Inspecciones obligatorias en comunidades de vecinos en Andalucía

Las 3 capas de normativa que afectan a tu comunidad en Andalucía

A tu comunidad le aplican normas de tres niveles distintos que conviven. En Andalucía esta distinción es especialmente relevante: la ley autonómica marca un umbral genérico de 50 años para la ITE, pero 5 capitales andaluzas tienen ordenanzas municipales propias que modifican el régimen — en algunos casos adelantando la obligación de manera significativa.

Tabla resumen: las 40 inspecciones que pueden aplicarte

No todas aplican a la vez. Dependen de las instalaciones de tu edificio (si tiene ascensor, caldera central, piscina, garaje, depósito de gasóleo...) y del municipio. La auditoría gratuita filtra las que realmente aplican a tu comunidad concreta.

Las sanciones máximas (hasta 600.000 €) aplican en casos graves y con agravantes. Las sanciones reales típicas son de 500 a 10.000 €. Las fuentes oficiales (BOE/BOJA) están enlazadas en cada inspección del motor FincasAlDía.

ITE Andalucía — autonómica vs las 5 ordenanzas municipales

Andalucía es la CCAA con mayor diversidad de ordenanzas municipales de ITE en España. Entender qué régimen aplica a tu comunidad es crítico: marca la diferencia entre estar al día o estar en incumplimiento desde hace años sin saberlo.

Régimen autonómico general (Ley LISTA)

La Ley 7/2021 LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía) regula la ITE a nivel autonómico. Aplica a todos los edificios residenciales colectivos con 50 años o más en cualquier municipio de Andalucía que no tenga ordenanza municipal propia. Revisión cada 10 años. Sustituyó a la anterior Ley 7/2002 LOUA. El reglamento de desarrollo es el Decreto 550/2022 (RLISTA).

Aplica por defecto en: Granada capital, Cádiz, Almería, Jaén, Jerez de la Frontera y todos los municipios andaluces sin ordenanza de ITE propia.

Las 5 ciudades con ordenanza municipal

Cinco capitales andaluzas tienen ordenanza municipal propia. No todas son iguales, y eso es lo que más confunde a los presidentes. Detalle ciudad por ciudad:

Sevilla y Huelva son los casos más estrictos. En Sevilla la ITE municipal es obligatoria a partir de los 20 años de antigüedad — prácticamente cualquier edificio anterior a 2005 está ya obligado. En Huelva, el umbral es aún menor: 14 años, con renovación cada 5 años. Es el régimen más estricto de las ordenanzas ITE de toda España.

Córdoba, Málaga y Marbella mantienen el umbral de los 50 años del régimen autonómico, pero con procedimientos administrativos propios y, en el caso de Córdoba, limitado al Conjunto Histórico (Ajerquía Norte). En Málaga y Marbella, los edificios catalogados como protegidos pueden tener exigencias adicionales independientemente de su edad.

Si tu comunidad está en Granada capital, Cádiz, Almería, Jaén o cualquier otro municipio andaluz sin ordenanza de ITE, se aplica directamente la Ley LISTA 7/2021 autonómica a los 50 años.

Quién la firma y dónde se presenta

Debe realizarla un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado. Se presenta en el Ayuntamiento correspondiente. En los municipios sin ordenanza municipal se sigue el procedimiento general autonómico de comunicación a la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

Ascensores — la inspección más frecuente

La inspección periódica del ascensor se regula desde 2024 por el Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1), que sustituye al RD 88/2013. La periodicidad de la OCA (Organismo de Control Autorizado) varía según el uso del edificio:

• Cada 4 años — edificios residenciales de uso privado (lo más habitual).
• Cada 6 años — determinadas tipologías específicas de edificios pequeños.
• Cada 2 años — ascensores en edificios de pública concurrencia (hoteles, hospitales, centros comerciales).

Esta inspección es distinta del mantenimiento mensual o trimestral que realiza la empresa mantenedora (Otis, Schindler, Kone, etc.). La empresa mantenedora te garantiza que funciona; la OCA certifica que cumple la normativa. En Andalucía las OCAs autorizadas están inscritas en el registro de Industria de la Junta.

Salvaescaleras y plataformas verticales

Las plataformas salvaescaleras y elevadoras verticales se rigen por el RD 203/2016 y exigen mantenimiento semestral por empresa habilitada. No requieren OCA periódica salvo que así lo indique el fabricante.

Electricidad, garaje y centros de transformación

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) obliga a pasar una OCA quinquenal a las instalaciones eléctricas de tu edificio cuando su potencia instalada supera ciertos umbrales:

• Zonas comunes del edificio — OCA cada 5 años si potencia >100 kW.
• Garaje comunitario — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.
• Piscina comunitaria — OCA cada 5 años si potencia >25 kW.

La mayoría de comunidades medias-grandes en Andalucía (en la Costa del Sol, Sevilla, Granada, o urbanizaciones grandes) superan uno o varios de estos umbrales. La OCA la realiza un Organismo de Control Autorizado inscrito en el registro de Industria de la Junta de Andalucía. Sanción por incumplimiento hasta 60.000 €.

Centro de transformación propio

Si tu comunidad tiene un centro de transformación propio (CT) para alimentar los ascensores o la piscina, aplica el RD 337/2014 (Reglamento de Alta Tensión) con OCA trienal. Es habitual en urbanizaciones grandes de la Costa del Sol, Huelva occidental y grandes edificios de Sevilla o Málaga.

Puntos de recarga de vehículo eléctrico

Si tu comunidad ha instalado puntos de recarga para coches eléctricos, aplica la ITC-BT-52 del REBT con OCA quinquenal. Las ayudas de la Junta de Andalucía (Andalucía Ecorrehabilita) y el plan MOVES están impulsando estas instalaciones, por lo que cada vez más comunidades andaluzas tienen esta obligación.

Climatización, gas y gasóleo

Cuatro regímenes con potencias, periodicidades y sanciones muy distintas. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican según el edificio.

Protección contra incendios (PCI)

El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RD 513/2017 RIPCI, modificado por RD 164/2025) es la norma más extensa y con más revisiones obligatorias. Regula casi una decena de sistemas, cada uno con sus propias periodicidades. Las más habituales en comunidades de propietarios:

Extintores

Todos los edificios deben tener extintores y mantenerlos operativos. Obligaciones:

• Revisión anual por empresa mantenedora habilitada.
• Retimbrado cada 5 años (prueba de presión del cilindro).
• Sustitución a los 20 años (vida útil máxima).

BIE (Bocas de Incendio Equipadas)

Las BIE son las mangueras empotradas en armarios rojos de las zonas comunes, habituales en edificios altos, hoteles y garajes grandes (muy frecuentes en la Costa del Sol). Obligaciones:

• Revisión trimestral por empresa mantenedora.
• Revisión anual completa (incluye medición de presión).
• Prueba hidráulica quinquenal (presión máxima admisible).

Puertas cortafuegos y alumbrado de emergencia

Las puertas cortafuegos (EI) se revisan anualmente según el RD 732/2019 + UNE 23740-1. El alumbrado de emergencia (lámparas verdes que se encienden al cortar la luz) se revisa anualmente por empresa mantenedora y tiene OCA decenal del REBT (RD 842/2002).

Detección automática

Sistemas de detección automática de humo o gas (centralita con pulsadores y sirenas) exigen revisión trimestral por mantenedora y revisión anual completa según UNE 23007-14.

Otros

Según las instalaciones concretas de tu edificio: columna seca, hidrantes exteriores, señalización fotoluminiscente (UNE 23033-1), inspección OCA decenal de las instalaciones PCI de garaje. La auditoría gratuita filtra cuáles aplican a tu caso.

Agua, legionella y piscina comunitaria

Prevención de legionella — régimen estatal + autonómico

El RD 487/2022 (modificado por RD 614/2024) regula la prevención y control de la legionelosis en toda España. En Andalucía se complementa con el Decreto 287/2002 y la Orden de 2 de julio de 2004 que regulan los cursos de formación obligatorios del personal de mantenimiento. En caso de contradicción entre norma estatal y autonómica, prevalece el RD 487/2022.

Obligaciones para comunidades con agua caliente sanitaria centralizada o sistemas susceptibles:

• Limpieza y desinfección trimestral del sistema de ACS.
• Análisis anual de legionella por laboratorio acreditado ENAC.
• Libro de registro de operaciones.
• Formación específica del personal de mantenimiento (requisito autonómico andaluz).

El clima cálido andaluz hace que los sistemas de ACS y torres de refrigeración sean especialmente vulnerables. Las inspecciones de Salud Pública son frecuentes en verano.

Depósitos de agua de consumo humano

Los aljibes y depósitos comunitarios se rigen por el RD 3/2023 (que sustituyó al RD 140/2003). Obligatorio limpieza y desinfección anual por empresa autorizada. Muy habituales en urbanizaciones de la Costa del Sol y zonas rurales con presión de red insuficiente.

Piscina comunitaria — el Decreto 485/2019 andaluz

La Junta de Andalucía regula las piscinas comunitarias con el Decreto 485/2019, de 4 de junio, que aprueba el Reglamento Técnico-Sanitario de Piscinas en Andalucía. Aplica a comunidades con 20 o más viviendas con piscina comunitaria (clasificación Tipo 3A). Exigencias:

• Protocolo de autocontrol obligatorio.
• Libro de registro y control diario.
• Socorrista si se cumplen determinadas condiciones (aforo, superficie).
• Parámetros de calidad del agua adicionales al RD 742/2013 estatal.
• Revisión anual al inicio de temporada.
• Control trimestral del agua por laboratorio acreditado.

Los ayuntamientos andaluces y la Consejería de Salud realizan inspecciones sin aviso durante la temporada. Una infracción por análisis irregular o falta de socorrista puede suponer sanciones importantes (hasta 600.000 € en casos graves), aunque lo habitual son multas de 1.000-10.000 €. La documentación debe estar disponible en la propia piscina durante las inspecciones.

Control de plagas (DDD)

Tratamientos de desinfección, desinsectación y desratización semestrales en zonas comunes según RD 830/2010 y Ley 33/2011. Imprescindibles en edificios con garaje, cuartos de basuras comunitarios o problemas recurrentes — especialmente relevante en Andalucía por insectos y roedores en verano.

Otras obligaciones del edificio

Cuatro normativas adicionales que aplican según las instalaciones del edificio: certificado energético, ICT, pararrayos y puertas automáticas de garaje.

Sanciones por incumplimiento

Las sanciones por no tener las inspecciones obligatorias al día varían mucho según la gravedad y la normativa aplicable. Referencia de máximos legales (rara vez aplicados en casos típicos, pero existentes):

En la práctica, las sanciones típicas para comunidades andaluzas oscilan entre 500 € y 10.000 € por infracción. Las cifras máximas se reservan a casos graves con reincidencia, daño ambiental o personas heridas. Más relevante que la sanción administrativa suele ser el impacto en seguros: una comunidad sin las inspecciones obligatorias puede perder cobertura cuando ocurre un siniestro.

Preguntas frecuentes