Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Galicia

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Galicia

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. Galicia tiene particularidad relevante: la Ley 1/2019 faculta a los ayuntamientos gallegos a reducir el umbral de antigüedad del IEE, y varios municipios ya lo han hecho. Saber qué aplica a tu edificio concreto puede marcar la diferencia entre estar al día o llevar años en incumplimiento sin saberlo.

Tabla resumen: las 40 inspecciones que pueden aplicarte

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...) y del municipio. La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Las sanciones máximas (hasta 600.000 €) aplican en casos graves y con agravantes. Las sanciones reales típicas son de 500 a 10.000 €. Las fuentes oficiales (BOE/DOG) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

IEE Galicia — autonómico vs las 3 ordenanzas municipales

En Galicia, el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es la revisión general y obligatoria del inmueble. Entender qué régimen aplica a tu comunidad es importante: tres ayuntamientos gallegos han reducido el umbral autonómico, y en esos municipios la obligación nace antes.

Régimen autonómico general (Ley 1/2019)

La Ley 1/2019 de Galicia y su reglamento de desarrollo, el Decreto 61/2021 (modificado por Decreto 34/2022), regulan el IEE a nivel autonómico. Aplica a todos los edificios residenciales colectivos con 50 años o más en los municipios que no tengan ordenanza municipal propia. Revisión cada 10 años.

Se aplica por defecto en: A Coruña, Santiago de Compostela, Ourense, Pontevedra, Ferrol, Narón, Arteixo, Vilagarcía de Arousa, Sanxenxo y todos los municipios gallegos sin ordenanza de IEE propia.

Las 3 ciudades con ordenanza municipal

Tres ayuntamientos gallegos se han acogido a la facultad de reducir el umbral del IEE. Detalle ciudad por ciudad:

Cangas do Morrazo es el caso más estricto de Galicia: la IEE es obligatoria a los 30 años de antigüedad. Un edificio construido en 1995 ya lleva obligado desde 2025. En Vigo y Lugo, con umbral de 40 años, los edificios de finales de los años 80 y principios de los 90 ya están obligados.

Si tu comunidad está en A Coruña, Santiago, Ourense, Pontevedra, Ferrol o cualquier otro municipio sin ordenanza propia, aplica directamente la Ley 1/2019 autonómica a los 50 años.

Quién la firma y dónde se presenta

Debe realizarla un arquitecto, arquitecto técnico, aparejador, ingeniero civil o ingeniero de la edificación colegiado. El informe se presenta telemáticamente en el REGIAE (Registro Gallego de Informes de Evaluación del Edificio), accesible en regiae.xunta.gal. Los ayuntamientos con ordenanza propia (Vigo, Lugo, Cangas) mantienen comunicación adicional a través de sus sedes electrónicas.

Edificios catalogados o protegidos

Para los edificios catalogados, el Decreto 61/2021 estableció un plazo de 1 año desde la entrada en vigor del decreto para presentar el IEE. Si tu comunidad está en un edificio del Conjunto Histórico de Santiago, el casco vello de A Coruña, de Lugo, de Betanzos o cualquier otro BIC o entorno de BIC, consulta con tu ayuntamiento si estás dentro de plazo.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios residenciales de uso privado (lo más habitual).
• Cada 6 años — determinadas tipologías específicas de edificios pequeños.
• Cada 2 años — ascensores en edificios de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales).

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual o trimestral que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa. En Galicia las OCAs autorizadas están inscritas en el registro de Industria de la Xunta.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Las plataformas salvaescaleras y elevadoras verticales se rigen por el RD 203/2016 y exigen mantenimiento semestral por empresa habilitada. No requieren OCA periódica salvo que así lo indique el fabricante.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una OCA quinquenal a las instalaciones eléctricas de tu edificio cuando su potencia instalada supera ciertos umbrales:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 5 años si potencia >100 kW.
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.

La mayoría de comunidades medias-grandes en Galicia (Vigo, A Coruña, Santiago, Ourense) superan uno o varios de estos umbrales por tener garajes o piscinas. La OCA la realiza un Organismo de Control Autorizado inscrito en el registro de Industria de la Xunta. Sanción por incumplimiento hasta 60.000 €.

Centro de transformación propio

Si tu comunidad tiene un centro de transformación propio (CT) para alimentar los ascensores o la piscina, aplica el RD 337/2014 (Reglamento de Alta Tensión) con OCA trienal. Es habitual en urbanizaciones grandes de Sanxenxo, Vilagarcía, Baiona, A Coruña y Vigo.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, aplica la ITC-BT-52 del REBT con OCA quinquenal. El plan MOVES y las ayudas del INEGA (Instituto Enerxético de Galicia) están impulsando estas instalaciones, por lo que cada vez más comunidades gallegas tienen esta obligación.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada.
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión del cilindro).
• Sustitución a los 20 años (vida útil máxima).

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos y garajes grandes. Obligaciones:

• Revisión trimestral por empresa mantenedora.
• Revisión anual completa (incluye medición de presión).
• Prueba hidráulica quinquenal (presión máxima admisible).

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Las puertas cortafuegos (EI) se revisan anualmente según el RD 732/2019 + UNE 23740-1. El alumbrado de emergencia (lámparas verdes que se encienden al cortar la luz) se revisa anualmente por empresa mantenedora y tiene OCA decenal del REBT (RD 842/2002).

Detección automática

Sistemas de detección automática de humo o gas (centralita con pulsadores y sirenas) exigen revisión trimestral por mantenedora y revisión anual completa según UNE 23007-14.

Otros

Según las instalaciones concretas de tu edificio: columna seca, hidrantes exteriores, señalización fotoluminiscente (UNE 23033-1), inspección OCA decenal de las instalaciones PCI de garaje. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella — régimen estatal + autonómico

El RD 487/2022 (modificado por RD 614/2024) regula la prevención y control de la legionelosis en toda España. En Galicia se complementa con el Decreto 9/2001 que regula los requisitos específicos aplicables. En caso de contradicción entre norma estatal y autonómica, prevalece el RD 487/2022.

Obligaciones para comunidades con agua caliente sanitaria centralizada o sistemas susceptibles:

• Limpieza y desinfección trimestral del sistema de ACS.
• Análisis anual de legionella por laboratorio acreditado ENAC.
• Libro de registro de operaciones.
• Formación específica del personal de mantenimiento (requisito autonómico).

Relevante en Galicia: el clima húmedo y las temperaturas suaves generan condiciones favorables para la proliferación de legionella en sistemas de agua estancada o mal mantenidos.

Depósitos de agua de consumo humano

Los aljibes y depósitos comunitarios se rigen por el RD 3/2023 (que sustituyó al RD 140/2003). Obligatorio limpieza y desinfección anual por empresa autorizada.

Piscina comunitaria — el Decreto 119/2019 gallego

La Xunta de Galicia regula las piscinas comunitarias con el Decreto 119/2019 del 17 de octubre, que aprueba el Reglamento Sanitario de Piscinas de Galicia. Aplica a piscinas comunitarias de uso colectivo clasificadas como Tipo 3A. Exigencias:

• Protocolo de autocontrol obligatorio.
• Libro de registro diario de parámetros del agua (cloro, pH, turbidez, temperatura).
• Certificado anual de la empresa mantenedora.
• Control trimestral del agua por laboratorio acreditado ENAC.
• Socorrista según aforo y superficie.
• Revisión anual al inicio de temporada (filtros, bombas, dosificadores).

Los ayuntamientos gallegos y la Consellería de Sanidade realizan inspecciones sin aviso durante la temporada. Sanciones máximas hasta 600.000 € según la Ley General de Salud Pública en casos graves, aunque lo habitual son multas de 1.000-10.000 €.

Control de plagas (DDD)

Tratamientos de desinfección, desinsectación y desratización semestrales en zonas comunes según RD 830/2010 y Ley 33/2011. Imprescindibles en edificios con garaje, cuartos de basuras comunitarios o problemas recurrentes.

CEE, deducción fiscal autonómica y otras obligaciones

Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

El RD 390/2021 obliga a disponer de CEE en vigor para vender o alquilar. Vigencia 10 años. Se renueva contratando un técnico competente que emite etiqueta energética (A-G). Sanción máxima 6.000 €.

Deducción fiscal del 15% por mejora energética — Ley 7/2019

Aquí está una oportunidad que muchos presidentes gallegos desconocen. La Ley 7/2019 de Galicia, complementada por el Decreto 128/2016, establece una deducción autonómica del 15% en el IRPF gallego por las cantidades invertidas en mejoras energéticas derivadas del CEE del edificio. El límite es 9.000 € por contribuyente.

Requisitos:

• Tener CEE en vigor del edificio.
• Que la mejora esté derivada del CEE (reforma motivada por las recomendaciones del certificado).
• Presentación de facturas por las obras.
• Declaración del IRPF en Galicia.

Es una de las deducciones autonómicas más generosas de España en este ámbito. Si tu comunidad está planteando una rehabilitación energética (aislamiento, sustitución de caldera, ventanas, aerotermia...), el CEE puede ser la puerta de entrada a esta deducción para cada vecino.

Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)

El RD 346/2011 regula la ICT de los edificios (antenas de televisión, cableado estructurado para fibra óptica). Mantenimiento anual por empresa habilitada. Sanción máxima 50.000 €.

Pararrayos

Los edificios con sistema de protección contra el rayo se rigen por CTE DB-SUA 8 + UNE-EN 62305. Verificación anual. En Galicia son relativamente poco frecuentes en viviendas, más comunes en edificios altos y zonas montañosas (sierras orensanas, serra dos Ancares).

Ventilación y garaje

Limpieza anual de conductos de ventilación (CTE DB-HS 3) y mantenimiento anual de la detección de CO en garajes con extracción forzada (UNE-EN 50545-1). Puerta automática del garaje con revisión anual según RD 1644/2008.

Sanciones por incumplimiento

Las sanciones por no tener las inspecciones obligatorias al día varían mucho según la gravedad y la normativa aplicable. Referencia de máximos legales (rara vez aplicados en casos típicos, pero existentes):

En la práctica, las sanciones típicas para comunidades gallegas oscilan entre 500 € y 10.000 € por infracción. Las cifras máximas se reservan a casos graves con reincidencia, daño ambiental o personas heridas. Más relevante que la sanción administrativa suele ser el impacto en seguros: una comunidad sin las inspecciones obligatorias puede perder cobertura cuando ocurre un siniestro. Y el bloqueo de ayudas públicas a la rehabilitación de la Xunta penaliza doblemente.

Preguntas frecuentes