estos umbrales. La OCA la realiza un Organismo de Control Autorizado inscrito en el registro de Industria del Gobierno Vasco. Sanción por incumplimiento hasta 60.000 €.

Centro de transformación propio

Si tu comunidad tiene un centro de transformación propio (CT) para alimentar los ascensores o la piscina, aplica el RD 337/2014 (Reglamento de Alta Tensión) con OCA trienal. Es habitual en urbanizaciones grandes de Getxo, Barakaldo, Leioa y en edificios de gran altura del Ensanche bilbaíno.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, aplica la ITC-BT-52 del REBT con OCA quinquenal. El País Vasco es una de las CCAA con más puntos instalados por el plan MOVES y las ayudas propias del Ente Vasco de la Energía (EVE), por lo que cada vez más comunidades tienen esta obligación.

Climatización, gas y gasóleo

Instalaciones térmicas (calefacción/ACS)

El RITE (RD 1027/2007, modificado por RD 178/2021) obliga a pasar una inspección cada 4 años a las instalaciones térmicas cuya potencia nominal total instalada supere 70 kW. Son los edificios con calefacción central o producción centralizada de agua caliente sanitaria — muy habituales en Euskadi por el clima frío y la tradición constructiva de los años 60-90. La realiza un técnico competente. Sanción máxima: 30.000 €.

Gas canalizado comunitario — desarrollo autonómico vasco

El gas canalizado en el País Vasco se rige por el RD 919/2006 estatal + el Decreto 125/2016 del País Vasco que lo desarrolla. La periodicidad quinquenal se mantiene sin alteración, pero el decreto autonómico añade requisitos procedimentales de notificación al órgano competente vasco y exige que la empresa instaladora esté habilitada específicamente en el registro de Industria de Euskadi.

Para el presidente, esto significa: al contratar la inspección de gas, asegurarse de que la empresa figura en el registro vasco. Las empresas que solo están registradas en otras CCAA no pueden intervenir legalmente en instalaciones vascas. Sanción hasta 60.000 €.

Depósitos de gasóleo

Los depósitos de gasóleo se rigen por el RD 1523/1999 e ITC MI-IP 03. Requieren inspección cada 10 años. En Euskadi son habituales en caseríos, urbanizaciones aisladas y edificios antiguos con calefacción central no reconvertida, especialmente en zonas rurales de Álava y Gipuzkoa interior.

Gases fluorados (climatización/refrigeración)

Los equipos de aire acondicionado y climatización que contienen gases fluorados (Reg. UE 517/2014 + Reg. UE 2024/573) exigen control anual de fugas por empresa habilitada. La sanción máxima es de 2.000.000 € por su impacto medioambiental, lo que las convierte en las obligaciones más severas para edificios con equipos grandes (centros comerciales, edificios corporativos con climatización centralizada, grandes comunidades de la margen izquierda).

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada.
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión del cilindro).
• Sustitución a los 20 años (vida útil máxima).

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos del Ensanche bilbaíno y torres residenciales de Sarriko, Abandoibarra y Getxo. Obligaciones:

• Revisión trimestral por empresa mantenedora.
• Revisión anual completa (incluye medición de presión).
• Prueba hidráulica quinquenal (presión máxima admisible).

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Las puertas cortafuegos (EI) se revisan anualmente según el RD 732/2019 + UNE 23740-1. El alumbrado de emergencia (lámparas verdes que se encienden al cortar la luz) se revisa anualmente por empresa mantenedora y tiene OCA decenal del REBT (RD 842/2002).

Detección automática

Sistemas de detección automática de humo o gas (centralita con pulsadores y sirenas) exigen revisión trimestral por mantenedora y revisión anual completa según UNE 23007-14.

Otros

Según las instalaciones concretas de tu edificio: columna seca, hidrantes exteriores, señalización fotoluminiscente (UNE 23033-1), inspección OCA decenal de las instalaciones PCI de garaje. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por RD 614/2024) regula la prevención y control de la legionelosis en toda España. En el País Vasco se aplica directamente el RD estatal con desarrollo autonómico en cuanto a requisitos de formación del personal de mantenimiento. Principales exigencias:

• Limpieza y desinfección trimestral del sistema de ACS.
• Análisis anual de legionella por laboratorio acreditado ENAC.
• Libro de registro de operaciones.
• Formación específica del personal de mantenimiento.

Muy relevante en Euskadi: por el clima húmedo, los sistemas de refrigeración adiabática y las torres de refrigeración son comunes en edificios corporativos y residenciales de lujo, lo que hace que el control de legionella sea más necesario que en CCAA cálidas y secas.

Depósitos de agua de consumo humano

Los aljibes y depósitos comunitarios se rigen por el RD 3/2023 (que sustituyó al RD 140/2003). Obligatorio limpieza y desinfección anual por empresa autorizada. Menos habituales en Euskadi que en otras CCAA por la abundancia y presión de red del Consorcio de Aguas Bilbao Bizkaia, pero presentes en urbanizaciones altas y complejos con piscina.

Piscina comunitaria — Decretos 32/2003 y 208/2004

El País Vasco regula las piscinas comunitarias con el Decreto 32/2003 modificado por el Decreto 208/2004. Particularidad importante: solo aplica a comunidades de MÁS de 20 viviendas. Las comunidades con 20 viviendas o menos con piscina están excluidas expresamente del régimen de piscinas de uso colectivo del País Vasco — para ellas se aplica el régimen estatal del RD 742/2013 sin las exigencias adicionales autonómicas.

Para comunidades de más de 20 viviendas con piscina:

• Protocolo de autocontrol obligatorio.
• Libro de registro y control continuo del agua durante la temporada.
• Socorrista si se cumplen determinadas condiciones (aforo, superficie). El Decreto 208/2004 flexibiliza la obligación de socorrista respecto a otras CCAA.
• Revisión anual al inicio de temporada (filtros, bombas, dosificadores).
• Control trimestral del agua por laboratorio acreditado.

Los ayuntamientos vascos realizan inspecciones durante la temporada. Sanciones máximas hasta 600.000 € en casos graves según la Ley General de Salud Pública, aunque lo habitual son multas menores.

Control de plagas (DDD)

Tratamientos de desinfección, desinsectación y desratización semestrales en zonas comunes según RD 830/2010 y Ley 33/2011. Imprescindibles en edificios con garaje, cuartos de basuras comunitarios o problemas recurrentes.

CEE y otras obligaciones del edificio

Certificado de Eficiencia Energética (CEE) — Decreto 25/2019, el más estricto de España

Aquí está la otra gran peculiaridad del País Vasco. El RD 390/2021 estatal exige CEE para vender o alquilar vivienda. El Decreto 25/2019 del País Vasco va mucho más allá: amplía la obligación de disponer de CEE a cualquier transmisión onerosa de dominio, incluyendo:

Es el régimen más estricto de España. Está integrado con la ITE vasca a través del EVE (Ente Vasco de la Energía). Vigencia 10 años. Sanción máxima 6.000 €. Régimen sancionador autonómico propio, independiente del estatal.

Práctica recomendada: si la comunidad va a realizar cualquier operación jurídica sobre elementos comunes (división de la propiedad, ampliación, cambio de uso), asegurarse de que el CEE está actualizado previamente. El Decreto vasco deroga el D. 226/2014 y la Orden de 16/3/2015 anteriores.

Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)

El RD 346/2011 regula la ICT de los edificios (antenas de televisión, cableado estructurado para fibra óptica). Mantenimiento anual por empresa habilitada. Sanción máxima 50.000 €.

Pararrayos

Los edificios con sistema de protección contra el rayo se rigen por CTE DB-SUA 8 + UNE-EN 62305. Verificación anual. En Euskadi son frecuentes en edificios altos y zonas montañosas con tormentas frecuentes.

Ventilación y garaje

Limpieza anual de conductos de ventilación (CTE DB-HS 3) y mantenimiento anual de la detección de CO en garajes con extracción forzada (UNE-EN 50545-1). Puerta automática del garaje con revisión anual según RD 1644/2008. Especialmente relevante en edificios con garaje subterráneo, muy comunes en Bilbao por la orografía.

Sanciones por incumplimiento

Las sanciones por no tener las inspecciones obligatorias al día varían mucho según la gravedad y la normativa aplicable. Referencia de máximos legales (rara vez aplicados en casos típicos, pero existentes):

En la práctica, las sanciones típicas para comunidades vascas oscilan entre 500 € y 10.000 € por infracción. Las cifras máximas se reservan a casos graves con reincidencia, daño ambiental o personas heridas. Más relevante que la sanción administrativa suele ser el impacto en seguros: una comunidad sin las inspecciones obligatorias puede perder cobertura cuando ocurre un siniestro. Y en Euskadi, el bloqueo de ayudas del Plan Renove y del EVE penaliza doblemente.

Preguntas frecuentes