Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Madrid

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Madrid

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. Entender de dónde viene cada obligación te ayuda a priorizarla y a discutirla con tu administrador o con el técnico de turno. El caso de Madrid es particular: es la ordenanza municipal (no la ley autonómica) la que marca la ITE.

Tabla resumen: las 40 inspecciones que pueden aplicarte

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...). La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Las sanciones máximas (hasta 600.000 €) aplican en casos graves y con agravantes. Las sanciones reales típicas son de 500 a 10.000 €. Las fuentes oficiales (BOE/BOCM) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

ITE Madrid — la más olvidada

La ITE (Inspección Técnica de Edificios) del Ayuntamiento de Madrid se regula en la Ordenanza ANM 2011/65 y afecta a todos los edificios de uso residencial con más de 30 años de antigüedad dentro del término municipal de Madrid. La primera ITE debe realizarse al cumplirse los 30 años desde la finalización de las obras originales, y después cada 10 años.

Es una de las normas más olvidadas por las comunidades madrileñas, y la razón es simple: Madrid capital tiene decenas de miles de edificios construidos en los años 70-90, de los cuales muchos superaron los 30 años en la última década sin que la comunidad fuera notificada individualmente. La obligación existe por ley desde el momento en que el edificio cumple la antigüedad — no hace falta que el Ayuntamiento te avise.

Quién la firma y dónde se presenta

Debe realizarla un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado que visita el edificio, evalúa el estado estructural, la estanquidad, las instalaciones generales y la accesibilidad, y emite informe. El informe se presenta telemáticamente ante el Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid a través de la sede electrónica municipal.

Resultado posible

Qué pasa si no la tienes

El Ayuntamiento puede abrir expediente de oficio cuando detecta un edificio en incumplimiento. Fija plazo (normalmente 3-6 meses) para presentar la ITE. Si el plazo vence sin respuesta, inicia procedimiento sancionador con multas de hasta 90.000 € según el RD-ley 8/2011. Si el incumplimiento genera riesgo o daño, el Ayuntamiento puede ejecutar las obras subsidiariamente a cargo de la comunidad, con los costes añadidos que eso implica.

¿Y fuera de Madrid capital?

La Ordenanza ANM 2011/65 solo aplica a edificios dentro del término municipal del Ayuntamiento de Madrid. En el resto de municipios de la Comunidad (Móstoles, Getafe, Alcalá, Leganés, Alcobendas, Pozuelo, Las Rozas, etc.) no hay ordenanza municipal equivalente en la mayoría de casos. En esos municipios el régimen aplicable es el estatal (RD-ley 7/2019 en lo relativo a los Informes de Evaluación del Edificio cuando proceda). Usa la auditoría gratuita introduciendo tu municipio exacto: te dirá qué aplica a tu caso concreto.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios residenciales de uso privado (lo más habitual en Madrid).
• Cada 6 años — determinadas tipologías específicas de edificios pequeños.
• Cada 2 años — ascensores en edificios de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales).

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual o trimestral que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa. En Madrid capital las OCAs autorizadas están inscritas en el registro de la Consejería de Economía, Hacienda y Empleo de la Comunidad de Madrid.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Las plataformas salvaescaleras y elevadoras verticales se rigen por el RD 203/2016 y exigen mantenimiento semestral por empresa habilitada. No requieren OCA periódica salvo que así lo indique el fabricante.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una OCA quinquenal a las instalaciones eléctricas de tu edificio cuando su potencia instalada supera ciertos umbrales:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 5 años si potencia >100 kW.
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.

La mayoría de comunidades medias-grandes en Madrid superan uno o varios de estos umbrales. La OCA la realiza un Organismo de Control Autorizado inscrito en el registro de Industria de la Comunidad de Madrid. La sanción por incumplimiento puede llegar a 60.000 €.

Centro de transformación propio

Si tu comunidad tiene un centro de transformación propio (CT) para alimentar los ascensores o la piscina, aplica el RD 337/2014 (Reglamento de Alta Tensión) con OCA trienal. Es habitual en urbanizaciones grandes del sur y este de Madrid. Suele requerir mantenimiento contratado con empresa especializada.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, aplica la ITC-BT-52 del REBT con OCA quinquenal. Madrid es una de las CCAA con más puntos instalados por el plan MOVES y las ayudas autonómicas, por lo que cada vez más comunidades tienen esta obligación.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada.
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión del cilindro).
• Sustitución a los 20 años (vida útil máxima).

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios grandes y garajes. Obligaciones:

• Revisión trimestral por empresa mantenedora.
• Revisión anual completa (incluye medición de presión).
• Prueba hidráulica quinquenal (presión máxima admisible).

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Las puertas cortafuegos (EI) se revisan anualmente según el RD 732/2019 + UNE 23740-1. El alumbrado de emergencia (lámparas verdes que se encienden al cortar la luz) se revisa anualmente por empresa mantenedora y tiene OCA decenal del REBT (RD 842/2002).

Detección automática

Sistemas de detección automática de humo o gas (centralita con pulsadores y sirenas) exigen revisión trimestral por mantenedora y revisión anual completa según UNE 23007-14.

Otros

Según las instalaciones concretas de tu edificio: columna seca, hidrantes exteriores, señalización fotoluminiscente (UNE 23033-1), inspección OCA decenal de las instalaciones PCI de garaje. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella

El RD 487/2022 (modificado por RD 614/2024) regula la prevención y control de la legionelosis. Es una de las obligaciones más estrictas en comunidades con agua caliente sanitaria centralizada o sistemas de refrigeración — típicas en los edificios construidos en el ensanche madrileño y urbanizaciones con calefacción central. Principales exigencias:

• Limpieza y desinfección trimestral del sistema de ACS.
• Análisis anual de legionella por laboratorio acreditado ENAC.
• Libro de registro de operaciones.

Depósitos de agua de consumo humano

Los aljibes y depósitos comunitarios se rigen por el RD 3/2023 (que sustituyó al RD 140/2003). Obligatorio limpieza y desinfección anual por empresa autorizada.

Piscina comunitaria — el Decreto 99/2024 de Madrid

La Comunidad de Madrid regula las piscinas comunitarias con el Decreto 99/2024 (BOCM 31/10/2024), que sustituyó al Decreto 80/1998. Entró en vigor el 20 de noviembre de 2024. Aplica a comunidades con 20 o más viviendas con piscina comunitaria (clasificación Tipo 3A). Exigencias:

• Protocolo de autocontrol obligatorio.
• Libro de registro diario de parámetros del agua (cloro, pH, turbidez, temperatura).
• Certificado anual de la empresa mantenedora.
• Analíticas mensuales por laboratorio acreditado ENAC.
• Socorrista según aforo y superficie.
• Revisión anual de instalaciones hidráulicas (filtros, bombas, dosificadores) y eléctricas específicas de piscina antes de la temporada.

La Consejería de Sanidad puede realizar inspecciones sin aviso. Sanciones máximas hasta 600.000 € según la Ley General de Salud Pública en casos graves.

Control de plagas (DDD)

Tratamientos de desinfección, desinsectación y desratización semestrales en zonas comunes según RD 830/2010 y Ley 33/2011. Imprescindibles en edificios con garaje, cuartos de basuras comunitarios o problemas recurrentes — especialmente en los barrios céntricos de Madrid con más densidad.

Otras obligaciones del edificio

Cuatro normativas adicionales que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético, ICT, pararrayos y puertas automáticas de garaje.

Sanciones por incumplimiento

Las sanciones por no tener las inspecciones obligatorias al día varían mucho según la gravedad y la normativa aplicable. Referencia de máximos legales (rara vez aplicados en casos típicos, pero existentes):

En la práctica, las sanciones típicas para comunidades en Madrid oscilan entre 500 € y 10.000 € por infracción. Las cifras máximas se reservan a casos graves con reincidencia, daño ambiental o personas heridas. Más relevante que la sanción administrativa suele ser el impacto en seguros: una comunidad sin las inspecciones obligatorias puede perder cobertura cuando ocurre un siniestro.

Preguntas frecuentes